8月11日，人民币中间价较前一日下调1136个基点，引起市场各方强烈关注。业内普遍认为，央行最新举措或将带来人民币贬值，而人民币贬值又不可避免面临资本外流的压力。

其实，中国出现大规模资本外流已是不争的事实。自去年下半年以来，人民币贬值预期一直存在，资本流出趋势明显。二季度，我国经常项目顺差766亿美元，资本和金融项目逆差766亿美元。至此，我国从2014年二季度以来，已连续5个季度出现“经常项目顺差、资本项目逆差”的状况。

虽然在当前的经济环境下，人民币的贬值一定程度上会对制造业复苏起到积极作用，但是环顾世界经济史就会发现，资本外流永远伴随着房地产不景气。因为当大规模资本外流时，必然伴随着对本国资产的抛售，因而会带来本国固定资产的暴跌。

特别是当外流的资本超过了本国的外汇储备量时，由于本国央行无法按现有的汇率向外逃的资本者兑现外汇，所以只能宣布本国货币对外国货币贬值，而这会进一步加剧仍然在本国的外资的恐慌，进一步加剧外资的出逃，形成恶性循环。同时，暴跌的资产价格会引发众多的资产持有者，特别是房产的持有者最终因资不抵债而破产，演变为经济危机。当年的日本、东南亚都曾经经历过这一过程。

不过中国央行外汇储备极其雄厚，不大可能发生这种情况。而且城镇化和棚改政策，以及房价是建立在刚需基础上的分析也不断支持着房价上涨。于是中国出现了世界经济上很罕见的一幕：资本大量外逃，房价却反而上升。在股灾之后，大量股民又重新回到楼市，而且不断也有媒体和专家站出来表示房价将迎来上涨。

这无疑进一步加大了楼市的风险。我们应当认识到，中国的资本外流已经变成全方位的。一方面，除了外资在撤离，比如日企纷纷转移到东南亚之外，大型国企、民营企业、甚至个人也在积极转向海外投资，抛售手上不良资产，加速海外布局。另一方面，中国除了狭义的资本外流，广义上的人力资源，特别是优质人力资源也在纷纷流向国外。这既包括了高收入群体和权贵阶层，也包括了受过高等教育，拥有高级技术的新兴中产阶层，这种外流对于中国高端房价的保值是十分不利的。

而单纯依靠刚需群体很难支撑起房价，或者在房价下跌的过程中入市止跌。中国刚需群体最大的特征无非两点：人多、钱少。中国现在的房价早就超过了刚需群体可以承受的范畴，因此他们是无非给予房价太多支撑的。大量存在的投机群体更是只会追涨杀跌，在资本外流面前完全没有抵抗力，抛售房产只在片刻之间。

当然，人民币出现跌势是刚发生的事，固定资产转化为货币进行资本外流需要一定的周期，房价不可能说降就降。对照日本和泰国的历史来看，在汇率出现接连下跌之后，大约三个月左右房价将迎来巨大振幅，考虑到中国在住房交易上有政策性控制，这一时间可能会拉长到半年左右，前提是人民币汇率下跌的情况没有改变。

因此，中国楼市实际上在人民币贬值，和持续贬值的预期下已经到了危机边缘。再加上不动产统一联网登记在即，房产税也提上了日程，热钱大量流出无法避免，红红火火了多年的楼市这一次真的危险了。