五一小长假刚过，关于一线城市房地产市场回暖的新闻，便扑面而来。至少从媒体舆论层面，已经确认了一线城市步入新一轮上涨通道。而遥想去年9月，笔者率先提出“一线城市新一轮抄底季正在来临”，那时多数人还对市场持悲观或谨慎态度，想不到半年多后，便快速达成了共识。

　　先来看几组4月的一手房数据。北京商品住宅成交面积环比上月增长48%，同比去年增长23%。上海成交面积环比增长59%，同比增长63%，成交均价为29422元/平方米，同比上涨13%。广州成交面积环比增长49%，同比增长22%。深圳成交面积环比虽下跌13%，但同比增长45%。

　　而4月的二手房表现更加抢眼。北京二手住宅网签17191套，创近25个月新高。上海二手房成交3.6万套，环比增长63%，同比增长109%，这一惊人的成交量仅次于2013年3月楼市末班车所导致的7.05万套的历史顶峰，成为历史次高点。深圳二手住宅成交10450套，近两年首次“破万”，环比增长49%，同比增长73%。

　　只能用一个字来形容：火！但也应清楚一点，这里指代成交量。而房价虽然已经止跌反弹，但尚未火起来。其中逻辑是：成交量先变化，成交价格后变化。

　　一般规律：成交量持续增长3-6个月后，房价必涨。还有另外一个规律：在市场步入上行通道的前半段，量增势头，明显强于价涨；而进入后半段时，量缩，价格加速涨。最近一个案例，特指一线城市和部分二线城市：2012年二季度开始成交量持续大增，价格止跌小涨；2013年成交量收缩，但价格涨幅远大于2012年。

　　房价指数能比较准确的反映房价短期变化。全国70个城市的房价指数表明，今年3月70城房价平均环比下跌0.2%，而2月时环比下跌0.5%，也即跌幅明显收窄，而1.2%的最大跌幅出现在2014年8月。

　　按此趋势推测，今年二季度必定迎来房价止跌反弹的“拐点”，其中5月的可能性较大。但一线城市的平均房价，早在去年12月便已上拐，其后盘整，今年3月涨幅扩大至0.2%，可以说一线城市房价率先翻红，其中深圳为全国的领头羊。

　　另外两组数据也可作为参考。易居中国研究的中国城市住房价格288指数显示，2015年4月指数值与上月基本持平，环比下跌约0.01%。中指院的百城房价指数显示，全国100个城市新建住宅平均价格为10522元/平方米，环比微跌0.01%，跌幅较上月缩小0.14个百分点。这些数据共同印证了一点:全国主要城市的房价正在经历由下跌向上涨的转换，其中一线城市已经完成。

　　推动市场复苏的因素，主要是政策与货币的“双重放松”“双轮驱动”。去年二季度开始地方纷纷救市，“9.30”央行与银监会放松房贷，今年3月政府工作报告罕见的提出支持改善性购房需求，其后六部委分别抱团出了三个新政，加大支持自住性购房的力度。

　　另外，去年11月以来，两次降息、两次降准，标志着货币放松，这有助于商业银行发放房贷。只要这两个驱动因素不发生方向性变化，则一线城市楼市将持续回暖，而二三线城市也会有所跟进。2015年全国楼市出现复苏，整体强于2014年,已成定局。