2014年，楼市步入“调整期”，让经济和钢铁等行业痛感强烈。近日，我国2014年经济“成绩单”公布，GDP同比增长7.4%，创24年新低。经济增速的放缓，很大程度上缘于房地产行业的减速。据摩根大通估计，房地产及相关行业，拖累GDP增长减少1.1个百分点左右。

2014年成绩单上，楼市多项指标呈现低迷局面——投资增速明显回落、销售端亦呈现负增长态势、房屋新开工面积比上年下降10.7%、房地产开发企业土地购置面积比上年下降14.0%、国房景气指数回落至93.93……

调整期——楼市投资告别“两位数”高增长

2014年房地产开发投资9.5万亿元，同比名义增速增10.5%，同创2013年以来新低，2013年房地产开发投资房地产投资增速接近20%。12月单月投资亦继续低迷，投资8435亿元，11月为9381亿元。

房地产企业施工面积及土地购置面积均下降，也显示开发商投资热情不高。2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点；土地成交价款10020亿元，增长1.0%，1-11月份为下降0.1%。

图1 房地产投资及土地购置面积增速

（来源：统计局 大宗商品数据终端）

此外，2014年，房地产开发企业到位资金同比萎缩0.1%，进一步显示出房地产企业投资的低迷。2014年，房地产开发企业到位资金12.20万亿元，比上年下降0.1%，现负增长，1~11月该指标还同比增长0.6%，而2013年全年则增长了26.5%。在房企到位资金中，银行贷款和利用外资都还呈现较为平稳的增长，而其他资金为4.97万亿元，下降8.8%。国家统计局详细标注称，在其他资金中，定金及预收款3.02万亿元，下降12.4%；个人按揭贷款1.37万亿元，下降2.6%。

销售量及销售额负增长 库存高企

2014年，全国商品房销售面积12.06亿平方米，同比下降7.6%，降幅比1~11月份收窄0.6个百分点，而2013年这一数据为增长17.3%。12月单月销售面积和销售额创2014年新高，商品房销售面积18932万平方米，高于11月的13223万平方米；商品房销售额11811亿元，比11月增加3715亿元。

图2  房地产新开工面积及销售情况

（来源：统计局 大宗商品数据终端）

相对应的是，库存依然高企，供求失衡局面仍未破解。2014年末，商品房待售面积6.22亿平方米，比11月末增加2374万平方米，比2013年末增加1.29亿平方米。中国指数研究院最新一份监测报告中的数据显示，截至2014年底，除北京外，上广深三个城市库存量均创五年新高，上海可售面积(不含保障房)突破1300万平方米，广州库存量接近1000万平方米。在2014年，四个一线城市月均成交量为246万平方米，同比下降16%，而供应量同比大幅增长28%，至331万平方米。

中指院报告称，目前一线城市已经出让的住宅用地去化时间维持在3年以内，北京的土地消化时间为2.3年，深圳为0.5年。相比于一线城市，报告称，从二线城市住宅用地消化时间来看，平均在3.25年，其中大多数二线城市在5年以下，青岛、郑州、长春则超过5年。

政策暖风下的积极现象

不过政策效应下，也出现了一些积极现象。

楼市降温，“解除限购”、“限货松绑”“公积金放宽”、“央行降息”等政策暖风随之起。随着10月份以来各地信贷政策陆续调整，加之11月21日央行降息，政策叠加效应给楼市带来积极效应，自11月开始，房价环比下跌态势受到一定遏制，房地产销售也有积极好转。

成交情况来看，2014年12月单月成交面积为1.9亿平方米，为2014年全年的成交最高点，环比上涨超过40%。另外，房价的下降速度也有所放缓。2014年12月，中国70个大中城市的住宅价格降幅收窄。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的综合环比房价上升。

12  月份，证监会取消了地产股再融资需要国土部批文的要求。近日四川楼市开始全面取消限购限价，购房落户政策将放开。此前，“房地产”缺席为2015年工作定调的中央经济会议，多数人士认为，政策环境仍可能较宽松。

楼市调整钢市痛 未来呢？

统计局方面称，房地产投资依然会是2015年中国宏观经济最大的风险之一，房地产业的表现也决定着2015年中国整个经济走势，同时也影响着2015年钢铁行业的表现。

虽然政策刺激下，房地产投资增速在2014年快速下滑的基础上有所好转，不过从土地购置面积同比不断下降、房企高库存压力来判断，2015年，房地产投资扩张的空间较为有限。受政策刺激，12月单月销量回升，销量集中释放，可能意味着对未来需求的透支。预计未来消化库存、回笼资金将是多数房企较长一段时间内的工作重点，楼市继续处于调整期。

回归到钢铁行业本身，2014年，钢市供求矛盾尖锐。国内经济放缓，钢铁下游产业经济的疲软，特别是作为钢铁业主要下游行业的房地产业增长大幅放缓，致使钢铁需求持续疲软，2014年粗钢表观消费量预计7.35亿吨。对钢铁行业而言，未来仍将继续承受房地产调整带来的痛感。

不过新的一年，虽有痛感，但也存一些期待。部分市场人士认为，按照新开工滞后销售6个月、房企拿地滞后于销售12个月的一般规律，新开工和房企土地购置有望2015年年中和年底触底回升、止跌反弹；而房屋新开工面积提前6个月反应钢铁需求。同时，近日国开行党委副书记、行长郑之杰对表示，国开行2015年要优化资源配置，支持重点领域薄弱环节建设，力争全年发放棚改贷款4000亿元以上、铁路贷款1000亿元、重点水利建设工程项目贷款900亿元，也给未来市场带来些许安慰。