一、楼市出现量价齐跌，原因在楼市之外

房价会跌吗？这个问题我在最近几年被频繁问及。

2014年2月中下旬，杭州有两个楼盘相继降价，引发了全国性的大讨论，讨论之热烈也可以说前所未见。降价的楼盘是杭州的北海公园和天鸿香榭里两个楼盘，前者从最高价1.9万元/平方米降到1.58万元/平方米；后者从1.75万元/平方米降到1.38万元/平方米。除此之外，当月下旬，江苏常州雅居乐的星河湾也打出广告，说它的毛坯房降价40%，从1.2万元/平方米降到0.75万元/平方米。

这是不是全国房价下跌的前兆？很多专家都对这个问题发表了自己的看法。第一个，著名学者谢国忠作为一个看跌派，他说“今年房价要跌50%”；第二个，牛刀说“中国房价已经到了终极泡沫，和20世纪90年代的日本非常相似”。除了这两名学者，北京市常务副市长李士祥也发表了看法：“北京市区的房价肯定要降，因为供应量增加了。”

最后，我们再看看房地产商的说法。华远地产董事长任志强说：“受到人口结构、城镇化、消费水平等多方面因素的共同影响，中国的房地产市场不管是今年还是短期之内的三五年，甚至是中期的十年左右，发展趋势都不会发生太大的变化，房价不会下跌。”恒大地产集团董事局主席许家印说：“成本太高，跌不下来，房地产业收费每个城市不一样，最少的37种，最多的157种，平均下来占房价的11%；而房地产的相关税种目前大概11种，占房价的13%~15%。”许家印还少说了土地出让金，土地出让金通常占房价的40%~50%。

好了，看完学者、官员以及地产商从各自领域出发所做的分析，我接下来给各位提供一个基于数据的结论。2014年1—2月，北京、上海、广州、深圳四个大城市的房价涨幅分别是3%、9%、8%和7%；再看这四个城市成品房交易量的同比变化，如下图所示，全部都出现了下跌，其中北京市交易量暴跌48.72%，上海市暴跌18.51%，广州市暴跌39.71%，深圳市暴跌44.72%。换句话说，四大城市中有三个的成品房交易量暴跌程度超乎想象，差不多都在四成或以上。

三四线城市我没有翔实的统计，因此只拿这四大城市的数据来分析。我在这里想给各位提供一个全新的概念：不能够针对房地产市场，讨论房地产市场。什么意思？房地产市场的价格也好、交易量也好都只是一个结果，原因一定是在房地产之外。那么2014年2月杭州楼盘接连降价的原因是什么？按照我的分析就是，银行危机导致了这一次的房地产格局变化。另外，2014年1—2月份四大城市交易量暴跌的原因，也是因为银行首先爆发危机。

二、商业银行资本金成本高企，不愿做长时间、低回报的按揭贷款

为了说明我的观点，我想从两方面来做讨论。第一个方面，银行的按揭受到重大影响；第二个方面，房地产的开发贷款也受到了影响。我先谈第一个方面，按揭市场。根据《人民网》2013年11月25日的报道，32个接受调查的重点城市中，有17个出现了暂停房贷的现象，停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房。2014年兴业银行发布了一个通知说：“自本通知印发之日起，全行暂停办理房地产相关业务，待政策明确后再启动。”随后，银监会要求主要大型商业银行公开发布新闻稿件或在银行官网上公告房地产融资政策，澄清停贷传言，稳定市场。

这场停贷风波背后的原因非常值得深思。告诉各位，中国的按揭市场是风险最低的，它的坏账比例最低，贷款信用甚至远远好于政府贷款和企业贷款。那么我们的商业银行为什么会停止给个人按揭贷款呢？是因为银行缺钱吗？我们再来看一组数据，2009年金融海啸爆发，中国当时的广义货币M2大概是49万亿元人民币，五年之后涨到110万亿元人民币，相当于平均每一年增长18%，这个速度是全世界最高的。在这种可能导致严重通货膨胀的情况下，我们的商业银行怎么会缺钱停贷呢？这才是核心问题。

