近日，广州恒生银行传出率先执行二套房首付四成的消息，不过，仅仅两天时间，该做法于上周五被紧急叫停。记者了解到，目前广州所有银行无一例外均执行二套房首付七成的标准，而北京、上海二套房首付最低均为四成。在业内人士看来，按照现有的楼市调控政策，在北上广深四大一线城市中，广州无疑是最严的一个。反观广州市场的表现，却是四大城市中最为理性的一个，为何广州成为“全国最严楼市政策城市”引起了业内热议。  

■新快报记者 邓苏梅

上半年一线城市广州量价涨幅最小 

据CRIC研究中心统计，今年上半年北上广深一手住宅成交量分别为411万平方米、562万平方米、525万平方米和337万平方米，同比涨幅分别为27%、36%、19%和108%，广州在四大城市中涨幅最小。

价格上，上半年北京均价为26681元/平方米，同比下跌0.9%；上海成交均价为29740元/平方米，同比上涨13.44%；广州成交均价为14462元/平方米，同比下跌4.18%；深圳成交均价为28059元/平方米，同比上涨3.72%。

从数据上看，虽然市场回暖，广州楼价仍然呈现负增长。对此，业内人士认为，出现负增长或和去年广州高价盘限价限签放松导致基数较高有关。业内人士同时表示，一直以来，广州的房地产市场较其他三个一线城市而言，更加温和和理性已是共识。广州房价点评网市场分析师肖文晓表示，广州的市场主要由本地需求支撑，和北上深相比，城市的辐射性较弱，因此投资型的客户总体上要少许多。中原地产广州项目部总经理黄韬也指出，在市场回暖时，广州是四大城市中最为温和的一个，但是在市场下行时，通常也是较为坚挺的一个，说明广州的楼价基本无泡沫空间。    

广州楼市调控政策全国最严

在上周广州恒生银行被叫停执行二套房首付四成后，广州全部银行二套房首付最低均为七成。记者了解到，北京有少数几家银行在有额外附加条件的情况下，执行二套房首付四成的政策，其他银行普遍执行五成的标准。而上海大部分银行对二套房首付则执行四成的标准，深圳最低则为六成。  

“显然，广州目前的楼市政策基本为全国最严。”黄韬认为，“相比广州较为理性的市场表现，从业内的角度看，此种做法比较难以理解，实际上也给市场造成了退房等负面影响。截至目前，官方也并未给出不允许执行的理由。个人认为，如果不能大范围执行新政，允许部分外资行执行，还是比较合理的。”    

在肖文晓看来，房贷政策主要由银行主导，如果在这方面主管部门无权干预，放松限购可以成为一个重要的突破口。实际上，从去年开始，业内对于广州放松“穗六条”的呼声一直存在。肖文晓表示，“穗六条”当初出台是在市场出现下行端倪的第四季度，时机的选择并不妥当。并且，在十八届三中全会后，房地产的调控也一直强调坚持市场为导向，减少行政干预，虽然广州尚不具备完全取消限购的条件，但是对“外地人三年社保”限制这种手段还是有适当放松的必要。   

7月5日，上海出台《关于深化人才工作体制机制改革促进人才创新创业的实施意见》，提出对达到上海市居住证积分标准分值，且缴纳个人所得税达到一定数额或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非沪籍人员，定向微调住房限购政策，撕开了一线城市限购的口子。不过，6月30日，在广州市政府领导新闻发布会上，广州市委常委、市政府常务副市长陈如桂在回答网友与记者提问时透露，鉴于广州房地产市场总体平稳、健康，房地产“限购”政策暂时不会取消。

肖文晓认为，其实上海的做法对广州有一定的参考意义。对于政策放松可能导致房价上涨的担心，肖文晓表示，房价小幅上涨有利于市场的良性循环。并且他认为，今年上半年经济各项指标数据较去年都有所回落，在此大环境下，第三季度未必能呈现第二季度的高峰表现。   

不过，对于放松限购，黄韬则表示，广州已经错过了今年调整限购政策的最佳时机，他认为调整的窗口期应该在今年第一季度时。目前市场回暖的趋势已经确立，量涨价稳是最为理想的状态，一旦放松，很可能将导致房价上涨，因此，限购的松动只能静待下一次窗口期，可能在明年第一季度。 

数据 广州库存去化周期降至14个月   

据合富辉煌（中国）市场研究中心监测，按照今年上半年平均去化速度，广州库存量的去化周期由年初的18个月下降至当前的14个月，从各分区来看，中心区去库存化比较理想，无论是存量还是消化周期都有明显改善，但外围仍旧面临较大压力。而根据CRIC数据统计，截至今年6月，广州楼市去化周期为10.1个月，短于北京14.9个月，长于上海、深圳8.7个月和8.2个月。       

在黄韬看来，虽然上半年市场升温致使广州全市去化周期有所降低，但是整体仍然面临较大的去化压力，并且由于区域之间差异性较大，特别是外围郊区，库存问题仍然比较严峻。肖文晓则表示，14个月的消化周期说明库存量处于较为合理的水平。如果按照3个月的去化速度，去化周期在8-10个月较为合适，如果在8个月以下，则有可能出现供不应求的局面，如果超过12个月，那么库存压力仍然显得相当大。