编者按：楼市去库存成为国家任务，中央提出鼓励农民工购房，专家呼吁政府和开发商一起行动，政府要落实全面系统性的政策设计，而开发商要积极配合，回归“产品主义”的同时积极进行金融创新。

 国家统计局数据显示，截至今年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，而去年同期还不足6亿平方米，一年陡增1亿平方米，创历史新高，这还不包括大量已建设未竣工，以及还未开工的。数据显示，大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三四线城市和中西部地区。

近日，中央政治局会议提出：2016年经济发展要抓住关键点、打好歼灭战，其中包括：要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。其实早在2014年，住建部就提出了关于楼市去库存的要求。今年11月，中央财经领导小组会议明确要求化解房地产库存。而最新的提法是通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。关于楼市去库存、加快农民工市民化的落地政策，一起来听听专家怎么说？

陕西龙化东方总经理王建红：开发商避开同质化竞争，回归”产品主义”

王建红认为，面对房地产高企的库存，不能完全等待和依靠政府，开发商在把握好政策利好的同时，更多地应调整优化产品以避开同质化竞争，回归”产品主义”，并积极进行金融营销创新，抓住时机顺应市场以求去化。一句话，不要等不要看，光等不干必完蛋。

独立地产评论人李连源：新政需要一系列配套政策来解决问题

李连源撰文称，在过去的十多年针对楼市的调控中，尤其针对房价无外乎“促进回归合理水平”，而地方政府多以“确保当年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。”这类尺度模糊的话。政府一味的纵容房价上涨，导致百姓需求下降从而望房兴叹，导致了高库存一积再积、积滞严重、积劳成疾。中央这次的表态是明年刺激销售政策进一步加码的明确信号。

化解房地产库存，既要化还要解，需要一系列配套政策来解决问题，户籍改革和降房价一个都不能少。接下来围绕着政策出台和实施，地方政府、金融部门、住建部分、税务部门等必须跟进配合，而此新政的核心执行者开发商必须做好准备。

?财经专栏作家杨红旭：农民工购房应做全面系统的政策设计

杨红旭认为，中央既然已经明确提出加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，则必然考虑到了相关配套措施。一旦涉及农民工购房这一全新而复杂的领域，必须通盘考虑，将其作为系统工程进行设计、搭建和实施。要想让他们在某个城市购房，首先要解决他们的生存生活问题。这就要求政府指导他们就业，甚至提供技能培训；同时让他们通过落户或居住证制度的改革平等享受上学、看病、养老公共服务，以解决后顾之忧。

其次，解决农民工购房的融资问题，必须提供更加优惠的贷款支持，贷款首付可降至二成，利息要打七折或八折。但如此会让商业银行利益受损，政府就需进行制度设计，比如将公积金政策覆盖到农民工，比如设立专门金融机构，类似美国的房地美和房利美，为农民工贷款提供担保，补贴贷款利息，将贷款证券化，建立资金池。另外，还要允许允许他们出售宅基地、农村房屋，或者允许他们以宅基地、农地作为押抵物进行贷款购房。

最后，降低购房成本。比如，城里人购房需交契税，农民工可以不交契税；比如，购房五年后转让，免个人所得税和营业税。

?住房保障也是一项基本的公共服务，地方政府应切实负起责任，要把拥有居住证的农民工，纳入住房保障范围。租不起房的，要分配廉租房，或发放补贴。有一定购房能力，但没有能力买商品房的，要允许他们购买经济适用房、限价房、共有产权房等。让农民工与本地户口的居民，真正的享受同等住房保障的待遇，这才叫“市民化”。

?财经评论人吴其伦：房地产开发商应主动降价，积极降价，大幅降价

吴其伦撰文称，消费者、投资者的预期影响着房地产市场走势。在库存畸高、房价畸高、去库存呼声极高的“三高”态势下，普通消费者买不起商品房，投资者获利预期降低，受此影响，看空房地产成为主流，房价下跌预期渐浓。其实，中央在提出打响化解房地产库存“歼灭战”的同时，也提出要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格。在目前的市场态势下，房地产开发商应抓住难得的中央主导去库存的机遇，主动降价，积极降价，大幅降价，激发市场需求，实现资金回笼。若寄希望于政府补贴购房者刺激楼市来拯救自己，必将死得很惨。