??当前楼市已进入下半场，人口红利影响趋弱，二孩政策全面实施并不会马上对楼市产生较大影响，楼市需求的黄金高峰时代已一去不复返。当然另一方面，政策之下总有一批“养得起”的当生族，会推动未来住房需求结构出现革新。但无论如何，政策无法根本改变楼市增量房增速下滑、进入存量房时代的事实。

??“二孩政策”终于放开了。10月29日闭幕的十八届五中全会决定，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。而现在大家都在问的问题，除了“娃你生不生”，还有“房你换不换”？

??众所周知，人口是经济最大驱动力。从长期来看，放开二孩有望刺激新一轮人口红利的形成，提高中国潜在经济增速。这意味着各类行业都将受益，房地产行业也不例外。

??然而，正如经济界另一层担忧，到了要动用放开生育政策之时，生育高峰已经不可能来临了。这意味着，政策能有多大效应还真不好说呢。

??笔者注意到，当前楼市已经进入下半场，人口红利对楼市影响趋弱，二孩政策措施全面实施并不会马上对楼市产生较大影响。

??且不说从政策出台到落实、落实到决定生与不生、能不能生以及愿不愿生等重重的时间成本，最后真正的人口放大效应尚难估量，即便真的生了二孩，楼市需求的黄金高峰时代，也已一去不复返。

??根据机构监测，全国重点38城存量又现上扬。截至9月底，4个一线城市的累计库存余量为3637万平米，环比上扬近5个百分点。显然，4季度去库存仍是楼市主基调。

??当然另一方面，政策之下总有一批“养得起”的当生族，会推动未来住房需求结构出现革新。而如果家庭多子化成为趋势，家庭住房需求结构可能颠覆现有格局。主要表现在，刚需与改善型户型面积提高，三房甚至四房、保姆房或成标配。如果考虑到这些家庭跟父母同住，刚需置业的门槛将进一步抬高。120平方米以上的大户型、三房或四房产品将成为市场需求主流，并将持续较长时间。

??不少机构判断，积压的大户型住宅有了出路，未来土地规划或有大调整，增加改善型比例。从一定程度上看这也不无道理。

??这对诸多地广而人口流入不多的二三线城市来说是好消息，市场大面积产品严重积压的窘境会得以改观。

??但问题还要归结到，你愿生吗？根据卫计委数据，现阶段，全国符合全面两孩政策条件的夫妇约有9000万对，假定5年内50%的家庭会生育二孩，那么将新增人口4500万，每年近900万。按人均20平方米计算，每年将新增1.8亿平方米住房需求。但并不是所有的家庭都愿意生育二孩。据人民网此前民意调研结果显示，我国“单独”家庭中愿意生育第二孩的比例仅为50.73%。

??综合来看，笔者认为二孩政策对楼市的趋势影响，心理大于预期，而且尚需相当时日考证。事实上，政策很可能无法根本改变楼市增量房增速下滑、进入存量房时代的事实。