临近年末，根据市场机构的预测数据，2014年，无论是新房还是二手房的网签数量都创下近几年的“新低”。虽然信贷松绑、公积金新规以及银行降息等一系列利好楼市的政策影响下，市场出现一定程度的“升温”，但缺乏实质性刺激政策依旧让楼市难以大幅“回暖”。

　　楼市年末呈现小幅升温，市场观望情绪依旧

　　根据中原地产市场研究部统计数据，截至12月9日，北京新建商品房住宅合计签约57995套。中原地产首席分析师张大伟表示，这其中有13958套为自住房等带有保障房性质的商品房，如果剔除这部分，实际网签的纯商品房将只有4.4万套，预计全年为4.6万套，这将创造历史最低记录。

　　二手房的成交情况同样创下“新低”。中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月9日，北京二手房住宅网签套数为94048套，预计全年成交量在10.2万套左右。张大伟表示，从2008年下半年全面网签来，连续6个年头，今年二手房成交量将是历史最低一年。相比2013年环比下调幅度达到了37.3%。

　　进入12月，北京市场出现了小幅的升温。伟业我爱我家市场研究院根据北京市住建委数据统计，2012年的前六天，北京市二手房网签达2704套，增长0.67%，与11月前6日基本持平，同比增长30.56%。这一数值为去年12月以来各月同期的最高点。

　　在价格方面，12月前6日，北京我爱我家自行成交数据显示，12月前6日二手房成交均价为29264元/平，环比增长2.43%，同比回落2.80%。市场价格显示出小幅上涨的势头。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从12月前六天北京市网签的势头来看，考虑到11市场成交在本月内网签数据上的逐步体现，以及11月22日央行降息利好带来的楼市需求入市冲动，2014年的12月很可能降延续11月网签量破万的势头，成为今年第二个月度网签破万的月份，并有可能超越11月。

　　但记者走访北京多家知名中介机构门店了解到，市场的观望情绪依旧蔓延。在北京清河附近一家门店登记卖房的唐女士表示，“我的房源已经挂了一个多月了，稀稀落落的有几个人来看过，但大多询价之后就离开了。估计大家还是觉得没到出手的好时机。”

　　土地市场逆势上扬，开发企业青睐一线城市

　　进入12月，北京市再度成交两宗土地，北京世安住房股份有限公司以48000万元竞得北京市房山区房山新城良乡组团（梅花庄旧村改造项目南区）；北京金地兴业房地产有限公司、北京永同昌房地产开发有限公司和北京中金元泰销售有限公司联合体以60900万元竞得北京市海淀区太平庄村2号地项目。至此，北京年内土地成交额超过了1900亿。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，截至目前，北京土地市场成交已经达到了1911.4亿，创造了历史记录。预计全年将在1920亿左右，但最后一个月土地上市量明显减少，导致未能突破2000亿。

　　“整体市场看，北京楼市已经出现了企稳的迹象，相比于市场不稳的二三线城市，房企更青睐一线城市的土地市场，特别是热点区域的住宅地块，未来前景看好。”张大伟说，随着利好政策的陆续出现，部分企业可能进入土地市场期待抄底。2015年1月份的北京土地市场将迎来一个开门红。

　　根据中原地产市场研究部统计数据，截至12月10日，公布11月销售业绩的上市企业有33家，这33家企业中，恒大、绿城已经提前完成年度任务，万科、富力、佳兆业与合景也完成或者接近9成，但合生、恒盛等企业完成年度任务不足四成。

　　分析人士指出，从发布销售业绩的企业看，大部分企业在930政策后，销售都明显好转，其中恒大等企业表现优于市场。但部分企业也依然面临巨大的去库存压力。未来市场分化将不仅出现在各类型城市，对于企业来说，因为经营策略、管理能力的不同，运营重心的差异，表现也将差距非常大。

　　张大伟表示，大部分企业的库存积压严重，这种情况下，短期内特别是12月，房企将依然是以价换量，当然2014年的下半年将好于上半年，四季度将好于三季度。

　　年末降息提振市场信心，未来市场以平稳走向为主

　　11月22日起，央行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。此次调整以后，5年以上商业贷款利率由6.55%下调至6.15%，5年以上公积金贷款利率下调0.25个百分点至4.25%。

　　记者了解到，对于今年以来持续低迷的房地产市场来说，在今年多个地方城市调控松绑、信贷政策等多重政策利好下，对楼市刺激效果有限，房地产市场仍在低位徘徊。链家地产市场研究部分析师张旭表示，本次央行降息的幅度大于以往的0.25个百分点，对于宏观经济及房地产市场无疑是一剂强心针。

　　“本次贷款利率下降幅度超过以往，并且采取非对称性降息的方式。降低企业贷款成本，但对于银行本身来说，也预示着在利润空间的压缩，预计在贷款利率下降的基础上，首套房利率折扣的力度很难加大。”张旭说。

　　据链家市场研究部统计数据分析，贷款100万20年等额本息还款法，降息后，按照首套房基准利率政策，降息后月均还款为7251元，与调控前相比减少了234元，若按照调整后贷款利率9折来计算，月均还款额为6899元，与调整前9折相比大约减少了205元，相当于调整前8.45折。

　　张旭表示，从2008年，2012年楼市低谷时期的两轮降息周期后的市场表现情况来看，降息对于市场成交量的提振作用十分显著。对于改善性购房者来说，限贷放松和降息将对其形成双重利好，而作为购房主体的刚需购房者预期势必进一步发生变化，入市积极性将进一步提高。由于二手住宅价格对于市场形势及预期较为敏感，因此不排除未来房价伴随着成交回暖出现缓慢上涨的可能性，但新房市场方面由于整体库存压力依然较大，因此短期内尚不具备涨价动力。

　　分析人士预计，明年一线城市的房地产调控仍会有松动的空间，但幅度不会很大。就北京市场来说，本身的需求规模是存在的，关键是能否稳定、持续的释放，让市场维持正常水平即可。因此，预计明年市场整体会处于恢复性的上涨，北京等一线城市预计很难出台进一步刺激性的政策。