我在这里，针对银行停贷个人按揭业务，提出全新的“两板斧理论”。第一板斧，同业存款大幅上涨。我们都知道，在银行改革之前，我们全社会的储蓄存款基本都存到了工农中建四大行。那时，这四大行会优先把钱贷给国企和地方政府，然后再贷给个人和民营企业。虽然政府资金利用效率很低，民营企业也勉强还能贷到款，而个人住房市场还没有兴起，个人基本也不怎么需要向银行借贷。可是就在2003—2013年的十年间，我们的金融系统发生了三件大事，彻底改变了过去的格局。

股份制银行走向全国，盘活了沉淀资金，提升了利率。我们的股份制银行基本上都是在2003年前后迅速走向全国。比如2002年招商银行上市，之后开始快速在全国铺设网点；2003年3月，兴业银行从“福建兴业银行”更名之后，也标志着其全国性银行地位基本确立；2003年9月，华夏银行上市，开始迅速走向全国。但我们的股份制银行和国有四大行相比，在全国铺设网点的能力是先天不足的。因为没有现成的网点，所以股份制银行吸收存款的能力根本无法同工农中建四大行相提并论；它们如果像四大行一样全国铺设网点，根本负担不起费用，这也就直接影响了它们的放贷能力。因此，股份制银行在过去都是通过同业拆借，通过向四大行借钱来充盈资本金。

国有四大行吸收这么多存款，它们放贷之后还剩很多钱，放在手头上又不能带来收益，那怎么办呢？刚好2003年之后，股份制银行在全国全面展开业务，所以我们的国有四大行干脆把手上的钱通过银行间拆借市场，以隔夜拆借、七天、一个月等的形式，将多余的资金借给其他银行，这就是同业拆借。另外，拆借利率在2007年之后是由上海银行间同业拆放利率（SHIBOR）决定的，不受央行控制。

背景提示：上海银行间同业拆放利率（Shanghai Interbank Offered Rate，SHIBOR），被称为中国的LIBOR（London Interbank Offered Rate，伦敦同业拆放利率）。自2007年1月4日正式运行。SHIBOR是由信用等级较高的商业银行组成报价团，自主报出的人民币同业拆放利率计算确定的算术平均利率，是单利、无担保、批发性利率。

目前对社会公布的SHIBOR品种包括隔夜、一周、两周、一个月、三个月、六个月、九个月及一年。每个交易日根据各报价行报价，剔除最高、最低各两家报价，对其余报价进行算术平均计算后，得出每一期限品种的SHIBOR，并于每日11:30对外发布。

我们的四大行把闲置的钱临时借给股份制银行，这在一开始肯定是一件好事，四大行把闲散资金贷出去获得盈利，股份制银行利用这些钱贷给本地的地方政府、民营企业等四大行不愿意服务的顾客。比如，民生银行专门推出服务中小企业的服务。大家都有钱赚，都得到实惠。 但是，随着时间的推移，股份制银行越来越依赖于银行间拆借市场的短期借款，这就危险了。

我以中国的兴业银行为例给各位分析一下。兴业银行的负债有两大部分，一个是客户存款，一个是同业存款。2003年，它的负债总额合计2530亿元，其中2077亿元是客户存款，占比82.1%，同业存款295亿元，占比11.7%。2012年底，兴业银行负债总额合计3.08万亿元，其中客户存款只有58.8%，同业存款占比32%，达到了9828亿元。各位不要忘了，银行要从吸收的存款中拿出20%左右上缴央行做准备金的，可是对银行而言，同业存款可以不用缴纳存款准备金直接贷出去。为了更直观地说明，我们看兴业银行2003—2012年的同业存款和贷款之比。