昨日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

这是国务院总理李克强今年作《政府工作报告》以来，首次中央层面的楼市促进新政，也是2008年房地产系列刺激政策以来，时隔七年政府层面第一次发文促进房地产市场发展。

分析人士认为，这一通知的出台是对国务院要求的积极表态，也是提振楼市的配套政策支持。

此次两部委从土地出让与住宅建设的层面进行了政策发布。主要内容包括：收紧供应规模过大城市的供地，调整已供土地性质，已建住房户型调整，多方位消化现在高企的楼市库存。

值得注意的是，通知并未涉及曾被寄予厚望的二套房首付比例降低，或是取消限购等政策。

分析人士表示，在两个房地产领域主要政府部门发文表态后，未来还将有更多部委级、针对需求层面的政策组合拳，支持和鼓励自住、改善房住房需求，具体措施可能包括交易税减免、变更首付比例（包括公积金放松）等。

住房供应明显偏多地区

减少直至暂停计划供地

《通知》称，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

中国房地产研究会副会长胡志刚表示，他的调研结果显示，目前在三四线城市，住房存量积压，除了住宅和商业地产，还有一部分旅游地产和养老地产都在空置。由于人口数量和房屋数量的比例极度不协调，即使再有相关政策，存量短时间内也无法完全消化。

过去楼市发展较多依赖于要素的驱动。此次政策正视楼市提振的需求，但改变了2008年四季度至2009年采取的大力度刺激的政策思路，从新常态动力机制启动的角度进行政策诠释。

对于减少住宅用地供应量甚至停止供应的政策，胡志刚表示，这类政策的方向性是正确的，即控制住宅用地的供应，不再新增。

也有分析人士表示，虽然2014年以来楼市经历了降温态势，但强刺激并非良药。此次政策回避“刺激”、“增加”等传统字眼，而以“有供”、“有限”等字眼代替，反映了在总量调控的基础上，结构调整的意图比较明显。

有部分政府曾希望打新型城镇化的旗帜而“任性”地供应土地，以解决土地财政压力的计划，现在看来这恐怕是要落空。

“90/70”政策

执行九年后将退出

《通知》明确表示，“允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”。

上海易居研究员严跃进预计，在此次政策后，对于住房户型的规划和标准调整、住宅产业化中对户型的设计创新等，都将成为地方政府和房企的重要任务。

据新华社分析，这意味着，2006年以来的“两个70%”或“90/70”政策正式松动。城市新审批、新开工住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，须达到开发建设总面积70%以上；廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量，不得低于居住用地供应总量70%。这被称为“两个70%”或“90/70”政策。

九年后，随着房地产市场“去行政化”，这一政策开始从全国性楼市调控中逐步退出。

《通知》特别指出，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。

胡志刚表示，把土地的性质根据当地市场进行调整是有意义的。对原有的项目的土地项目性质进行调整，发展新兴产业，要注重城镇化发展。

政府帮开发商消化房源

预计将有更多部门新政

《通知》还规定，将鼓励政府整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房。

德佑链家研究部总监陆骑麟称，这一政策与过去地方政府委托开发商建设保障房并无本质区别，而收购商品房作为保障房的具体问题，在操作时需要谨慎处理。如若政府低价收购商品房房源作为保障房，开发商出于利润考虑，势必会有抵触；而若是乐于让政府收购的楼盘，往往是因为区位、品质等问题销售情况不佳，抑或开发商自身资金出现了问题。

胡志刚建议，政府不如鼓励空置房进行租赁。对于在某些地区还不错的但缺乏配套设施的楼盘，政府可以加大配套设施的建设，使得购房者愿意来购买。政府要把已有的项目想办法进行转型，改造，让项目“起死回生”。提高住房质量和服务，也正符合这份文件的方向。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭判断，作为最主要的两个行业主管部门，住建部和国土部率先出台政策、下发文件，打响了中央部委楼市新政的“第一炮”，这既是要推出新措施，更大的意义在于亮明态度，坚定支持国务院精神。接下去，预计还会有别的部委，出台相关政策。至少是在个人房贷方面，还有进一步放松的空间。