居者有其屋，是人们最朴素的愿望。这个基本的需求，曾经催生了房地产发展的黄金时代。如今，楼市已进入“去库存化时代”，房价不断上涨的局面已难再现，房地产投资也逐步放缓甚至下滑，房地产企业的转型时代已然开启。

作为著名的宜居城市，珠海的房地产近十年来也迎来飞速的发展。在2011年启动“双限”调控后，珠海房地产市场渐趋理性。而随着宏观政策的调整以及珠海区域的不断发展，今年珠海的房地产市场又走向活跃，各项指标均出现增长。

在珠海加快建设国际宜居城市的背景下，当下的珠海楼市现状究竟如何？区域板块形成怎样的格局？支撑房地产健康发展的动力是什么？房地产企业转型发展有什么样的举措和动向？如何避免高房价削弱城市竞争力？南方日报珠海观察今起推出“宜居时代 楼市变局——珠海房地产市场调查系列报道”，力争呈现真实的珠海楼市，敬请垂注。

珠海南湾大道南两旁，高楼拔地而起，在这片曾散布厂房的区域，如今已聚集华发、碧桂园、佳兆业等开发商的多个楼盘，成为楼市“新贵”，吸引置业人群的关注。如同湾仔片区的变化一样，在港珠澳大桥、横琴自贸区、国际宜居城市等因素催化和影响之下，珠海当前的楼市与过去相比，也正呈现不一样的发展格局。

在全国商品房今年1-10月销售面积同比增长7.2%且增速回落的情况下，珠海却逆势增长，今年1-9月份的商品房销售面积同比涨四成，全市可供预售面积涨61.4%，房价也出现多个月连续增长，楼市可谓火热。

逆势增长背后，区域的楼市格局也悄然生变。西区依然是主力军，北部的唐家湾板块异军突起，横琴楼市则从高峰逐步回落，主城区在有限的空间内寻求增长，“板块之战”仍在上演。

然而，在楼市黄金时代已去、去库存化压力仍大的趋势下，珠海的房地产企业也在谋划向教育、医疗、金融拓展的多元化转型，并更加注重利用互联网技术找准需求、提升品质，力求做好宜居城市的“居住文章”。

逆势增长 楼价连涨7月

在经过前期的高速增长后，全国的楼市进入“去库存化”时代。近一年来相关部门出台了一系列楼市新政，在一定程度上提振了市场，部分库存得到消化。

截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。楼市库存再次上涨，房地产投资则持续回落，压力仍然较大。与全国楼市整体遇冷的情况相比，珠海的楼市却“有点火”。

数据显示，今年1-9月份，珠海全市商品房销售面积289.68万平方米，同比大涨四成。其中，住宅销售面积267.50万平方米，同比上涨47%；办公楼销售面积9.69万平方米，同比上涨188.4%。

此外，全市楼市火热，还体现在供应量大增。今年1-9月，全市可供预售面积297.96万平方米，同比大涨61.4%，其中住宅可供预售面积266.57万平方米，同比上涨48.9%。商业营业用房可供预售面积19.60万平方米，同比大涨近2.5倍。

在价格方面，据中国指数研究院公布的《2015年9月中国房地产指数系统百城价格指数》报告显示，珠海9月份新建住宅平均价格为13525元/平方米，环比上涨1.51%。这也是该机构所监测的，珠海楼价自今年3月份以来连续第7个月出现上涨，涨幅超过广州、江门、中山等城市。

逆势增长的珠海楼市，也吸引了不少新的开发商进入。据不完全统计，近两年来就有碧桂园、珠江投资、富力、奥园、中交等外地开发商进入珠海拿地开发楼盘，珠海楼市的开发商图谱持续扩大，为珠海楼市带来了新的活力。

“珠海正在建设国际宜居城市，其理念和珠江投资人居理念是一致的，珠江投资进驻珠海，希望通过公司地产、医疗、保险、教育、养老等方面的建设经验和实力，在医疗、养老、教育等多方面对珠海宜居社区、宜居城市建设进行多方面的补充。”广东珠江投资股份有限公司珠海公司董事长刘娜说。

与珠江投资一样，中国奥园地产集团也于今年首次“进军”珠海。“随着港珠澳大桥的建设、横琴自贸试验区的运作，珠海的前景可期，为奥园集团的发展壮大带来了机遇。”奥园商业集团副总裁、珠海奥园广场总经理张俊表示，奥园地产一直秉承“构筑健康生活”的信念，成功地实践了运动复合、教育复合、科技复合、养生复合等多种复合地产开发模式，与珠海建设国际宜居城市的目标深度契合。

北部崛起 楼市格局重构

当前，珠海已经进入“自贸时代”、未来则将进入“大桥时代”，在“双时代”的难得机遇下，珠海正加快建设“三高一特”现代产业体系、国际宜居城市建设，城市功能不断完善，发展前景受外界看好。这也是全市房地产逆势增长的重要原因。

但在这个整体之下，珠海楼市的区域热度、各自卖点并不相同。

东部中心城区是珠海楼市的发源地，基础设施完善，是置业者的头号选择，但由于土地空间有限，新增楼盘并不多，加上价格高企，如今其成交量占全市的比重已经下滑，逐步成为改善性需求、高收入买家的主战场，普通的刚需群体基本把目光放在西部。

