专家表示，政策出台提振市场信心，但3月楼市量价回升主要源于市场自身反应，而政策效果的发挥需要一个过程，这一时滞性决定了上半年楼市难以出现大幅回暖，后期分化将成常态。

在我国经济面临下行压力背景下，房地产市场冷暖如何尤显重要。近期国家出台的包括二套房首付比例调整等一系列房地产宏观调控政策，是否会推动楼市升温？

国家统计局4月18日发布的数据显示，今年3月份房价和销售量均有所改善。从最能反映近期房价走势的环比数据来看，3月份新建商品住宅价格环比下降的城市有50个，比上月减少16个。

记者在采访中综合专家学者及市场机构人士的观点发现，政策因素是今后楼市变化的主要因素。而与以往不同的是，当前楼市新政并非强刺激或者行政调控为主，无论限购松绑、税收调整以及房贷政策调整，都体现出房地产宏观调控正在向市场发挥作用的方向转变。政策出台提振市场信心，但3月份楼市量价回升主要由于市场自身反应，而政策效果的发挥需要一个过程，这一时滞性决定了今年上半年我国楼市难以出现大幅回暖，后期分化将成常态。

楼市量价转好

市场分化趋势明显

3月份楼市成交量上升，推动房价趋于稳定，房价环比下降的城市个数明显减少。然而，3月份楼市并非“政策市”，而主要是由于市场本身的调整动力。

交通银行金融研究中心房地产研究员夏丹认为，由于近期政策连发均是临近3月底及以后，因此3月份房价和销售数据改善并非来自于政策刺激，而是反映了市场自身的复苏动力。

3月份楼市的好转主要在于春节因素的消失。一般而言，每年春节前后都是楼市的传统淡季，3月份以后随着企业进入正常的生产经营状态，市场趋于平稳。从供应方来看，房地产开发企业进一步“跑量”，加大推盘力度；从需求方来看，消费者入市意愿有所回升，带动了楼市成交量的活跃。

虽然楼市出现向好苗头，但是总体上仍未发生根本性改变。同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，总体来看，房价下跌城市数量仍是主流，目前市场基本面并未明显好转，大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。

楼市分化趋势继续延续，作为风向标的一线城市以及重点城市房价环比上涨势头明显，二三线城市房价处于负增长区间。总体而言，当前政策效果对楼市起到了一定的推动作用，但是政策效果不会立即显现，楼市整体仍处于去库存阶段，房企“跑量”仍是主流。

政策落地

还需加大执行力

二套房贷降首付政策的出台，有利于市场需求的释放。在政策出台后，各地纷纷落实相关政策，但是明确“一降到位”的城市不多。夏丹表示，多项政策出台后的窗口期，各地各家银行的落地节奏和调整幅度均存在显著差异，如二套房首付四成的新政在大多城市尚未得到普遍响应，在上海、深圳等地也仅有少数银行对此进行了调整。

张宏伟表示，北京地区部分商业银行的二套房贷政策经过调整后开始出炉，但执行“最低四成首付”的银行不多，目前常见的首付标准为“五成首付”，部分银行的政策甚至尚未更新。

对于其他房产新政，包括公积金上限额度的调整等，各地执行情况不同，但是总体上还需要进一步加大执行力度。

随着监管层不断加大政策落实的监督力度，促使各地行动起来，政策效果将会不断显现，房地产市场成交量的活跃度将会进一步提升。在成交量增加到一定的程度后，必然会在价格上有所体现。

政策效果显现

将推动楼市平稳运行

上海某房地产研究院研究员严跃进表示，预计第二季度市场成交量将继续上升，市场预期也会因此改变。对于房企来说，将放弃过去的降价策略，进而采取涨价策略。而各大城市将积极吸收和消化一季度的利好政策，同时将有更多城市房价走出止跌通道。在这一过程中，一线城市将扮演房价上涨的领头羊角色。

国家统计局新闻发言人盛来运此前在国新办举行的新闻发布会上表示，虽然房地产的走势还在分化调整之中，但相关政策的效应也在不断显现。随着调控政策的不断完善，房地产市场将会保持健康稳定的发展。

当然，房价也不会大幅攀升。张宏伟认为，大部分城市楼市仍有去库存压力，起码在上半年不可能出现大规模涨价，甚至在年内也难以出现大规模涨价。

夏丹认为，如果投资增长仍然乏力，政策放松仍有后招。在她看来，可供选择的后续政策包括进一步放宽公积金提取条件、提高公积金贷款额度；增强个人住房贷款产品灵活性、提高贷款办理效率等。此外，未来保障房供给可能从大规模建设逐渐转向收购商品房进行用途转化，同时解决保障房供应和存量过剩商品房消化两个问题；对低收入群体的住房保障方式也可能由“补砖头”式的实物补贴逐渐过渡到“补人头”式的货币化补贴上，增进保障性住房体系内部的双向选择。