今年以来，楼市利好政策频出。3月初央行启动了3个月内的第二次降息，而3月末，央行等部委出台“3·30政策”，进一步放宽居民购房条件，给房地产行业注入了一针兴奋剂。政策春风下，一直处于寒冬的楼市恢复了些许暖意。特别是“3.30”新政后，全国各地楼市出现不同程度的回暖迹象。随着政策效应进一步显现，楼市二季度有看点。

一季度房地产数据糟糕 下行态势未逆转

近日股市一路高歌猛进，而此时楼市出现大手笔的新政，再次让人们开始纠结于是炒股还是买房的问题。不过与火爆的股市相比，楼市的表现却有些黯然。

一季度房地产五大关键指标均表现不济。统计局数据显示，一季度，房地产投资增速跌破10%，至近六年新低，连续15个月放缓；房屋新开工面积降幅扩大，商品房待售面积持续增加；商品房销售面积和销售额继续下降，但降幅大幅度收窄（见图1－图4）。

图1 房地产开发投资增速持续下滑            图2 房屋新开工面积降幅扩大

图3 商品房销售面积降幅收窄       图4 3月百城均价继续下滑

房地产开发投资增速首次跌破10%。一季度，全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-2月份回落1.9个百分点，去年同期为16.8%。分区域来看，东、西部增速持续回落，且降幅较上月有所扩大，中部投资增速提高。

虽然受政策影响，楼市发展环境较好，不过近期股市的火爆，吸引很多资金流入股市，这就使得包括房地产市场在内的实体经济的部分资金被抽走。统计局数据显示，一季度房地产开发企业的资金依然紧张。一季度房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.9%，1-2月份为增长1.6%。3月当月同比下降16%。到位资金来源是房地产投资的先行指标，或预示着未来投资增速还将在低位徘徊。

企业开工意愿不强，拿地积极性不高。数据显示，一季度房屋新开工面积23724万平方米，下降18.4%，降幅扩大0.7个百分点。今年部分保障房采取货币化补贴方式安置，或预示着新开工数据未来一段时间仍将较差。而新开工面积继续下降，影响房地产开发投资的增速。同时，一季度土地成交出现明显的下滑迹象——房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%；土地成交价款1123亿元人民币，下降27.8%。

销售量下跌，库存高企。一季度，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1个百分点，其中，住宅销售面积下降了9.8%。商品房销售额12023亿元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5个百分点。其中，住宅销售额下降9.1%。政策驱动下，销售有所改善。

销售量降幅收窄，不过楼市库存量仍在持续攀升，3月末，商品房待售面积64998万平方米，创下一年以来库存量新高，比2月末增加1076万平方米，同比增长24.6%。其中，住宅待售面积增加了639万平方米。按2014年商品房销售面积12.1亿平方米计算，在不考虑新竣工面积的情况下，全国商品房存销比为6个月。

总体来看，统计局数据显示，房地产市场仍处于调整期，市场仍需要去库存。去库存的过程将在很长一段时间影响企业拿地和开工的积极性，这也使得房地产未来投资增速仍将维持低速。

改善型需求释放 楼市二季度有看点

3月开始，商品房销售情况有所改善。政策驱动下，市场观望情绪有所转变。3月30日央行发布通知，将二套普通住房商业贷款首付比例调低至40%；将住房公积金贷款购买首套普通住房的最低首付比例调低至20%。新政降低首付比例将直接推动首次置业和改善性需求两类自住型购房者入场购房。同一天，财政部、税务总局也发布通知，规定个人出售购买不足2年的住房，全额征收营业税，而免征住房营业税的年限由5年降为2年，交易成本的下降也将刺激一部分投资需求入场。

“3.30楼市新政”出台后，浙江、珠海、辽宁、深圳、上海、南京等多个地方出台包括公积金政策在内的楼市地方版新政（见附录）：降低公积金贷款比例或者提高公积金贷款额度，释放出明显的鼓励刚需入市信号。4月10日，国务院还发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见，其中提到“15部委负责促进房地产平稳发展，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

政策引导刚需入市，带动楼市成交量上涨。中国指数研究院统计显示，3月30日至4月5日的一周时间内，38个城市商品住宅成交面积与去年同期相比整体上涨19.5%，其中29个城市同比上涨。中原地产数据显示，截至4月13日，全国监测的一二线30多个城市二手房销售量同比增长了130%，其中，深圳量价齐升，价格同比上涨了2%-3%；上海成交量上涨了100%，价格上涨在1%-2%左右；北京地区成交量上涨了70%，日成交量在六七百套。

短期来看，一系列地产信贷政策方面的放松，将有效推进楼市销售的复苏，二季度同比转正概率也由此加大。长期来看，统计局数据显示，当前经济下行压力不减，一季度GDP增速为7%，创2009年以来新低。其中房地产投资下滑对经济的拖累明显。为保持我国经济的中高速增长，未来经济及楼市仍可有还有一系列利好政策出台，利好楼市销售，达到去库存的目的，进而促进投资的进一步释放。

楼市政策暖风能否吹暖钢市？

房地产是钢铁行业最大的下游需求行业，除直接影响到建筑所需的建筑钢材、板材、管材等外，也会影响到家电、汽车等钢铁下游市场的表现。

一季度，国内经济下行压力不减，房地产等下游需求不佳，加之原料铁矿石价格节节下行，焦炭价格亦不乐观，钢市整体表现偏弱。虽然3月中旬，受环保因素推动，钢价有过一轮反弹，但未获得需求面的有效支撑，此轮反弹极为短暂。

楼市政策暖风频吹，销售情况也将逐渐好转，不过钢材市场短期获益有限。政策环境下，房地产整体复苏仍须时日。考虑到当前房企仍以去库存为主，投资意愿低迷，政策利好传导至房企开发拿地、开工建设等，还有很长的一段路要走，故而短期楼市政策对钢铁需求、钢价都难形成明显拉动。加之经济表现差、原料铁矿石及焦炭不乐观、汽车增速放缓等，钢价短期不具备反弹条件。

不过长期来看，经济下行压力下，稳增长政策会进一步加码。近日，李克强总理指出，在区间调控基础上加大定向调控力度，针对新情况新问题，用好多种政策工具，守住稳增长保就业增效益的基本盘。后期积极的的财政政策将会持续，货币政策方面也将趋于宽松，降息、降准仍或出现。同时投资方面，基础建设投资力度加大，有媒体报导，中国将加快推进七万亿元人民币规模的基建项目，同时，水利投资额度也将大幅增长，房地产行业政策持续发力等等。一系列政策，对钢市而言，将产生长期利好。后期随着政策利好的逐步累积，钢价或在二季度后期迎来反弹可能。

附录：

4月以来地方落实楼市新政情况