??全面豪宅化，是2015年北京房地产市场给我们留下的鲜明印记。

??今年的前11个月，北京六环以内成交29宗住宅用地中，有23宗的楼面价格突破3万大关，未来将会是6万+的高端住宅，而这23宗中还有10宗是潜在的10万+顶豪。

??换句话来说，也就是在不远的未来，北京六环以内将很难找到一个单价在6万元以下的一手新盘，一套新房的总价将至少在800万元，改善型客群也将无法找到一套适合换手的新房。

??其实在今年，首次升级置业的购房客群就已经很难受了。

??在剔除了保障房、自住房和商住公寓之后，北京五环内一套纯商住宅的套均价格高达781万元，首改型客群必须要卖掉手中的旧房，才足以支付高昂的首付。

??然而，就算是“卖旧”后再“买新”，也得过五关斩六将才能实现。

??关卡一：旧房价值够高

??如果想在五环以内地段、交通、配套都较为完备的区域置业，需要准备不菲的一笔购房款。按五环内781万元的套均总价计算，最低三成首付是234.3万元，还需贷款546.7万元，30年商贷等额本息方式的月供高达2.9万元，这显然不是普通家庭能够承受的。所以，只有旧房价值够高，足以支付更高的首付，才能降低月供，在不影响生活质量的前提下改善升级。 

??关卡二：二手房成交周期够快

??如果为了缓解贷款压力而提高二手房报价，将不得不付出拉长成交周期的代价。然而，新房交纳认购金、首付款是有明确的时限要求的，如果在支付完认购金后，没有及时售出二手房，导致首付款未筹措齐，不仅房子没有买到，认购金也可能因为违约而无法拿回。毕竟，现在五环内新房库存只有8922套，其中还有相当一部分是价格高昂的顶豪，符合改善型客群各方面要求的新房更是屈指可数，开发商其实并不愁卖。

??关卡三：二手房买家付款及时

??二手房买家同样面临着首付款筹措和办理贷款的问题，特别是当前进入年底，银行信贷额度不足，放贷周期有所拖长，一旦下游买家因为种种原因没能及时支付购房款，同样会影响到业主购置新房。

??关卡四：开发商没涨价

??在地王与豪宅齐飞的楼市中，大量开发商在今年的销售业绩完成后不再急于出货，特别是现在，开发商卖光一个项目的销售额，恐怕连同区域的一块地都买不起的时候，提价惜售成为房企普遍的选择。而对于首改客群来说，往往卖掉旧房之后才有能力购买新房，那么“卖旧”的周期越长，“买新”时遇到开发商已经涨价的可能性就会越大。

??关卡五：卖掉现房买入期房的断档期

??五环内的新房现房大多是高端项目，其价格并非首次改善型家庭能够接受的，只有部分期房的价格相对合理，但是，期房的交付时间就很关键，目前正在预售的期房往往要到2018年才能入住。对于首次升级型购房者来说，不卖旧没能力买新，卖掉旧房，却又不得不面对至少2年租房的生活。

??总结来看，真的能够顺利度过这5关，升级成功的首改型购房者，实在是少之又少。然而，今年终究还保留了这一线之机，如果等到明年，六环内进入6万+时代，改善型客群在新房市场已经很难找到与其地段、面积、价格这三方面需求均匹配的产品，只能选择地段更远的新房，或者是品质差但面积大的二手房。

??放开二孩让更多家庭因家庭人口增多而升级住房，但随着房价与地价鳞次栉比的上涨，这些改善型家庭却又无房可买。

??生，还是不生？买，还是不买？成为一对无法破解的难题。

??面对正在沦入“夹心层”的改善型置业者，政府应该做点什么了，哪怕只是再降一降二手房交易的税负，都能稍稍缓解“夹心层”的置业困境。