“首套房贷款优惠力度空前，超5成银行可提供折扣利率”，“二套房贷款利率还有较大的下行空间”，“房地产市场整体向好，但城市间分化将加剧”，这是互联网金融搜索平台融360发布的《2015年7月中国房贷市场月度分析报告》指出的7月及下半年房贷和楼市呈现出的最新特征。

    首套房贷政策维持宽松　利率走低

    6月28日央行降低存贷款基准利率，5年以上贷款基准利率降至5.4%。受此影响，全国首套房5年期贷款平均利率降至5.18％，北京、上海、天津、宁波、无锡5个城市甚至降至5％以下。

    本轮降息给正处于回暖期的中国楼市带来重大利好，进一步刺激刚需和改善型购房需求，拉动楼市成交量上升，对于购房者也起到明显的减负作用。但是从市场层面来看，大部分银行对本次降息持谨慎态度，未来首套房贷款政策将继续维持稳中微降的态势。

    融360最新监测数据显示，本轮降息后，除深圳因房价暴涨致使银行收紧房贷政策外，绝大多数城市首套房贷款政策继续保持宽松走势，优惠利率占比增至50.85%，比上月的49.14%增长1.7个百分点，全国超过5成银行可提供折扣房贷利率。

    从首套房贷利率的优惠力度来看，7月全国527家银行中提供9折以下优惠利率的银行有32家，比上月增加7家，占比6.07%，主要分布在北京、上海、广州、重庆、天津、青岛等13个城市。昆明的富滇银行针对VIP客户提供最低7折的优惠利率，为目前全国最低利率折扣；其他有9家银行提供8.5折优惠利率，其中北京和宁波各占2家。

    融360分析认为，目前首套房贷的优惠力度空前，多数城市的首套房贷调整已基本到位，未来可下调的空间和幅度有限。

    二套房贷利率及浮动倍数呈下行趋势

    受6月28日降息影响，7月二套房5年期贷款平均利率为5.92%，环比上月的6.21%下降0.29%，平均利率浮动从上月的1.1倍微降至7月的1.097倍。从同比来看，去年同期二套房贷利率高达7.51%，本月同比降低1.59%，比四次降息累计的1.15%还要多0.44%，利率浮动也从1.147倍降至1.097倍，相当于下浮５％。可见，伴随着本轮降息的影响，二套房贷款不仅利率随之下降，而且利率浮动倍数也有所松动，下行趋势明显。

    融360监测数据显示，7月，二套房贷款利率出现松动的银行有38家，相比上月增加15家，其中济南的青岛银行二套房贷款利率刷新最低折扣至9折，天津的华夏银行、沈阳的民生银行和天津的兴业银行当地分行二套房贷款利率低至9.5折，加上上月调整的农业银行长春分行，二套房贷款利率低于基准利率的银行已经达到5家。据分析，如果这一优惠继续扩大，广大改善型需求购房人群也能够申请到9折优惠，则购买二套房与首套房的购房者基本享受同等待遇，对于需求端的刺激不言而喻。但是目前多数银行对二套房政策还相对保守，要结合银行的风险控制考虑来调整其利率政策。

    融360监测数据显示，全国527家银行中，7月执行“3·30”新政下调首付比例的银行已增加至452家，执行率达86%，相比上月的82％再涨4个百分点。其中明确执行二套房首付4成及以下的银行共有288家，占比54.65%；执行4.5成、5成、6成及7成的银行数分别为50家、46家、50家和53家，分布较为均匀；执行首付7成的银行占比仅为10%，比上月11%的比例下降了1个百分点。

    楼市整体向好　城市间分化加剧

    对于未来房贷走势，融360分析认为，受上半年各种利好政策影响，部分购房需求被提前释放，7月到8月又是楼市淡季，楼市将承受一定压力，而短期内也不是一个出台楼市新政的好时机。但是二套房贷利率还有较大的下行空间，未来可提供二套房基准利率甚至优惠利率的银行会越来越多。

    在楼市方面，有分析师认为，受宏观经济运行趋稳的影响，房地产市场整体向好，但城市间分化将加剧。一线城市因其有巨大的人口和买房需求支撑，房价将稳中有升；二三线城市则要靠城镇化率的进一步提升以及改善型住房需求的增长而定，各城市间差异较大，预计房价会有涨有跌；三四线城市房价堪忧，有可能继续下跌。