在上个月的房车展上，记者认识了来自湖南的小黄，准备在珠海结婚的他正在同未婚妻挑选婚房。小黄说，主城区的基础设施完善，但价格太高，而且还不一定能够买得到。而西区价格相对较低，近年来基础设施也不断完善，成为他的重点考虑区域。

像小黄这样的刚需群体，则是西部楼市的主要支撑。自去年以来，珠海再度启动西部大开发，区域内的道路、医疗、教育等设施正在加快完善，吸引了格力、万科、保利、时代等企业进驻，高品质低价格的楼盘，使得西区已成为珠海刚需的主战场。

北部唐家湾板块的崛起，是今年珠海楼市的新亮点。

近年来，除了远大美域、华发蔚蓝堡之外，唐家湾鲜有新盘问世。而在今年，格力海岸、保利海上五月花、仁恒滨海半岛、翠湖香山等新楼盘相继在唐家湾亮相，与前几年的沉寂形成鲜明对比。

在翠湖香山项目总经理谢岳来看来，目前开发商在市中心拿地十分困难，外围化选择既是政府的意愿也是市场的选择。另一方面是，包括高新区、南方软件园、清华科技园在内的一批高新技术企业开始迅速成长，人才对生活配套有较大的市场需求，“随着珠海在产业发展、人才引进方面的惠政实施，珠海北部的发展还将处于良好的发展态势，居住的需求也仍会增加”。

与其他区域上升的热度相比，在去年备受追捧的横琴楼市，今年则渐归理性，但价格依然远高于其他各区板块。

目前，横琴的房价基本维持在4.6万元/平方米左右，虽说比之前的超50%的疯狂涨幅有所回落，但相比于全市1.3万元/平方米的均价，还是有超过3倍的溢价。

■分析

谁把握窗口期谁就赢得未来

尽管今年珠海楼市逆势增长，但不可否认的是，房地产已不可能像过去10多年那样狂飙突进，因为过高的房价导致生活成本上升，也会影响珠海对人才的吸引力。

从长远来看，珠海的发展会带来居住需求的增长，但在以“去库存”为主基调的周期中，如何为消费者提供合适的房子、房企如何在成本持续上升、高房价不可持续的形势下谋求更快的发展，是当前房企面临的重要课题。

“随着人口增长率的下降和改善性需求的周期稳定，楼市的供需关系将进一步得到明确，房地产业也将进入稳定发展阶段。所以开发商未来要想尽办法去争夺相对固定的客户市场，以维持在市场中的占有率。在此期间，珠海的房地产业很可能将经历一次大浪淘沙，而那些反应缓慢的小企业将会被吞没。”北京师范大学房地产研究中心教授李鹏预测，从今年开始，房地产市场进入到了一个争夺未来需求市场的窗口期，谁抓住了窗口期，谁在未来就具有了先发优势；反之，谁要是错过了这个窗口期，谁就输掉了未来。

以精细化需求设计吸引客户

“价格的高低，有时候是成本所致。伴随着港珠澳大桥和自贸区建设，珠海的楼市价格也会跟随需求有不同的变化。开发商唯有以更加精细化的物业管理、人性化的小区设计来吸引消费者。”世荣兆业总裁严军说。

“房地产业和所有的产业一样，需求永远是决定是发展的首要因素。”格力地产副总裁林强分析，珠海的房地产市场基本是以十年为一个分水岭。到2025年前，珠海的房地产市场依然是以个体需求为导向，80后90后的成家立业，改善性需求的稳定更迭，都是这个时期的需求主体；在2025年后，国家“普遍二孩”政策实施后的人口红利也将初显，需求也将从个体需求变化为群体化的户型需求，届时120平方米到150平方米的三房将成为市场上的主流产品。

产业链延伸开拓“地产+”新业态

面对新的发展形势，珠海的开发商们也在进行不同的试水。有的依托新型业态，开启了“互联网+”移动运营模式，通过更为精细化的服务管理，来吸引更多的中高端受众；有的则是将产业向与人居相关的教育、医疗等公共服务板块延伸；也有的向城市运营、旅游地产等领域拓展。

今年9月，华发股份推出了“优+”生活APP，意图通过移动互联网将产品整合起来，打出生活便捷化的组合拳。与此同时，前山心海州也推出了同样的APP产品，以“商业+地产”的模式打通置业者在区域内的吃、住、游的一站式体验。

在产业链延伸方面，不少开发商针对社区居民的教育、医疗等需求，配套更为完善的公共服务，以增加用户黏性。珠海龙头房地产企业格力地产开始向教育产业进发，其重金打造的茵卓小学已于去年9月开学，以高标准的软硬件环境著称，剑指珠海高端民办教育。与其类似的还有世荣兆业，目前该企业已与斗门教育局洽谈并草拟投资建公立学校的相关事宜，将投资建设斗门实验二小及幼儿园。

另外，格力地产还在今年成立了海控金融，进军互联网金融产业；世荣兆业拟建设“横琴国际生命科学中心”项目，同时参股玉柴船舶动力股份有限公司，布局医药、装备制造领域，华发集团更是向金融、文化教育、城市运营等领域全面拓展。多元化的转型，已成房企新趋势。