??央行再次宣布“双降”，对楼市来说依然能够形成良性刺激，在降低社会融资成本的同时，也能降低购房成本，因此在短期内还能维持楼市较高的活跃程度。但考虑到当前宏观经济走势并不乐观，未来楼市会否维持高位运行态势仍是未知数。

??央行降息购房成本再降

??日前，央行在“霜降”这一天宣布“双降”，购房成本再降，相当于给楼市注入了一针短效兴奋剂。

??中国人民银行10月23日晚决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%。自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

??随着贷款利率进一步降低，5年期及以上贷款利率从之前的5.15%降至4.90%，这意味着购房成本由此而再一次下降。以一笔100万元商业贷款为例来计算，还款期限为20年（等额本息还款法），降息之前月供6682.7元，降息后月供6544.44，两种情况下相差138.36元。

??这一轮降息始于去年四季度，多次政策效应累加，对购房者的“减负”效果相当明显。同样是20年期的百万元房贷，月供较一年前已经减少了706元左右，总的利息支出则减少将近17万元。

??“双降”的出发点并非是楼市，但不可否认肯定会产生利好刺激作用。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，对于房地产行业来说，货币价格高和资金压力大是两个最重要的矛盾，而央行的“双降”组合拳可谓是一场“及时雨”，缓解了这两大矛盾。一方面，降息让购房者的购房意愿增强，推涨楼市成交量，加快楼市复苏进程。另一方面，降准又可能使银行增加贷款额度，首套房利率折扣将明显增加。此外，银行贷款是房地产企业资金的主要来源，降准降息有利于房企降低融资成本。毫无疑问，“双降”直接利好房地产，有望驱动新一轮成交高峰，给房价上涨提供火力。

??他进一步指出，对于具有优质住宅土地资源一线城市，土地市场竞争将会变得更加剧烈，“地王”频出将成为常态。同时，对于二三线城市的库存去化情况，也能起到很好的改善作用。而对于现阶段仍然处于下降通道的三四线城市，在政策的叠加作用下，下调走势很有可能会由此而得以扭转。

??市场预期出现分歧

??此次“双降”，并没有引来市场一边倒的“叫好”声，相反，各方对后市的看法出现了分歧。

??此前一周，全国楼市成交量并未出现明显上涨。相关研究机构数据表明，在10月份第四周（10月18日～24日）根据针对北京、上海、南京、扬州等30个主要城市监测结果显示，成交量较前一周微幅下滑0.7%。城市间分化加剧，一二线城市尚能基本做到持平，而三四线城市整体成交水平下滑幅度非常明显，达到10%左右。

??这样的变化，让市场人士对中小城市的前景不敢持乐观态度。同策咨询市场研究部总监张宏伟表示，对于楼市而言，“双降”确实是一大利好消息，但对于楼市的实际提振效果却有待商榷。“双降”确实使得开发商和购房者更容易获得贷款，并减轻了他们的贷款负担，不过却无法根本性地解决大量中小城市需求不足的问题。经过今年的一系列刺激政策，房贷利率已达历史低点，而贷款审批也因为流动性的释放而较为宽松。而问题在于，真正阻碍楼市成交的两大主要因素，一方面是中小城市的需求不足，另一方面是过高房价导致购房者无力承担，都不会因为“双降”而得到彻底改善。目前有部分中小城市的楼市不管如何提振，效果却一般，颇有“烂泥扶不上墙”的意味。“从前几次降准降息的情况来看，并没有对楼市产生立竿见影的提振效果，本次再度‘双降’，效果很可能还是十分有限。”张宏伟如是说。

??另外，在当前“去库存”仍为市场主旋律的前提下，市场购买力被严重透支的情形，可能会被加剧。国家统计局数据显示，截至9月末，商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米，库存压力并未减弱。但今年二、三季度，包括北京、上海、杭州等一二线城市成交量的大幅反弹，却是在降息、降首付比例、取消限购等多重刺激手段共同作用下完成的，由此导致这些城市的需求被严重透支。而现阶段再逢“双降”刺激，使得市场市场购买力透支进一步加深，其结果便是后续购买力难以为继。

??市场走势恐有远忧

??皮之不存，毛将焉附？在经济形势并不是很乐观的大背景下，货币政策的强力刺激，可能会使得市场成交状况在短期内仍然保持较高水平，但长期能否持续保持这种态势，目前难以下结论。

??从历史经验来看，货币政策会刺激需求入市，并促进市场成交上涨。在2014年，央行“930”政策及11月份降息，推动部分需求入市。2015年上半年央行多轮降准降息不断降低购房成本和社会融资成本，8月份央行再度降息，在数轮降息刺激下，各类住房需求加快入市节奏，使得成交量明显回升，如2015年3季度，包括北京、上海、杭州、扬州等在内的30个代表城市月均成交量保持在3000万平方米以上水平，同比增长近4成，创下近5年来同期最高成交纪录。

??此次“双降”，不管是对开发企业投资信心的提振，还是针对购房群体积极性的促进，都有着明显的作用。因此业内人士估计，短期内成交量还会维持在较高水平。而从CPI走势来看，未来仍有“双降”空间，因此刺激效果将会持续。

??但在经济基本面并不理想，以及市场购买力存在透支可能的前提下，市场成交是否能够一直保持较高水平，目前难以给出明确的答案。上海链家研究总监陆骑麟表示，以往利率和存准率双降的情况是颇为罕见的，然而今年8月以来，央行已连续两次作出了“双降”的决定，可见我国目前所面临的经济下行压力之大。在这种情况下，房地产市场显然无法独善其身，因此未来可能会出现调整走势。此外，从今年3月份以来，市场成交水平一直不低，这也消耗了大量的市场需求，甚至造成透支，并最终导致市场购买力在一段时间内无法维持，这也会导致市场进入调整阶段。