??2月东莞住宅成交大幅转淡，环比1月下降71.39%，主要由于2月中下旬正值春节放假，大量市民离莞，楼市人气大幅下降促使市场成交迅速下滑所致。阳春三月已至，楼市成交乍暖还寒。春节过后，许多开发商营销动作启动较快，出货意图明显，考虑目前东莞住宅库存高位压力，预计3月许多开发商将借助东莞公积金新政、央行再次降息的利好窗口，在“元宵节”、“三八妇女节”和“植树节”举办各种营销主题活动促销出货。但受两会召开等诸多政策不明朗影响，未来3月楼市走势如何？然3月楼市表现对开发商及业界来讲非常重要，是全年楼市走向的风向标，非常值得大家关注。

??月度关键词：成交大幅转淡、库存高位、定价谨慎

??（一）新增供应状况

??2015年2月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

??受春节因素影响 2月楼市供应低迷 

??由于2月正值春节，许多项目已集中赶在1月扎推入市，导致2月东莞住宅楼市供应放量大幅下降，正式步入供应“低谷”。据统计，2月出现住宅供应的项目包括有碧桂园豪庭、北大资源御城、恒大御景等14个共供应35.68万㎡，环比1月下降65.54%。尽管今年2月住宅供应量普遍高于往年同期，但从市场实际情况看，今年2月楼市供应十分低迷，主要体现在：本月新增供应中不少项目如碧桂园豪庭、北大资源御城、宏远汇龙湾等均已于去年或今年1月份开盘入市，真正在2月实现开盘或加推的项目少之又少。究其原因，一方面进入2月，许多开发商已经开始步入准备过新年状态，推货欲望较低。另一方面，2月初开始，大量市民离莞返乡，楼盘来访量大幅下降，楼市人气大幅降温，导致开发商入市信心低。

??别墅供应经历约一年的抑制后 持续活跃释放 

??如下图所示，从整体上看，2014年前三季度东莞别墅供应呈现出多年来少见的“低迷”行情，多月供应套数维持在低位盘旋，其影响原因主要包括：一、2014年上半年银根持紧，部分房企资金压力增大，放缓部分产品建设动工；二、2014年前三季度楼市大环境不乐观，导致许多项目放缓工程进度；三、别墅库存高位以及市场成交低迷，导致开发商入市信心不足，有意放缓营销节奏。2014年第四季度遇上大环境逐步稳定向好，别墅供应经历了约一年时间的压抑，终于到了集中释放的时候，别墅供应活跃一直延续至2015年2月。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2月包括有锦绣山河、皇家翡翠湾花园、保利生态城等项目共供应别墅200套，此供应量属于中高位水平。

??（二）新开工状况

??2月开发商加快动工 住宅新开工量创历史同期新高 

??今年开发商们的反应非常快，赶工出货的意图十分明显，相当部分开发商在2月就已开始加快项目动工进度，并加大动工量。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，2月东莞住宅新开工中，包括有嘉宏盛世豪苑、星城玉珑湾、丰泰橡树溪谷、合信广场等共8个项目合计开工住宅74.09万㎡，创下历史同期新高，环比1月上升205.65%，同比去年2月上升270.30%。从开发商来看，2月动工更为积极主动的是本土房企；从物业类型看，高层洋房和别墅分别开工72.21万㎡、1.88万㎡。

??（三）库存供应状况

??住宅面临“高库存”压力 加紧去库存成第一要务 

??截止2015年2月28日，东莞住宅市场库存量为614.33万㎡，环比1月上升3.13%，同比去年同期上升27.11%，并创下历史新高。根据过去一年的市场消化成绩计算，2月东莞住宅市场消化周期为12.1个月，消化周期已持续三个月拉长。2月由于正值春节放假，楼市成交转入淡季迅速促使住宅库存量走高。目前，东莞住宅供应放量活跃趋势明显，市场“供大于求”的现象逐渐凸显，后市消化压力增大，那么在接下来的阶段时间里，灵活应对市场并快速去化库存将成为开发商的第一要务。

??（四）市场成交状况

??2015年2月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据) 

??2月春节气息浓重 市场成交大幅转淡 

??据东莞中原研究部监测数据统计显示，2月东莞住宅成交1533套，合计17.92万㎡，面积环比下降71.39%，同比去年同期下降25.64%。今年2月住宅成交环比同比降幅均比较大，究其原因，一、由于今年2月中下旬正值春节，考虑市民离莞因素，对支撑2月住宅成交非常不利，很大程度上造成2月楼市成交大幅降温。二、与去年相比，今年春节气息十分浓重，许多企业放假比较早，市民返乡过节探亲的意愿尤为强烈，从1月下旬始楼盘来访量持续下降趋势明显。来访量的大幅下降直接影响市场成交大幅转淡。三、由于2014年春节放假安排在1月31日至2月6日，元宵节（2月14日）过后，许多莞民已基本返城恢复正常工作，2月下旬楼市成交已经明显升温回暖。而2015年元宵节时间比较后，延迟到3月5日，对2月楼市成交影响还是比较大。

