作为中国最吸引国民资金的行业，楼市和股市一直备受关注。中金公司认为，楼市害怕的不是股市急跌，而是股市陷入长期下跌的熊市。

中金地产小组分析师宁静鞭、肖月、吕功绩在研报中表示，历史经验表明，股市短期波动对楼市的杀伤力有限，但在持续超过1年、跌幅超过50%股市下行周期中的后半段，房地产市场也会面临显著调整。

他们给出的理由是：

1）中长期房价走势主要反映经济基本面与货币发行量的变化。

汇总各国宏观数据发现，房价走势与经济基本面、货币发行量更直接挂钩。这在经济上容易解释，房地产是长产业链行业，也是GDP重要贡献来源，房地产市场好坏往往与经济增长互为因果。

货币增速略领先于房价，房价在中长期伴随着货币发行量提升而螺旋式上升：虽然我们一直在强调行业大周期见顶，但需要指出的一点是，我们这里所谓的大周期，主要是在讨论建设/销售周期，而非房价周期。就我们的经验，住房在中长期看金融产品属性更为突出，各国房价主要还是反应货币供给的变化，而非实质的住宅建设、销售大周期。

房地产成交量在大周期上有个峰值，一般以住房饱和度较高（户均达到1套房）为限，之后新房成交趋势向下。

2）股市短期1-2个月20%-30%的急跌对于房地产市场扰动较小；房地产市场拐点主要出现在股票长期熊市的后半段。

美国案例：1987年股灾和2000年Nasdaq泡沫破裂显示，短期股市急跌对房地产市场影响有限。

台湾案例：短期高杠杆市场并未杀伤楼市，而楼市成交缩量发生在长期熊市后半段。1996-2000年中国台湾地区的高杠杆市场中（当时融资余额占总市值比例3.7%-5.2%，而目前中国该比例为2.6%-3.3%），短期1-2个月、约30%的股市急跌调整对于未来1-2个季度楼市扰动并不高。

但是美国、中国台湾及香港从1987年至今的历次股灾经验都表明，如果股市走熊持续时间超过1年、跌幅超过50%，则在股票熊市的后半段，负财富效应将传导到实体市场，房地产市场及经济均将出现拐点。

香港案例：股票熊市对于房地产市场成交量影响也较为明显，且成交量在熊市后期显著下跌。

中国过往历史也与国际经验相吻合，2002-2005年，2007-2008年，2010-2012年三次股市长熊期间，楼市下跌分别发生在2005年、2008年下半年及2011下半年。

3）从国际经验看，股票熊市对于楼市成交量的扰动高于房价。

我们观察了历次股票市场走熊对于楼市量价的影响，我们发现，股票市场长期下行对于新房销售量影响更高，而房价受到的扰动相对较少（除非经济基本面出现系统性危机），典型的案例是1997-1998年的中国台湾（亚洲金融危机）以及2000-2001年经历纳斯达克泡沫的美国。

4）城市型经济体楼市对股市的敏感度显著高于大国经济体。

我们发现，对于城市型经济体楼市对于股市敏感度远高于大国经济体，背后原因在于股市/金融业在城市经济中占比相对高，历史上看，股市对楼市扰动，香港>中国台湾>美国，因此，类比来看，随着股市调整，下半年再很难出现深圳等个别城市的房价疯涨现象。

至于楼市未来前景，中金公司认为，短期来看，货币仍维持宽松趋势，股市短期止跌企稳，依然看好楼市7-8月的走势。