法官说法

签约遇恶意违约 应及时固定证据

不管房产纠纷的起因是卖方临时加价、恣意制造障碍，还是中介暗地抬高价格，在法官的眼里，房产交易纠纷案大致分为两大类，一是当事人要求继续履行合同，二是当事人要求解除合同并追究对方违约责任。

龙岗区法院的法官告诉记者，当买方已付清首期款，剩余款项也已申请贷款并已取得银行出具的贷款承诺函时，如果卖方不配合办理剩余手续，买方起诉至法院要求继续履行合同，法院将判决卖方继续履行合同。如果当事人尚未办理赎楼手续、尚未申请按揭贷款，有部分履行内容需要一方继续亲自履行而其明确表示不愿继续履行，即使当事人要求继续履行合同，此时法院不宜判决继续履行合同，会建议当事人解除合同并追究对方违约责任。

另外一种情况是双方签订合约后，卖方刻意制造障碍，但又未明确拒绝履行合同，买方在此情况下无奈起诉请求解除合同并要求支付违约金。此时，即使对方答辩并未违约，法院将会通过向居间方(中介)、银行等经办人反复调查，并调取相关材料认定卖方违约，并判卖方赔付买方违约金。

时下深圳房价天天变化，不可避免地带来房产交易纠纷。为了保障当事人的权益，龙岗区法院的法官建议签约时尽量约定较短的履行期限;在合同履行过程中也要督促对方履行合同义务，如果对方有拖延或推诿的迹象，要及时固定对方违约的证据，比如向对方发书面催告通知等;当确认对方已不会履行合同时，应及时向法院起诉并申请财产保全(查封涉案房产)，以保障自己的权益。

针对恶意违约事件频发，广东硕法律师事务所律师郑伟认为，深圳目前处于一个卖方市场，“3·30新政”后房屋买卖违约更是呈上升趋势，法律应该严惩恶意违约者，提高他们的违约成本，这样深圳房市将少一些破坏正常交易秩序的行为。

3·30新政

3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，宣布将二套房首付比例降至四成，对于使用公积金购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。同日，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。这些房市利好政策被称为“3·30新政”。