“3·30新政”等利好政策持续发酵，以及部分A股投资者将获利资金转投楼市，一线城市楼市提早“入夏”，其中深圳房价涨幅领涨全国。可是，房企的好日子来了吗？股市走牛对楼市抽血和输血效应哪个更强？哪些城市有望成为“白银时代”房价上涨的领头羊？

　　国家统计局发布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。

　　房地产市场的逐步回暖，已经成为业界最热门的话题。如同2007年一样，A股市场的牛市会不会带来房地产的牛市？正日益成为业界关注的热门话题。

　　一线城市房企卖房不难赚钱难

　　据每日经济新闻报道，相比于2、3月份房企销售业绩“普跌”的势头，4月份上市房企销售纷纷上扬。克而瑞统计数据显示，在其跟踪的万科、恒大、保利等20家已公布业绩的上市房企中，仅有5家房企销售金额出现同比或环比下滑现象，其余房企无论是环比还是同比均呈现上涨势头。

　　克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示，由于本轮刺激政策的主要受益对象是改善性需求，该类型产品占比较高的房企销售回暖的势头更明显。

　　龙头房企销售增幅普遍跑赢大市，万科、恒大、保利及万达[微博]的单月销售额在百亿元以上。保利地产(12.34, -1.14, -8.46%)同比、环比销售增幅均超过60%，万科、万达同比销售增幅也在30%以上。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，相对于中小型房企，大型房企不仅具备品牌优势，广泛的布局让其在价格调整上具备更大操作空间，在营销模式上也能更好地与互联网或金融企业合作，采用众筹等新型销售模式。在行业集中度提高的大背景下，大型房企将是市场回暖的主要受益对象。

　　不过，由于目前市场回暖集中在一二线城市，三四线城市成交依然疲弱，导致部分房企并没有从本轮回暖潮中受益。重点布局在三四线城市的碧桂园，4月份销售金额仅为65.6亿元，较去年同期出现下滑。

　　保利地产[微博]内部人士表示，从公司4月份的销售情况来看，一二线重点城市销售环比增长达50%以上，回暖迹象明显，但沈阳、无锡、佛山等二三线城市及北方区域对楼市新政利好的反应较为滞后，楼市新政对各地楼市影响显现出差异化。

　　尽管4月份楼市迎来久违的“开门红”，但一季度市场的低迷导致上市房企的销售目标完成率难言乐观。截至今年前4月，仅恒大地产的目标完成率达到30%，多数房企集中在20%左右，部分房企甚至仅完成15%。

　　保利地产内部人士认为，除了一线城市和少数二线城市外，大部分地区今年的去库存压力依旧较大，房价快速反弹的可能性不大，预计未来半年内楼市或将呈现量升价稳的趋势，公司今年的主要工作依然是抓住市场窗口期，坚定走量、去库存。“从中长期来看，除非地方政府在三年内不卖地，否则大多数城市供大于求的市场格局难以扭转。随着政策刺激的边际效应递减，市场能否保持持续升温有待观察”，欧阳捷告诉记者，除了去库存之外，房企还应该根据人口流入、产业结构、城市规划的变化调整市场布局，适应新形势下的市场变化。

　　以目前主流房企扎堆的一线城市为例，欧阳捷调查发现，由于竞争激烈导致地价飙升，部分一线城市的利润前景甚至不如二线城市。2013年上海的地价与房价差为12200元/平方米，但2014年该数值下降至8000元/平方米，今年更进一步下滑至6000元/平方米，地价与房价差甚至低于二线城市整体约6500~7200元/平方米的水平，这显示出一线城市虽然房子不愁卖，但很可能是无利可图。

　　在欧阳捷看来，房企简单地扎堆在一二线经济发达城市的做法逐渐走不通，对各类型城市甚至板块的需求挖掘能力，将成为房企未来竞争的关键因素。

　　借助本轮A股大牛市，上市房企纷纷抛出再融资计划。克而瑞统计显示，截至5月15日，今年已有24家A股上市房企宣布定增，募资额共计1166亿元，是去年全年的2.43倍，呈爆发态势。“在房地产下半场，无论是为了降低负债率，还是用于转型发展，手里有没有钱是最重要的”，欧阳捷认为，谁能更好地利用资本市场筹集资金，谁就能脱颖而出。资本市场的火爆更有利于已上市的大型房企，缺乏融资渠道的中小型房企会进一步被淘汰出局。

　　北上广降土地供应 房企抢地致地价高涨

　　据第一财经日报报道，今年3月下旬，国土部联合住建部发文，要求各地因地制宜，对土地供应要做到“有供有限”。5月17日，国土资源部印发《关于下达〈2015年全国土地利用计划〉的通知》，要求各地区别对待、有保有压，合理安排建设用地计划指标，促进区域、城乡、产业协调发展。严格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城镇用地计划指标。

　　克而瑞数据显示，截至5月20日，全国300城经营性用地共成交911万平方米，相当于4月全月成交量的60%，照此简单估算，5月全月成交量预计与4月相当，成绩难有突破。

