12月15日，2015腾讯（第四届）智慧地产高峰论坛将在北京钓鱼台国宾馆隆重举行。本次盛典以“家梦想，+未来”为题旨，深入探讨“互联网+”大时代背景下房产领域的实践与未来。腾讯副总裁兼总编辑陈菊红、QQ物联总经理毛华、腾讯区域业务部副总经理葛燄、微信公众平台业务负责人何晓翔等腾讯核心团队，与来自全国的800多位品牌开发企业代表、主流媒体和行业精英携手，共同见证这场“互联网+房地产”的年度盛宴。

山水文园总裁张晓梅在峰会现场接受腾讯房产记者专访时表示，北京的市场是独一无二的市场，基于中国首都的功能，市场需求量一直在稳步上升；其次随着京津冀一体化的趋势，刚需整体呈上扬趋势，但并不能代表全国。房地产在制造业慢慢演变成现在的服务业，在互联网+的时代下，房地产还会进入新的时代，运营管理尤为重要。

针对2015年楼市，张晓梅认为“去库存”、“跨界营销互动”和“转型”是今年楼市的关键词及核心。未来，众多房企均会摒弃传统的房地产营销战略，依托互联网+概念，打造更具核心价值力的运营模式。

以下是文字实录：

腾讯房产：第一个问题，从北京的行业格局开始讲起，您认为今年的行业格局变化有哪些方面？如果说2015年的楼市关键词，您感觉用哪一个词比较贴切？

张晓梅：北京的市场是独一无二的市场，北京楼市格局的变化并没有完全代表中国楼市格局的变化，第一，北京是中国的首都，北京的市场在发展过程当中，它的需求量一直是在稳步上升。第二，北京的城市格局随着京津冀发展的变化，中心的职能往外疏散，更多的老百姓居住到了外延，京津冀协同的过程当中，这个功能会有很大的变化。原来中心区域形成的花园型住宅会形成稳步型发展，整个刚需还是呈现整体上扬的趋势，但是并没有代表全国。

大家都提到了很多关键词，我认为近年来最大几个关键点，第一个词就是去库存。第二是钢需发展过程当中的消化，去库存是一个关键词，第二是跨界，房地产怎么和互联网金融方面跨界。所以去库存、跨界营销互动和转型形成了很多关键的核心。

我个人的观点，除了上述这些关键词之外还有细分。事实上房地产刚需的市场结束之后，未来进入房地产新的时代，从我个人的角度关键词还有，原来房地产是制造业，现在房地产是服务业，这是细分市场不断的升级。

腾讯房产：传统房企不断进行战略调整，他们越来越多涉及轻资产模式，山水文园会进入这种模式吗？

张晓梅：这个问题如果把它拉远，放到世界房地产发展的规律和趋势去看。你会发现中国现在的房地产必然要走像原来西方房地产发展的规律。发展中国家住房是一种刚需，但是发展到一定阶段的时候，你会发现这个市场形成了一种饱和，饱和完了以后国家也带来了污染，带来了GDP成长当中沉重的负担，必然到了第二个阶段，经济和结构的转型，从建设转型到了现在的消费。所以你去看在美国、欧洲这些发达国家和地区，做的最好的房地产商不是开发建设商，就是运营管理商。我在前几次参加论坛的时候，提到这个观点，去库存怎么看。不是卖掉就是去，库存分为有良和不良的资产，如果不良的资产通过好的方式进行资产的方式，这种资产不是去，是在资产升级的过程当中符合发展的需要，从不良转到有良。

未来房地产商发展到一定阶段的时候，不是简单把房子制造出来，而是变成让你的客户变成你的用户。你给业主不断提升服务的过程当中，不断产生运营价值的收益。今天的论坛也在提到这种观点，我们认为这是必然发展的阶段，发达国家走过的路，今天中国一定会经历。在未来我刚才提到已经从制造业变成服务业以后，运营管理就变得尤为重要。

