近日，老任现身克而瑞研究中心第12届地产金融形势发布会，对宏观经济下滑背景下的行业发展趋势做了全面解析。??

　　他认为，“中国正处于一个经济下滑的阶段，从数据来看，经济增速与城镇居民收入增幅均呈下降趋势，这是一个非常危险的负面信号。”?

　　与此同时，国家固定资产下降的同时，民间固定资产投资也在下降。如果民间固定资产下降的速度大于固定资产的下降速度，这就意味着投资者对市场没有信心，这也是非常危险的信号。??

　　而在大环境多重因素影响之下，国房景气指数进入历史最低点。??

　　“目前，国房景气指数大概在94.3%，这是历史的最低点，比2008年还低，这是大环境给房地产造成的结果。其中一个重要的低的指标是投资，12月份全国房地产开发投资增速大概10%，年初我们就知道，肯定会降到10%左右，这主要是宏观政策导致的。”

　　他续指，尽管今年没有出台任何关于房地产的宏观政策，但去年国五条等相关限制政策，在后续发挥了作用。?

　　首先体现在全国土地出让面积的下降。2014年全年土地出让面积不到3.4万公顷，与往年高峰时4.2万公顷相比，下降达到20%，这个下降速度还是很大的。??

　　随之而来的，2014年开工面积也在持续下降。截止至11月，住宅开工面积增幅是-13%，整体的开工面积增幅为-9%。???

　　在销售方面，去年出现了-8%左右的调整。不过，2014依然是销售的“大年”。任志强估计，去年全年的销售面积会超过12亿平方米，是历史第二高峰。

　　“房价增幅出现高点和低点，恰恰与国房景气指数的高点和低点重合，”任志强据此预测出未来一段时间的房价走势。??

　　其认为，房价变化不是绝对数变化，而是增幅变化。中国房地产市场在2007年出现第一个高峰，结果当年11月中央经济工作会议就提出，要进行两个调控，一是防止投资过热，二是防止通胀。??

　　后来，4万亿导致房价在2009年年底、2010年年初出现了第二个高峰期，限购限贷政策之后带来了一个低峰，2013年又出现一个高涨。

　　“之所以出现这样的情况，因为前两年的低潮限制造成了生产低落，从土地供应来看，2010年-2012年之间出现了一个低生产过程，导致供求关系的恶化，从而出现价格增长。”

　　他表示目前中国房地产又进入到低峰状态。从数据上来看，“930政策”之后是房价增幅的最低点，局部城市还在继续下滑。??

　　“这有点像2010年的底部徘徊过程，不同于2009年的直接回弹，此次底部运行时间约为1年左右。所以预计今年9月份以后才会出现回升的状态，而底部运行的周期是消化库存的周期，”任志强如是说。??