研究显示，25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，并从2018年开始急速下降。“这意味着房地产市场将开始经历需求结构的改变，在未来的三到五年，楼市购买力也许就会出现严重的结构性短缺。”国务院发展研究中心一位负责人告诉记者。一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。业内人士认为，上述两大因素导致的供需失衡将成为楼市面临的最大威胁。

20岁以下年轻人占比急剧减少

“总有一天，中国不再有那么多的年轻人；总有一天，中国不再需要那么多的房子。”对于近几年各地人口结构的变化，北京科技大学教授、经济学家赵晓曾感慨道。

实际数据验证了赵晓的判断。研究报告显示，目前主力购房人群为25岁-49岁，1990年的出生人口已经进入到主力购房人群中。但根据全国第六次人口普查数据，目前“80后”人口的总数是2.28亿，“90后”是1.74亿，“90后”人口总数比“80后”少23%。

“人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱，从现在来看，楼市中的需求结构已经发生改变，刚需人口开始减少。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞分析，近两年，人口结构的各项指标都出现了拐点，中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成房地产在长周期上出现向下拐点。

从第六次人口普查数据看，几乎所有城市都出现20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。

此外，过去20年，中国有4亿人口从农村走到城市，从小城市走到了大城市。

“这一波城市化浪潮造成了中国有史以来最大的人口迁移和最大的经济版图改变，同时也带来了房价的无序快速上涨。”阳光100董事长易小迪说，但这样的人口红利已经消失不见。

购房适龄人口变化趋势

如果10年后一对夫妻拥有6套房子，那么谁还会买房？

业内人士分析，在中国人口老龄化加剧后，祖辈和父辈的房产将由第三代继承。目前，大多数家庭构成都为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算，第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套，这使得市场上的住房供应远远大于需求。

业内人士指出，从海外经验来看，当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后，房地产周期也将产生深刻变化。以日本楼市为例，其劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后房地产泡沫就开始破裂。

专家分析，由于此前楼市中大量投资、投机性需求的存在，造成房地产行业的非理性繁荣。但高房价使得现有的刚需人群购买力大幅减弱。

“随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”相关专家说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比远低于35岁以下年龄段。

十年之后，1985年之前出生的人群都已进入40岁以上年龄段，这一部分人的购房率也将大幅减少，这意味着，改善型产品也将失去购买力。