??他在微博上有数万粉丝，他是本地楼市曝光率较高的重量级专家，他更是学者、研究者，一直称自己为“教书匠”。

??凌斌，合肥学院房地产研究所副所长，斑白的头发证明他的经验，颇显年轻的面庞说明他的活力，亲和的态度与严谨的思路是他的标志。马年未远，羊年将至，在这个总结与展望集中的月份里，凌斌12日接受安徽商报专访时预测，今年楼市或将迎来购房成本降低的利好。

2014年就是个“调”字

??谁都记得2013年3月开始的疯狂岁月，11335套的一手房成交量，仅仅是全国房地产市场在新政策刺激下在合肥反弹的一个缩影。整年10万套以上的销量，让2013年注定写入合肥房地产历史。而进入2014年，很多人对楼市的感觉是“波动”，似乎没有什么太大的政策，但微调不断。限购取消、限贷放松、降息、公积金密集调整……伴随这些的，是全国整体楼市疲软，成交量不振。

??“这就可以用一个‘调’字来总结”，凌斌认为。去年3月，全国两会后，“分类调控”成为热词，上至政府下至百姓，如何分类，如何调控关系到具体买卖成交行为的收益和风险。在凌斌看来，“分类调控”是从“行政的手”转向“市场的手”，这个方向更加明确。因此，8月2日，合肥正式取消了四大城区的限购。

??就合肥来说，数据显示，去年每月销量在七八千套左右，相比2013年时属于正常下降。全年结束，合肥城区一手住宅销售9万多套，他认为也是漂亮的成绩。从高热程度逐渐转化为正常温度，楼市可以说进入了实际调整期。

房价一年涨了700多元

??土地市场是房地产的一级市场。 2013年全省除了合肥以外的土地市场相对较冷清，但去年全省土地市场活跃度提升不少，合肥经营性用地均价接近400万元/亩，共成交126宗。但与历史数据比较，还没达到峰值。实际上，2009年、2010年，合肥经营性土地单价曾达到460万元/亩。规划用途方面，从以往的纯住宅为主转变为商住匹配，在去年已成主流。包括文化旅游、养老地产等在内的特色地产项目增多，更是楼市定位的多元化及产品丰富化的调整表现。

??对于购房者来说，大量的理论不如房价来得直观。 2013年，合肥学院房地产研究所测算的全年合肥一手住宅销售均价为7014元/㎡，2014年为7736元/㎡，上涨了722元。虽然土地成交去年在下降，单价也没有达到历史峰值，但房价的上涨（尤其是第三季度几周维持的8000元之上）还是给了几年合肥楼市发展的信心。因为，从房价的提升角度，开发企业在合肥拿地的积极性不会下降；对购房者来说，9万多套的销量也反映出市场的认可度。

超标商业面积不是“事儿”

??2014年“金九银十”成色不足，2015年首场土拍3宗地块流拍，这些都令市场产生了担忧情绪。凌斌认为，买卖两大主力群体都看好合肥的市场，说明其还有更多的潜力空间，从这个角度看，2015年本地市场不会难过。

??但是，也需要在整体较好形势下注意的地方。“2015年比较难过的指标应该是新开工面积和库存量”，凌斌说，目前4万多套的库存按照每月七八千套的速度，也就够卖4个多月，因此今年新开工及竣工要加快，面积要增加。因此，成长为主流的楼市，需要保持与城市发展相适应的库存体量。

??商业方面，凌斌认为2014年表现稍差，这也与前两年发展过猛有关，2015年的主要目标应该是盘活及消化存量。同时，他也认为合肥的商业地产已经到了亟需引入专业化高水平运营公司的时候。至于2014年人均4㎡的商业面积，凌斌认为会随着人口的增加逐渐降低。

今年购房税负或下降

??对2015年总体趋势，凌斌预测有两降。

??两降之一，是市场预期会继续降低。国际上，美国经济逐渐复苏，退出QE政策，市场货币流动量大幅减少，国际热钱进入中国的也相应减少。在国内，除了房产行业外，其他很多行业确实有待挖掘、发展，比如汽车行业在2015年有可能率先复苏，会带来钢铁等上下游产业的转好，那么对房地产业支撑经济发展的预期可能会下降。

??第二降，凌斌认为会是购房成本。他说，从合肥来看，地方税收里最多的是营业税，去年达到150多亿元，第二是个人所得税，第三是契税（接近50亿元），第四是企业所得税。其实，从税种角度，契税长期以来都不是地方税的主力，但竟然位列去年的第三位，“这不合理”。因此，他预测，房产营业税和契税可能会出现下调，购房者付出的成本有所缩减，但房价可能会继续上扬，幅度在10%以内。