一、楼市观察

一周商品房成交回顾：

市场环境向好，楼市成交明显升温。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，本周住宅成交中，有六成镇区环比上升，升幅均超过16%。其中黄江、虎门、万江和清溪环比变化受个盘因素影响较大，如黄江本周有碧桂园翡翠山推新品入市并集中签约；虎门万科城和北大资源御城上周集中签约量相对较大，造成本周环比降幅较大。若剔除这些影响因素，实际上本周大部分处于自然销售状态的项目成交均显露升温势头，区域内整体成交反弹升温比较明显的代表有凤岗、寮步、麻涌、樟木头。从片区来看，临深片区和松山湖片区的成交走热最突出。本周东莞楼市成交升温明显，究其原因是：一、市场环境向好，购房者入市信心增强；二、政策、利率等各方面利好刺激，客户入市意愿增强；三、随着政策走向逐渐宽松，开发商们涨价呼声四起，许多购房者怕后期涨价，开始恐慌入市。然而，对于一些经济较为落后的镇区，由于需求不足，产品去化速度依然较慢，如东坑、横沥。另外常平“供过于求”的矛盾依然严重，市场环境变好并没有给其带来明显的刺激作用。

3.30房贷新政刺激效应明显，改善需求大幅释放。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，本周洋房成交环比明显升温，其中刚需和改善产品成交环比涨幅分别为25%、23%，主要由于市场环境变好增强客户入市信心，刺激成交量上升。从涨幅来看，改善产品上涨的动力明显要强，因为目前刚需仍作为东莞住宅楼市成交主力，通常反弹力会明显大于其它产品，反而此次改善产品的环比涨幅明显逼近刚需的，高达23%，可见本周东莞改善需求的释放势头尤为强劲。由此可见3.30房贷新政出台已半月，楼市成交量的快速反弹已超出预期，其促市效应在东莞尤为明显。从个盘成交来看，改善产品成交反弹比较明显的代表项目有三正瑞士半山、帝景中央、恒大御景、石竹山水园。

开发商涨价情绪偏高，房价有所上升。

随着政策环境宽松持续，楼市的利好频现，尤其是3.30政策出台后，多地开发商们纷纷呼声“涨价”。据监测发现，东莞已有个别开发商开始涨价，如凤岗某一热销项目多栋进行全面涨价，涨价幅度在10%左右。更有部分项目已收回先前的折扣优惠，如南城某一个豪宅项目。据东莞中原研究部对近两周均出现洋房成交的楼栋进行对比分析发现，除了个别项目明显涨价外，大部分项目价格相对走稳，约8成的项目价格环比变化在【-5%，5%】之间，但值得注意的是，环比涨幅在【0~5%】之间的楼栋数比【-5%~0】大概要多出2成，房价重心有所上移，由此反映出目前已有部分项目小幅提价，说明现阶段开发商们对市场预期升高，从而在定价上并不淡定。尽管如此，市场仍有一些项目为快速去化库存回笼资金采取降价促销策略，如富盈WO城、鼎盛中环、信鸿澜岸。东莞中原研究部认为，开发商们应该谨慎涨价，主要是担心涨价幅度过大或超过客户心理接受程度，极易引发客户观望潮。

人气持续走旺，市场成交升温可期。

据东莞中原CCES系统统计显示，本周东莞楼市人气持续走旺，具体表现为楼盘来访量的不断上升，环比上周增加近100批次。尽管近两周楼市中楼盘活动较少，大型活动较为鲜见，市场活动多以小暖场为主，但营销现场来访客量却明显增加，反映出近期多方政策利好叠加效应逐显，客户看房热情迅速升高，购房意愿增强。伴随着人气的大幅升温，市场成交将会得到有力的提振，预计接下来两周楼市成交升温可期。