??经济差、经营难 市民比去年提前返乡日程 

??通过对近两年春节前两周的住宅成交对比显示，2015年春节前两周的成交套数同比2014年大幅下降47%，按面积也同比下降37%，反映出今年春节前楼市降温比较快，证明由于经济差、经营难，许多市民纷纷提提前离莞返乡过节。至于春节过后，人流是否迅速回莞未能确定，仍需要继续观察。

??成交项目大幅减少 市场成交主要依靠新开盘或加推的项目拉动 

??据统计，2月出现住宅成交的项目数为158个，环比减少80个，成交项目大幅减少反映楼市成交迅速转淡。实际上，2月东莞实际市场成交要比网签数据表现得更冷淡。从成交明细看，本月成交套数排行榜首的碧桂园豪庭（199套，合计1.9万㎡）早在去年12月开盘，较大部分购房单集中在本月才实现签约。若将其剔除，2月住宅成交主要靠新开盘或加推项目拉动，如远大东江华府、虎门万达广场、宏远汇龙湾、碧湖东岸、恒大御景、广源阳光里等，其它属于自然销售状态的项目成交套数基本都在10套以下，其中许多甚至“挂零”。

??八成多镇区环比降幅超过60% 旧盘销售阻力加大 

??如图数据显示，1月或2月出现住宅成交的镇区有31个，2月各镇区住宅成交套数环比1月均出现下降，8成多的镇区下降幅度超过60%，4成多的镇区下降幅度超过80%，其中降幅较大的代表有横沥、黄江、清溪。其中，临深片区和水乡片区下降压力最大，片区内多个镇区降幅均超过80%。1月临深片区有三正瑞士半山、蜜糖和碧桂园天麓山共热销401套大力支撑，2月片区成交仍然依靠碧桂园天麓山和三正瑞士半山支撑，反映临深片区成交对热销盘的依赖性增强，其它楼盘销售速度较慢。由于目前临深片区旧盘较多，也反映出受春节假期影响，旧盘销售阻力加大。另外，目前水乡片区在售的项目大都属于旧盘，属于品牌房企的项目更是寥寥无几，同样受春节因素影响，旧盘销售阻力加大。 

??供应活跃支撑 松山湖片区成交占据主力地位 

??据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2月松山湖片区住宅成交5.92万㎡，占全市的比重大幅上升至33%，占据2月住宅楼市成交的主力地位。在过去两年基本每月都成为市场主力军的临深片区的比重大幅下滑至16%。2月松山湖片区能够后来居上，究其原因：一、春节原因使楼市转入传统淡季，相应之下为楼市主力军的临深片区受影响较大，市场成交降温更加明显。二、1月松山湖片区供应爆式增长，创历史第二高位，包括有远大城市广场、万润广场、皇家翡翠湾花园、广源阳光里等项目亮相入市，迅速激活片区楼市成交，其中多个项目在2月持续签约。三、松山湖片区得到了碧桂园豪庭和皇家翡翠湾花园均过万平的签约量有力支撑。

??（五）价格分析

??2015年2月东莞各物业成交价格情况（单位：元/㎡）：

??2月住宅均价重回“9字头” 

??继1月许多低价项目成交突出直接将全市住宅均价拉低至8704元/㎡后，2月东莞住宅均价重回“9字头”。从住宅各物业分类看，2月洋房和公寓价格有所回升，而别墅价格出现大幅下滑，主要由于本月位于东坑的皇家翡翠湾花园其别墅签约单价（均价7919元/㎡）远远低于普遍别墅项目价格，因实现签约过万平的体量相对较大从而大幅拉低全市均价水平。

??开发商加速走货意图明显 定价谨慎向下 

??从2月住宅网签成交明细看，近两个月均出现成交且2月成交套数大于3套的项目楼栋共88栋，约2成的楼栋价格环比降幅大于3%，7成多的价格环比变动在【-3%，3%】，不到1成的项目楼栋价格环比小幅上涨。数据显示2月东莞住宅楼价大体走势趋于平稳，但已有部分楼盘率先下调降价促销跑货，比较鲜明的代表有金田花园、港口国际。考虑到网签数据具有一定的滞后性，由此2月部分网签数据也体现了1月份的一些市场信息。综上所述，我们可以明显看出，2015年初春开发商对后市预期并不乐观，加速走货意图明显，定价更谨慎向下。

??（六）东莞房企及住宅销售情况

??2015年2月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额） 

??万科赶超碧桂园进居榜首 “以众敌寡”和“高单价”是关键优势 

??据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2月万科以1.81亿元夺回榜首之位，略超碧桂园0.13亿元。“以众敌寡”和“高单价”仍然是万科制胜的关键优势，2月包括有万科翡丽山、南部湾万科城、万科棠樾、万科金域国际等14个项目集中成交，其中单价过万的项目有10个，因此尽管碧桂园有碧桂园豪庭实现较大体量签约，但因单价较低而落后于万科。从房企业绩看，排行前十（按房企业绩金额排列）的门槛大幅降低，从1月的1.34亿元降低到0.57亿元，8成多房企业绩环比1月大幅缩水，反映市场成交尤为冷淡。

