“金三银四”成色渐足

　　两会上，政府工作报告支持居民自住和改善住房需求的表态，为楼市吃了颗“定心丸”。以公积金政策调整为主的新一轮救市政策正在从酝酿到启动的过程中，再加上降息的作用开始显现，3月份房地产市场成交开始回暖。只是，这种回暖能持续多久目前还是个问号。

　　新金融记者 刘君

　　政策升级

　　又一家地方政府出手了。福建省住建厅、财政厅、金融办等三部门近日制定出台了《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》。《意见》于3月20日起施行。

　　该《意见》指出，除购买别墅外，个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房)，不论其面积大小，均可享受首套房的有关优惠政策。对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%；已还清首次住房公积金贷款的缴存职工可以第二次申请住房公积金贷款；首次及第二次住房公积金贷款均执行基准利率。该《意见》还提出，推进房屋征收货币化安置补偿款购买存量商品房；着力打通商品房与保障性住房转换通道，同时试行推出共有产权住房。

　　福建省是继江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省之后，最新一家出台房地产救市政策的省级政府。这些省级政府发布的针对房地产行业的综合性文件，往往从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手，促进房地产市场发展，刺激购房需求入市。

　　值得一提的是，中央国家机关住房资金管理中心近日在官方网站上发布通知，自3月18日起，缴存职工申请住房公积金个人贷款将出现4项调整。其中，国管公积金贷款账户余额划定线调高至5万元。虽然国管公积金相比市管公积金，缴存人数不多，被认为直接影响不大，但其象征意义显然大于直接影响。购房者会将这一政策作为市场信号解读，而且其也会影响其他城市公积金放宽政策的出台。

　　在刚刚结束的两会上，政府工作报告对于房地产，用了“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”的表述，与去年有着明显区别，“调控”、“抑制”等表述并未出现。通过放宽首套房认定和普通住宅认定标准、调整公积金政策、加快保障房建设以及住房救助补贴的方式解决困难家庭的住房需求等，被地方政府认为是对两会房地产行业表态的执行。业内人士预计，2015年，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。

　　成交回升

　　2月份虽然包含春节假期，是房地产市场的传统淡季，但是2015年2月的楼市依然显得过于“寒冷”。中原地产监测的40个重点城市数据显示，与2013年、2014年同期相比，2015年2月新建住宅成交面积同比分别下降15%及14%。其中，一线城市表现略好于2014年，同比微升2%，但逊于2013年，降幅达21%。二线及三四线城市同比2014年分别下降15%及12%。二手房市场表现也并不理想。中原地产监测的21个重点城市数据显示，2月二手住宅成交面积同比2014年下降1%，同比2013年，降幅则达到22%。

　　这种“寒意”在进入3月份后逐渐消解。3月第二周，54个城市成交量快速复苏，一周签约套数为4.54万套，环比上上周上涨了20.7%。其中一线城市回升最为显著，环比增幅达33%，二线城市环比增幅7%，三线城市环比增幅22%，四线城市则依然复苏乏力，环比下滑20%。在春节后一个月，市场已经基本恢复到春节前一周的正常水平。从不同城市区域看，一二线城市的表现明显强于三四线城市。从大部分城市的楼市来看，随着假期结束，以及降息的刺激，3月下半月市场有望告别淡季。

　　变数仍存

　　尽管政策层面已经暖风劲吹，不过从历次房地产市场的起伏来看，政策并不能完全主导市场走向。楼市的走向，需要综合考虑前期调整幅度、供求格局变化、整体经济水平以及人口结构演变等多方面因素，因此，后期的走势依然需要多方面因素综合考量。市场整体存量的大幅增长，尤其是一线城市以外地区库存的持续攀升，将成为影响市场变化和地区分化的重要因素。

　　当前成交的回暖，也不表示楼市就一定会一路走强。大多数城市与去年同期相比仍有差距，40个重点城市3月周均成交较去年周均值仍下降17%，说明市场复苏仍较缓慢。春节假期之后，各地新房市场新增供应持续疲弱，销量主要来自消化现有库存。今年3月的新房市场同比去年春意较淡。

　　合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌表示，站在“新常态”的高度看，中国房地产从量价齐升的2013年高涨走势转入缩量价格有所下行的2014年调整市不是偶然的，与中国经济降速、去杠杆、调整结构等有直接关联。“目前来看，虽然房地产市场最坏的时候已经过去，但很多新的问题如供应过剩、市场分化严重、不少城市购买力不足、新兴的主力购房人群需求变化、土地等成本居高以及互联网新技术冲击等接踵而来，挑战是全方位的，需要行业认真研究和对待。”龙斌表示。