●正合地产董事长毛勇

　　2015年以来，楼市调控“暖风”频吹，中央5度降准、降息，改善市场流动性，缓解资金压力；此外，政府从需求端出发，下调商贷、公积金贷款首付成数，直接降低消费者购房成本；同时，各大开发商顺势改变营销策略，调整价格，或是推行首付分期等多样让利方式，促进量升价稳。在多重刺激的共同作用下，2015年成都市场确实小幅回暖：据备案数据显示，2015年1-11月，市区、近郊商品住宅成交面积分别为744万平米和1098万平米，赶超去年同期水平6%和2%。成交均价(市区约9807元/平米、近郊约5831元/平米)虽不及去年全年水平，但均已止跌企稳。

　　政策助推下改善产品发力市场结构转变

　　今年以来，商贷首付成数的接连调整，松绑购房资金限制，首改类产品借势发力，成为今年市场回暖主力军。从成交面积段来看，市区90-120平米段产品成交占比同比上涨5%左右，而70平米以下的紧凑型产品其市场占比则不断萎缩。成交总价方面，今年总价在100万元左右的产品走量较好，成交占比亦有所上涨。此外，据现场调研数据显示，2015年前三季度，市区多个首改类项目价格已恢复到2014年降价前水平，且价涨量不减，走量速度持续区域领跑。

　　2015年，虽然整体市场表现良好，但“花无遍地红”，各类项目“冷热不均”，销售情况差异明显。据统计，2015年1-11月，市区、近郊总销售套数排名前20的项目，其成交占比均上升至30%左右的高位，市场集中度提升。土地市场亦是如此，2015年前11个月，央企、知名房企等实力开发商在成都拿地规模占比由29%上涨至45%。楼市成交向少数热销项目聚拢，土地资源向实力房企聚拢，市场垄断效应明显。

　　楼市调控回归规范化市场格局分化更趋明显

　　从宏观大环境来看，经济运行缓速增涨已成常态，产业结构调整期下，经济固底企稳仍为目标。因而短期内，经济面政策突然收紧可能性不大，预计未来宏观调控将保持适度松紧，灵活运用货币政策保障资金面流动性适度，整体外部环境将相对平稳。楼市调控方面，稳定楼市、回归市场化、常态化的主旨依旧。同时，在2015年多轮利好政策刺激下，楼市已有复苏迹象显现，未来楼市调控将更关注市场公开操作的规范化及标准化，进一步推进全国个人住房信息联网、房产登记、房地产税等政策的落地。

　　聚焦到成都市场，前期政策的多轮刺激已消耗了部分需求，同时购房者消费观转变，更愿意综合考虑配套、企业品牌等其他因素与价格的匹配情况，购房需求回归成熟地段和品牌效应，市场分化的现象将更为明显。市区土地资源稀缺、配套服务完善，且前期的价格调整并未完全恢复，购房性价比较高，销量保证下，未来价格成长性更高。而近郊情况则不甚乐观，由于走量速度仍处低位，库存高企的核心问题并未缓解，加之产品同质化严重，未来将面临更大的价格压力。