一边是库存压力在中期内难以缓解、房价开始上涨、重点城市楼市前期泡沫化上涨后开始回调,一边是6月底降息及各地降低购房成本的政策效应继续显现,股市震荡下部分资金回流楼市,这带动了上半年全国商品房销售面积自去年以来首次回升。

　　 6月楼市销售增长超预期,带动上半年全国商品房销售面积自去年以来首次回升。今年前5个月,需求逐月改善,销售面积累计同比下滑幅度持续收窄。6月销售面积环比上月大增48.5%、同比增16.0%,带动上半年全国商品房销售面积增长3.9%(而前5个月下滑0.2%)。这其中,三、四线城市销售改善为最大亮点。前5个月,三、四线城市楼市非常疲软,而到了6月,30大重点城市楼市成交环比仅增长8%(5月为16%),这意味着6月销售明显改善要归功于三、四线城市发力。

　　 销售面积从年初1、2月份下降16.3%到1至6月份回升3.9%,一方面源于货币宽松明显降低购房成本——根据融360的数据,6月525家银行首套房贷平均利率5.43%,相当于降息前基准利率的9.6折;另一方面源自住建部要求各地要因城施策、全力去库存。为此,各地(特别是库存高企的三、四线城市)密集出台刺激政策,这在历史上很罕见,如降低公积金提取门槛和用途,提高公积金贷款额度,打通公积金与商贷的转化,加大财政补贴和契税减免,实施购房入户,取消限价,调整普通住房优惠标准等等,这是三四线城市快速去库存并带动全国楼市止跌回升的主要原因。

　　 6月末,尽管商品住宅待售面积同比增19.3%,但增幅较5月末减少2.6个百分点。商品住宅待售面积减少191万平方米,连续两个月减少,库存压力最大的时候或已过去。但言及“库存拐点到来”还为时太早。毕竟,商品房待售面积(6.6亿平方米)仍在增加,相比5月增加了72万,尤其商业办公库存仍在增加,而相对于5亿平方米的住宅库存,191万平方米的库存减少,比例太小。

　　 目前来看,重点城市去库存效果较好,其他城市库存压力仍旧未减。截至6月底,易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米,占全国商品住宅库存的一半,同比增长3.2%,绝对值相比5月减少1万平方米,库存规模连续4个月下跌。相比全国库存走势,35个城市多属于经济发达城市,这表明全国其他城市库存压力仍旧未减。而且,库存下降,还是在国家以行政命令(国土部37号文),要求库存过大城市,在今年要明显减少住宅用地供应直至暂停的情况下发生的。另外,如果考虑到已建未售和已批未建两块库存,去库存将是楼市中期内(至少一年)的主题。

　　 更为重要的是,判断楼市未来走向的“3项先行指标”(开发企业到位资金、土地购置面积、新开工),并未明显好转。1至6月,开发企业到位资金同比仅增长0.1%,其中国内贷款下降4.1%;开发企业土地购置面积同比下降33.8%,降幅比1至5月扩大2.8个百分点;开发企业房屋新开工面积同比下降15.8%,连续16个月下降,降幅比1至5月仅收窄0.2个百分点。因此,开发商仍旧处在去库存的巨大压力之中,加杠杆的积极性并不足。