第三，对于我们的集团来说，我们其实不是在今天思考这个问题，早在8年前和17年前我们就已经在做这件事情。我经常在很多的论坛和场合提到，山水文园的DNA跟传统的房地产公司是完全不一样的。17年前当所有的房地产商都在跑马圈地，中国上下都在建造同样房子的时候，我们17年前就打造了第一个花园社区。这个花园社区到现在为止17年了在市场上占有独有的一席之地。17年我们就创造了月球村沙龙的计划，就是今天所做的社群的概念。今天互联网时代，我们讲的这些年轻人当中提出了社群，我们每个俱乐部都是志同道合的一群人形成的聚集。

我们的月球村沙龙在北京已经久负盛名，我们可以在北京大剧院举办票友的活动，包括我们打造的山水大道，我们不再是让艺术到博物馆和图书馆才能看到。孩子在闲暇的时间在我们的美术就可以接受很多教育，父母在这个交流里面形成了社群，使你的灵魂都充满了艺术感。

我的结论就是，我们深而不同，但是我们从未止步。17年的过程当中，我们早在17年前就种下了这样的种子，从利我变成利他。因为这样的项目，我们在2006年、2007年连续两年获得联合国花园社区金奖。我们关注了人的生活方式，扩大了人居住的外延，形成了我们独有的花园艺术社区。

腾讯房产：很棒。山水文园之前提出过“一核二翼三擎”，一核指的是互联网，您能说一下它具体是怎么表现的吗？

张晓梅：我们事实上对于这个的研究，我想表达两个观点。我认为中国的发展有一个相对扭曲的现象，一旦某一个概念，或者某一个词语出来就会形成一个轰轰烈烈的发展，直接把它颠覆了。但是事实上我认为互联网是一种思维也是一种工具，现在到了经济结构和发展的过程当中，其他的需求被挤压，在互联网这个市场上找到了空间。

我曾经看到过一个报告，全世界最大的企业，如果从1900年作为划界来看，美国的和欧洲的公司都会很多。但是如果你划一条界以后，会发现欧洲的企业都不再了，绝大部分的企业都是美国的企业。这个原因来自于过往100年的过程当中，三个时代产业的变迁。最早的时代就是我们讲的19世纪，那个时候的发展是欧洲为主体，传统的行业，制造业和零售业，我们讲欧洲的产业。到了第二个世纪，美国，美国代表的是IT。所以在美国这个市场出来了大量创新和IT。

现在这个市场到了中国，关键词是什么？互联网+消费。我们讲的消费虽然是一个词，但是消费背后隐含了很多实业，形成了一种新的商业模式和盈利模型，产生了新的产品。这种模式随着时代的变迁发生了新的变化，我们不认为互联网来了实业就没了，我们用了一种最好的方法。我上次听到大庆哥演讲的时候有一句话说的很好，首先用不变的心态看待互联网，什么东西是我们恒定不变的，在恒定不变的坚持之下找到变的规律，和变的要素，把不变和变结合在一起，形成了互联网的状态。

我们的核心竞争力是不变的，把产品做到极致，在这个产业的领域永远走在前端，这种不断才会壮大竞争力。我们不会在发展的路上直接就跑到互联网，或者放弃了原有的产业，我们会坚持做好产业的核心，借助互联网的思维和工具，所有的房地产都在进行尝试。最终一定是我刚才讲的，不变加变的过程当中，找到适合你的点，最终和互联网的结合，产生今天这样的结果。

我们做了一个悠活，我们提到生活的方式，我们最终关注的重点，我们的重点不是简单做物业的收费和服务，或者做一个电商，做互联网金融，我们发现我们要做的一切的根本仍然是17年前做的事情，给我们的业主和用户创造最佳的服务的体验。当我们把这个东西做的越极致的的时候，互联网的功能和效能才会产生极大的提升。这就是我们的核心。