11月10日，中央财经领导小组会上强调要“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，“去(房地产)库存”进入政策视野。11月20日，国务院法制办公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，住房公积金个人住房贷款支持证券发行被提上日程。分析人士对此解读为公积金制度可能面临深度改革，今年4月被热炒的国家住房银行概念再度被媒体抛出，进入公众视野，成为网络红词。中原集团研究总监刘渊先生近日在英国《金融时报》中文网上发布的一篇文章(《中国楼市前景：分化依然，复苏不易》)中，提出了“去(房地产)库存”的建议--将公积金体系改成住房银行。这是一项很好的政策建议，优点很多，但缺点和困难也同样明显。

国家住房银行，是一种政策性的住宅金融机构，作用是为符合要求的购房者提供住房贷款(通常是低息贷款，如公积金贷款)。它并不是突如其来的概念，2013年11月十八大三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》就明确提出要“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”，而今年4月，住建部官员撰文称中国设立国家住房银行的条件已基本成熟，当时也引发过一片热议。

为了避免与现行公积金体系形成功能的重复和冲突，将公积金体系改造成为带有政策性的非盈利国家住房银行，是较为现实的一种方案，而改制后的国家住房政策银行，将具有以下优点。

统筹调配提高资金使用效率

目前，中国住房公积金归各地方管理，缺乏统一调配机制，跨省使用困难。这导致贷款需求旺盛的城市缺乏资金而不得不经常冻结公积金贷款，而贷款需求不足的城市资金却趴在账上睡觉，从而形成了公积金资金运用效率低下，资金供给与贷款需求错配的局面。数据显示，截至2014年底，全国住房公积金有3.7万亿元人民币在沉睡。

如果建立全国层面的国家住房政策银行，可以统一调配全国住房公积金，仿效商业银行统一管理住房公积金余额头寸，实行资产负债管理。可以设立内部资金价格(类似商业银行的FTP机制)，便于资金的跨区调配和补偿，解决资金供给和需求的错配问题，提高住房公积金的使用效率。

此外，住房银行具备金融职能，办理贷款无需再通过传统商业银行，有利于提高服务效率和质量，降低管理成本。

额度放大激发购房需求

现行的个人公积金贷款额度早已无法与近年来迅猛上涨的房价相匹配，而商业贷款因为利率高、放款难的原因，这无疑遏制了普通民众的购房需求和热情。根据刘渊文章中公布的数据来看，全国每年的住宅销售金额中，公积金提取和贷款仅占10%，而现金占比高达60%。从另一个角度来看这一比例，这表示购房者多是中高收入群体，而依赖金融杠杆的中低收入者占比不高。

国家住房政策银行因为是非盈利性银行，可以效仿日本住宅金融公库对购买大型住宅和高收入者与中低收入家庭实行区别对待的政策，后者不仅可以享受更优惠的贷款利率，贷款额度也可以大幅扩大，以激发符合条件的中低收入群体的需求和积极性。

逆周期，去库存，稳定房地产市场

当前，中国的房地产市场呈现分化走势，根据刘渊的数据，一线城市库存消化周期大约是10个月，三、四线城市的库存去化数据则在30个月以上，远超6-18个月的合理区间。房地产市场的这种结构性问题，导致了过去一年的房地产“救市”政策，只能不断推高少数发达城市本已“泡沫化”的价格，而对三、四线城市楼市去库存的作用极为有限。

国家住房政策银行可以效仿日本住宅金融公库制度，成为逆周期的调节工具。在经济上行、房地产发展火热时期，减少政策性住房贷款的发放(体现为负增长)，而同期的商业住房贷款大量增长。在经济下行、楼市不景气的时期，商业住房贷款增速放缓甚至负增长，政策性住房贷款可以加大投放，起到逆周期调节作用。

面对中国楼市呈现的结构化问题，国家住房政策银行可以实行差异化政策，减少对楼市火爆的一线城市的资金配置，将更多市场份额让给商业住房贷款;增加对三四线城市的政策性住房贷款供给，从供给侧刺激需求，消化库存，稳定三、四线城市的房地产市场。由于住房银行的资金来源往往伴随着各种补贴，这实际也是一种收入再分配的方式，利于缩小贫富差距。

从优点上分析，住房公积金体系转国家住房政策银行非常突出(甚至有些理想化)，背景上也有决策层的政策支持，那么迟迟未能落地的原因就要看到硬币的另一面，其面临的困难也同样明显。