近期，官方频繁显示出救市的倾向，而且认为经济发展尚未到“通缩”的时代，房地产低走只是“被通缩”。一些观点认为这是楼市的利好消息，会给房地产带来一定的推动作用，房地产投资或要回暖。然而，笔者从专业地产投资的角度看，如果仅从一个救市的“趋向”就认为楼市有利可图值得商榷。

　　先看一组数据：国家统计局近日公布的数据显示，2015年1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。显然，房地产开发投资增速还在继续回落，2014年同期的名义增长率为19.3%，2014年最低点则为10.5%。

　　在销售方面，1-2月份，全国商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%；商品房销售额5972亿元，同比下降15.8%。库存方面，2月末，全国商品房待售面积达到63922万平方米，比2014年末增加了1753万平方米。

　　土地市场方面，1-2月份全国房地产开发企业土地购置面积2773万平方米，同比大跌31.7%。2014年底这一数字为下跌14%；土地成交价款699亿元，下跌30.2%。

　　另外，随着央行宣布降息，新一轮的降息周期开始，从历史上的情况来看，主要国家和地区，如日本、澳大利亚、美国、加拿大等过去30年的利率与房价的走势证明：升息周期中，其中90%的时间内房价是上涨的；而降息周期中，其中80%的时间段房价是下降或者调整的；而目前中国在房价高企、经济增长环境恶化的情况下的降息，所带来的预期很大可能是在短期价格波动后的下行趋势。

　　如此看来，中国经济虽然还没有出现通缩，但房地产行业的的确确已面临低迷的境地，即便是所谓的“被通缩”状态，但从数据上看，国内房地产市场定价高且供应过剩。鉴于此，笔者认为，2015年楼市主旋律将是“去库存”。

　　那么，在这样的经济发展形势下，房地产投资应该何去何从？笔者从专业投资者的角度，结合当下利率、贷款政策、货币政策等因素，提供以下具体指导思路和对应方法供参考和思考：

　　1）对于国内拥有多套房产的人士，应该借助目前限购、限贷松绑之际，部分刚性需求置业之时，做优化房产投资组合的考虑。把年代久远的，陈旧的，房子格局过时的，户型不能满足家庭需要的老旧房子及时套现。银根紧张背景下，持有现金就是王道。

　　2）首次购房作为家的人士，特别是没有房子就无法结婚、受丈母娘气的年轻一族；选择自己可以负担的房子是上上策；千万不要举债购房（指首付款部分务必是自己储备的）；另外一个选择标准是：本地的租金回报率最好无限接近自己的优惠贷款利率；这样，即便工作丢了，也可以实现以租养贷，不变应万变是出路。

　　3）有多套房子且都有贷款的情况下，很显然为了享受优惠贷款利率、和不限购的政策而还清所有其他房子贷款的做法是不明智的； 因为还清贷款就意味着自身可支配资金的固态话；同时，帮助银行提前“解套”了。

　　4）对于拥有多套商业地产的人士，赶快把租金回报率低的商业地产全部估清“逃命”吧；特别是在二、三、四线城市的商业地产。在各地商业地产严重过剩的情况下，降租、退租、空置率高成为常态。此外，电子商务势头正猛，商铺沦为电商的“试衣间”。最致命的是：商业地产的银行融资和抵押价值只有短短10年而已。

　　5）如果能更进一步考虑，是时候在全球角度进行资产配置的时候了。当下人民币对外坚挺，也就是“越来越值钱”的时候，让消费和投资发生在离岸市场以换回等价的产品和服务。比如，可以配置已经接近市场底部的大宗商品类货币，如加元和澳元；在诸多国家大量印刷钞票的时候，这些国家的币值仅仅因为需求下降而走低，以澳元举例，和人民币比值竟然会落到15年前，因此，以还没有大幅贬值的人民币去在澳洲做投资成为一种明智的选择。

　　总之，在楼市发展降速明显的情况下，房产投资者应该保持清醒，有自己的判断。总体的应对策略借当下政策卖出和套现为主。毕竟，数据是最有力的说明，而救市就意味着未来预期更差。既然更差，为什么不等到更差的时间过去之后再考虑进场呢？或者，借此机会，以全球的视角进行资产配置。毕竟，资本愿意栖息和滞留的地方，就是我们的房产财富需要落脚的地方。