　　上述数据提到，1~3月全国300城经营性用地整体溢价率稳居10%上下，4月则上升至21%，5月份前20天的整体溢价率也处于较高水平，为13%。

　　在2015年全国13个重点城市中，房地产开发建设用地计划供应9604公顷，占国有建设用地总供应量的35.3%。

　　从城市看，目前已经公布供地计划的北京、上海和广州3个一线城市2015年房地产开发建设用地计划供应共3335公顷，占13个重点城市房地产开发用地计划供应量的34.7%。10个二、三线城市房地产开发建设用地计划供应6269公顷，占10个城市2015年国有建设用地总计划供应量的32.1%。

　　“一线城市土地限制是因为规划的需要，而到了二三四线土地减少供应还是因为当地的楼市库存太高。”香港惠理研究院研究员乐威告诉《第一财经日报》记者，“三四线城市的库存去化周期长，政府根本不敢供应土地。”

　　公开资料显示，宁波市2015年国有建设用地供应计划较去年大幅缩水一半以上。而常州、芜湖这样的城市，其土地供应量就更加稀少。

　　相反，有赖于市场强劲的消化能力，面对开发商的青睐，北上广深等一线城市开始按捺不住，近期供地频频。

　　北京市国土局5月6日公布2015年度国有建设用地第一批商业住宅用地供应计划，首批供地块总计61宗，土地面积约601万平方米，约占全市年度商品住宅和商服用地计划供应量的52.3%。

　　广州也于4月底连续两日挂牌“地王级”地块，29日，天河广日电梯厂地块入市，建筑面积约24万平方米，起始价超过38亿元；30日，另一花都区巨无霸地块27亿挂牌入市，建筑面积高达98万平方米。

　　就连鲜有土地出让的深圳也在5月19日下午发布了2015年第二批城市更新单元项目，至此，2015年两批次城市更新单元计划已达到32项，总拆除用地面积达到175.8万平方米。

　　克而瑞分析认为，鉴于北上广深土地频繁入市以及开发商的蜂拥回归，再加上楼市回暖所带来的行业信心提振，在接下来的几个月内，一线城市土地市场将保持供需两旺的态势，并且房地产开发投资、房屋新开工面积都将会快速增长。

　　股民暴赚后或重回楼市炒房

　　近日，北京、成都、香港等多个城市已经出现股民从股市获利转投房产的情况。尽管房产投资的受青睐度有所下降，但资金总量的增长仍然会影响房地产市场。深圳中原董事总经理郑叔伦指出，充裕的资金向股市和楼市提供的都是“牛市”行情。

　　本月初，曾经的“小燕子”赵薇减持2.56亿股阿里影业，套现近10亿港元，成为这轮牛市中的热门话题。媒体报道称，赵薇为女儿在香港求学，斥资购入豪宅，其先后在香港购置的三套豪宅总值超1.2亿元。

　　在这轮牛市中，无论买房人还是卖房人，都不曾如此密切地关注股市，因为这对他们而言，或是机遇。“我们的客户里，就有从股市获利买房的”，成都某顶级豪宅营销负责人吴洪娜向记者透露，客户会把从股市获得的资金投入到更安全的地方，不动产无疑是更安全的选择之一。客户无论是挣钱、投资、做事业，最终都是为改变生活，所以股市资金释放出来后，第一个去处便是楼市。

　　据了解，该项目近期销售的毛坯电梯洋房，300万元/套起，200套房子只剩下50套，周成交金额4500万~1.2亿元不等。

　　成都另一家300万级的大平层豪宅开发商也透露，最近项目的百余套销售中，不乏股市获利的客户，但客户多是自住型企业主，获利和置业之间的直接关系不明显。

　　在北京，有业内人士表示，已经逐渐出现股民拿股市获利购买豪宅的现象。据称，某总价超2000万元的豪宅项目，4月成交了15套，客户中就不乏股市获利后投入房产的。亚豪机构也证实，在北京近期开盘的豪宅项目去化良好，多项目认筹超八成，降息的利好加上股市走高的刺激，都可能导致客户入市心态更加积极。

　　在香港，4月份“李嘉诚抛售香港住宅套现”引起关注的同时，恒生指数今年截至4月底已飙升20%。李嘉诚三次加推共约1648套住宅，全部在推出的数小时内售罄。

　　“在股市暴涨中受益的股民，将会陆续选择 高位 套现，并很可能用来买房，大量的股市资金可能在四季度流入楼市。”前华远地产(7.57, -0.61, -7.46%)董事长任志强[微博]直言。

　　近期无论是提出“0首付、0首付免息、0物业费、0费用”的碧桂园、以“二万”噱头打出各种优惠的万科和万达、从一个P引出“5P战略”的保利，还是以“绿地黑了蓝光官微”剧情开始的“成都首届蓝绿商交会”……很多房企开始大幅施惠、加速推货，期待尽可能“逮”到从股市流出的资金。