根据笔者调研的数据，在当前情况下，对认定首套房降低公积金首付比例仅能刺激146万套住房需求，下调二套房的首付比例至5成也仅能刺激155万套住房，而若全面降低首套房首付比例，则能刺激386万套住房需求。

3月18日，国家统计局公布了2月份70个大中城市住房价格。70 个城市中，66个城市房价下跌。面对房价持续下跌，市场中存在着政府救市的呼声。其中，备受期待的是降低首付比例的政策。日前业界盛传住建部酝酿稳定住房 消费、降低首付比例的两条意见：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。

但是根据笔者和中国家庭金融调查(CHFS)的数据，在当前情况下，对认定首套房降低公积金首付比例仅能刺激146万套住房需求，下调二套房的首付比例至5成也仅能刺激155万套住房，而若全面降低首套房首付比例，则能刺激386万套住房需求。 

这 一调查详细询问了家庭住房拥有状况、家庭收入及资产等情况，同时询问了家庭未来5年的购房计划。结合家庭的收入及资产状况，可估算这些计划购房家庭中的可 实现住房需求。以家庭资产能否支付首付款判断家庭是否有能力实现住房需求，从而计算出首付比例变化前后，家庭可实现住房需求的变化。

使 用公积金购买首套房的首付比例降至两成时，将刺激146万套住房需求。分区域来看，一二线城市新增住房需求明显高于三四线城市，其中，一线城市可实现的住 房需求上涨0.71个百分点，二线城市可实现的住房需求上涨0.76个百分点，三四线城市上涨0.38个百分点。据此推算，针对公积金购买首套房降低首付 比例至两成对一线城市住房需求刺激18万套，二线城市约为90万套，三四线城市约为38万套住房需求。

同 时需注意，地方政府对于公积金贷款有最高限额的规定。家庭即使能支付两成的首付款，剩余八成的住房贷款也很难用公积金实现。以北京为例，根据百城价格指 数，北京今年2月份的住宅均价为32260元/平米。按照90平米的房屋计算，首付两成后剩余贷款为258万。而北京市住房公积金政策规定，购买政策性住 房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，贷款最高额度为120万元。也就是说，剩余八成房款根本不能由公积金满足。上海、广州等城市也存 在同样的问题。

若进一步将商贷及公积金贷款的首付比例全面降至两成，将刺激386万套住房需求。其中，一线城市新增总需求1.74%，约44万套；二线城市新增需求1.7%，约202万套；三线城市新增需求1.4%，约140万套。

对 降低首付比例后新增的这部分住房需求，这些家庭的还款能力如何，是否会增加个人住房贷款的风险？整体来看，根据笔者调研的数据，中国城镇家庭中拥有住房贷 款的家庭，其家庭房贷收入比为0.29。按照30年最高贷款期限，在现行的贷款基准利率下进行计算，可以计算出贷款家庭的房贷收入比。其中，公积金贷款的 首付比例降低至两成后，新增住房需求的家庭房贷收入比为0.26。若全面放开首套房贷款首付比例，新增住房需求的家庭房贷收入比会急剧上升至0.57，远 高于全国的平均水平，风险骤增。

现行对于二套房首付比例为6成，若首付比例降至5成，仅能刺激155万套住房。其中，对一线城市住房需求刺激25万套，二线城市约为81万套，三四线城市约为49万套住房需求。

整体情况来看，降低首付比例对于一二线城市的作用更为明显，三四线城市由于其自身购买力限制，降低首付比例的作用较弱。考虑到三四线城市商品房去库存压力大，同时家庭住房空置情况更为严重，其未来住房市场仍值得关注。