??2015年2月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额） 

??（七）后市展望

??● 政策：央行再次降息释放利好 但促市程度有限 

??中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍，这是央行半年时间内第二次降息。

??此次央行降息直接目的是刺激宏观经济，间接利好房地产行业。但此次降息环境有所不同，包括房产税征收预期升高、廉政建设深化下投资投机需求大幅缩减等多方利空消息弥漫。利好利空消息相互交织将发生对冲效应，削弱降息对楼市的刺激作用，造成其促市程度有限。

??● 两会：两会召开期间诸多政策不明朗 3月中上旬市场观望重 

??2015年两会已于3月3日召开，会期持续到3月15日，由于两会召开期间诸多政策不明朗，造成3月中上旬市场观望情绪较重。包括：一、买方等待两会后政策出台，从而采取观望。二、目前市场不稳定，在两会对房地产方面走向未明确时，开发商不敢轻举妄动，从而保持观望，基本不会有什么大动作活动。三、媒体集中精力报道两会情况走势，各种舆论飞扬造成市民对楼市关注较少。

??● 供应：多个项目扎推入市 刚需产品主流市场 

??往年通常在3月份初春节气氛已完全散去，开发商出货积极性大为提高，市场营销动作增多。然而今年春节节点较后，到3月上旬才过完元宵节，若开发商冲刺全年业绩从4月份才开始，意味着剩下的三个季度冲刺压力会比较大，因此先前早已启动认筹蓄客的部分项目将会加快入市的步伐，抢尝春节后的第一杯“甜羹”，预计3月下旬将现一波开盘小热潮。

??据东莞中原研究部对监测数据统计显示，田禾卢浮公馆、宏远康城假日、恒大御景、虎门万达广场、万科中心等20个项目预计在3月推货入市。从区域分布看，开盘或加推的项目主要集中在经济发达镇区，如莞城、南城、虎门等。从产品结构看，供应产品以刚需户型为主，其中投资性产品供应也比较活跃，如万科中心、厚街万达广场双双加推SOHO公寓。

??● 客户：阴雨天气或持续 部分客户出户看房欲望低 

??踏入阳春三月，春雨时节到来。从气象台预告东莞未来15天将持续阴雨多云天气，预计这种天气将持续至3月下旬，由于雨天伴随着降温，部分客户出户看房欲望较低，意味着3月楼市人气的回升将受到明显的阻力。

??● 营销：多个营销节点助热楼市 促销力度有所加大 

??通常春节收假后，许多市民忙于一年工作计划，看房购房的热情不高。再者，当前市场中有部分购房者仍保持观望，看跌情绪有所增加。3月虽有“元宵节”、“三八妇女节”和“植树节”营销节点利好助热楼市，但此时营销活动的大小及主题内容变得尤为重要。普通的中小型暖场活动吸引力太低，效果非常小，这就要求开发商借助一些新颖热点主题活动来“突围”，如微信抢红包、穹顶之下播种绿色行动等，大力吸引客户眼球，真正提升来访量从而促进销售量。

??据监测统计发现，2015年东莞住宅潜在新增供应量约800万㎡，其中上半年供应放量亦较大。目前东莞住宅已面临高库存压力，后市去化压力加剧。加上今年全年楼市预期走向并不乐观，甚至存下行风险，市场各种信号告诉开发商不能一直等，因此开发商们不得不趁早抓紧时机出货，借助东莞公积金新政、央行再次降息利好刺激，加大促销力度快速走货。

??● 价格：开发商定价相对谨慎 房价趋向平稳 

??从2月份楼市成交已体现出大部分开发商定价趋于谨慎保守，预计3月这种心态仍然延续，究其原因：一、2月底央行再次降息后，市场反应偏弱，同时不动产登记启动以及当前廉政建设持续深化等等，各种利好和利空消息交集作用令到开发商对市场预期并不乐观。二、2015年的业绩冲刺计划又要开始，眼下3月已悄然而至。由于目前市场较为低迷，全年楼市走势仍然不容乐观，那么也就意味着未来每个月开发商们都肩负着较大的出货任务。三、库存量已刷历史高位，市场竞争加剧促使开发商们定价更趋谨慎。四、市场成交“淡意”仍在，在市场人气未正式回暖上升时，开发商们更不敢冒然提价。保持价格平稳，或略适度降价促销将会是开发商主要的营销基调。

??● 成交：市场成交缓慢回升

??今年春节过后，许多企业开工均比较晚，大都推迟到3月初。随着市民逐渐返城，企业逐渐恢复正常运作，市民购房热情也会由低点逐步上升。加上，3月营销节点较多，出货任务要比往年急一些，开发商推货积极性相对较高，随着楼市供应放量增加，楼市人气将有所回升，市场成交也有所上升。但受两会影响，市民对楼市关注度少，3月中上旬市场观望情绪重，加上3月阴雨天气持续时间长给项目销售带来阻力，且大部分预计在3月推货的项目均集中在中下旬开盘，基于网签数据滞后性的因素，因此预计3月初开始楼市渐有好转，但回升幅度有限，全月将呈现“缓慢回升”态势。