深圳商报记者 陆剑伟

股市拖累楼市、房贷收紧、买家暂缓入市，多重影响最终反映到7月楼市上。一二手市场访客出现明显下滑，7月实际成交量已有明显收缩，成交价格虽仍处高位，但高位回落的压力渐显。根据中原报价指数的情况显示，绝大多数的片区二手业主报价均已下调，7月中原地产领先指数显示，二手房价上涨幅度已经开始回落。业内人士表示，鉴于深圳房价前期涨幅过大，对未来需求形成了压制，未来成交量将回落。

四个月来成交量首次回落

市房地产研究中心昨天公布的统计数据显示，7月，全市新建商品住宅成交面积为67.43万平方米，较6月下降12.3%，为近4个月的首次回落，但仍为今年较高成交月份。7月，二手住宅成交面积为136.06万平方米，较上月增长11.9%，增幅有所收窄。

近两月楼市的转冷，使得项目访客量趋于放缓，从中原新房访客量指数来看，6月以来访客量快速下滑，从5月167的峰值急速下跌至68，成交同步供应及需求的减少开始回落。

新增供应同样降温。根据深圳中原研究中心监测，7月供应楼盘个数基本跟6月持平，但供应套数明显减少。7月新获批售的住宅项目有12个，供应5924套，环比减少14%。其中7个项目来自龙岗区域。7月入市的项目个数同样为18个项目、约53万平方米住宅，较6月减少12%，7月本为楼市淡季，加之在市场的波动下访客明显减少，使得开发商入市的节奏明显放缓。

“深圳楼市前期房价上涨过快，抑制了需求进一步释放；此外，股市财富效应消失，影响了部分购房者的投资消费能力。”市房地产研究中心主任王锋认为，7月深圳楼市“退烧”的主要原因在于： 七八月是传统的楼市淡季，季节性因素造成了成交量回落。另外，银行收紧信贷，购房成本提高。6月以来，很多商业银行因贷款额度控制、市场风险增加等因素，开始调高首套房首付比例及贷款利率，有的银行甚至停止发放二手住房交易贷款，从而抑制了住房需求释放。

二手房报价持续五周下跌

上周中原报价指数为26.2%，环比下降3.3个百分点，依然维持在30%的荣枯线以下，报价指数连续5周下跌，创下去年9月以来的最长下跌记录。从板块来看，片区出现大面积的报价下调，仅有福田北、莲塘盐田和龙岗横岗三个板块出现上涨，全市报价平均下调幅度为1.9%。

进入7月以来，房产税立法初稿的逐步形成与深圳楼市上半年高速增长造成的过度透支继续使得房价预期走弱，深圳中原经理指数和深圳报价指数出现连续数周的下跌，预示着深圳楼市涨势出现趋缓，从中原地产成交数据看，7月二手住宅均价为40909元/平方米，环比上涨5.87%，同6月相比涨幅减少了2.3个百分点。预计下半年深圳房价将会进入缓慢上涨的“新常态”，上涨空间被压缩。

在用于编制指数的188个样本楼盘中，成交的样本有113个，较6月减少25个。其中，88%的楼盘价格出现上涨，且65%的楼盘涨幅集中在5%~10%之间，比6月的占比增加一成；涨幅在0~5%以上其次，占15%比6月增加7%；而涨幅在10%以上的楼盘占9%，同6月相比大幅减少24个百分点。7月价格下跌的样本楼盘仅有13个，较6月略有增加，以在10%以内的调整为主。

成交或将进一步回落

8月开局深圳楼市交出的成绩单并不尽如人意。上周，一手住宅市场成交回落，全市共成交1222套，面积为131627.68平方米，环比跌幅分别为16.87%、12.77%；二手住宅备案数据高位回落，全市共成交3329套，环比下跌6.33%。

深圳楼市接下来会怎么走？王锋预测，由于前期深圳房价涨幅过大，高房价对未来需求形成了压制作用。另外，随着银行信贷政策收紧效应的放大、股市财富效应的持续减低，在市场自身规律的作用下，预计未来楼市成交进一步回落的可能性较大。

中联链家与安居客调查显示，当前超过75%的人看涨与看稳后市房价，同时大部分业主的放盘价格依然处于高位稳涨的态势。但是，二手房价已经连续四个月快速上涨，累计涨幅近40%，部分楼盘价格已经超前。预计未来两月涨幅会放缓，进入一个稳中有升的阶段。

中联链家二手房研究院总经理肖小平认为，8月二手房成交量将回落，在1万套左右。主要是经过前期(4-6月)的火热后，部分需求已经提前释放；其次，房价已经处于历史高位，加之深圳的银行信贷收紧（如利率优惠减少、审核趋严）。两方面的影响，将会令到一些有效需求减少，置业者入市会趋向缓和。