近期，市场交易氛围在政策及信贷等利好因素的刺激下逐步活跃，房企为冲刺业绩加大推盘力度和优惠举措，全国楼市出现翘尾行情。据克而瑞信息集团刚刚发布的11月份郑州房地产市场月报显示，郑州商品房量价稳步攀升。

 

　　不过，这并不意味着能阻止房地产投资持续向下的趋势，由于全国高库存问题严重，就连一向坚定看多楼市的全联房地产商会执行会长任志强都表示，希望所有房企做好长期准备。

 

　　积极补仓，全国土地市场回暖

 

　　58同城房产频道信息显示，受到降息等利好政策的叠加影响，企业拿地态度逐步放开，拿地规模呈现上升趋势。11月一线城市土地成交环比的涨幅已经超过了4成，成交总价更是翻番。

 

　　在楼市成交连续多周回升的带动下，中国一线城市土地市场也频现升温信号，地价出现大幅度回升。10月份北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地成交楼面均价为每平方米9367元，环比上涨12%，同比上涨59%。当月土地成交均价仅低于今年1月份的纪录，接近两年来的最高点。同期，一线城市土地平均溢价率为34%，较上月增加9个百分点，比去年同期增加6个百分点。由于土地市场一般滞后于商品房市场，年内土地市场同比增幅出现较大增长的可能性较小。

 

　　具体到郑州，据克而瑞统计数据显示，11月郑州市供应土地5幅，供应总占地面积34.86万㎡，环比10月上升136.18%，总建筑面积81.73万㎡，环比10月上升47.61%。市区挂牌出让的各类建设用地522.83亩，成交288.05亩，分别主要集中在二七区和高新技术开发区等区域。“央行降息为市场注入了一针强心剂，极大地提振了开发商的信心。同时，地方政府亦想凭借下半年市场信心回升的机会，加大推地的力度，因此在推地的数量和质量上都有所提升，在这样的情况下，开发商开始积极的补仓，有待来年。”有业内专家这样表示。

 

　　价格依然高企，但涨幅继续收窄

 

　　克而瑞统计数据显示，11月郑州市商品房成交均价为10088元/㎡，环比上涨1.34%。商品房供应74.07万方，环比上涨48.67%，同比下降48.02%;成交64.04万方，环比上涨10.22%，同比下降44.91%，供求比1.72 ; 成交均价10088元/㎡，环比上涨1.34%。

 

　　商品住宅方面，11月迎来众多项目集中放量期，供应井喷，政策利好下的市场环境成交平平，全市住宅均价继续维持高位。商品住宅供应81.67万平方米，环比上涨108.95%;成交48.87万方，环比上涨4.26%，供求比1.67。

 

　　全市商品住宅区域供应前三分别为高新区27.26万㎡，管城区17.73万㎡，二七区14.71万㎡。本月重点供应项目为公园道1号(12.08万㎡，1193套)、正商华钻(9.63万㎡，847套)、阳光城(8.10万㎡，825套)、升龙城(8.08万㎡，734套) 、正商金域世家(8.00万㎡，792套)。

 

　　住宅成交均价为9270元/㎡，环比下降0.93%，同比上涨16.98%;截至11月底，郑州市商品住宅市场存量为553.56万方，去化周期约10个月;下半年市场去化压力逐渐回升，市场表现明显弱于2013年。

 

　　一向坚定看多楼市的全联房地产商会执行会长任志强，在近日的一次活动上，首次对后市表现出谨慎悲观的态度。

 

　　他认为，目前最严重的问题是房地产库存仍在不断加大，如果底部运行在一个较长的周期，会有很多企业面临现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。如果货币政策和财政政策不改变的话，这个周期就会加长，不能试图因为降息、“9·30”房贷新政以及其他一些政策而过度乐观。

 

　　“我们没看到任何理由能阻止投资持续向下的趋势，因此，希望所有的企业做好长期的思想准备。”任志强说。

 

　　人居环境突出，高新区置业热火

 

　　11月90㎡以下刚需产品全市成交占比46.34%，较10月上涨2.62%，90~120㎡首改产品环比上涨1.75%。从近两年成交可见，首次置业以及首次改善类产品成交套数占比首次低于70%。11月全市各面积段产品除再改类产品其余产品成交均价均有所下降，140~180㎡再改类产品均价环比上涨2.42%。

 

　　11月商品住宅区域价格成交前三分别为郑东新区11838元/㎡ ，惠济区10883元/㎡，金水区10515元/㎡，惠济区10125元/㎡ 。

 

　　在板块方面，成交量最大的是高新区板块7.69万平方米，成交均价最高板块为国贸板块14460元/㎡。成交面积前三板块为高新区板块、冉屯路板块、东南板块。

 

　　高新区板块成交产品集中在面积在120~140㎡、单价在5000~7000元/㎡的产品，主要来自公园道1号、翰林国际城大量备案;冉屯路板块成交产品多集中在90~120㎡，5000~7000元/㎡单价段内，主要来自正商金域世家项目备案;东南板块成交产品集中在90㎡的7000~9000元㎡，主要来自阳光城项目备案。

 

　　11月共计16个项目开盘，其中5个新盘项目入市，其中万科城项目开盘当日去化率达93%。

 

　　商业存量走高，风险持续增加

 

　　受整体市场影响明显，商业市场存量持续走高，以价换量成为主要营销手段。

 

　　11月商业市场供应16.75万方，环比上涨45.53%，成交5.80万方，环比上涨30.41%，供求比2.89。成交5.80万㎡，环比上涨30.41%，成交均价17169元/㎡，环比上涨11.73%。自2013年12月商业成交大幅下降后， 2014年商业物业成交均价一直处于震荡期，最高达22957元/㎡。11月商业成交价格为17169元/㎡，商业市场受整体市场影响明显，以价换量成为主要营销手段，主力成交项目名门国际中心(1.04万㎡，7736元/㎡)。

 

　　而郑州市商业成交金额排名前三项目为名门国际中心、正弘蓝堡湾、金水万达中心。

 

　　郑州市商业去化速度较慢，截至2014年11月，商业存量达360.20万㎡，商业存量持续走高，去化压力较大。

 

　　目前，全国商业地产都面临着高库存、泡沫化、高空置率的隐忧。这一轮“商业地产热”是起始于2011年——时点恰恰与楼市新“限购”政策实施的时间相一致——这并不是巧合，而是因为调控，一部分开发商转向不限购的商业地产。

 

　　有专家指出，商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大;二是招商环节，招商难，空置率高;三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。而很多新晋商业地产开发商由于人才储备、运营经验不足，后期操作风险迅速增加。

 

　　二七区办公成交量超越郑东

 

　　近一年办公物业始终处于供过于求的状态，成交量疲软;11月份办公成交主要集中在二七区和郑东新区，分别成交为4.03万㎡和2.68万㎡，占郑州市办公总成交的72%。

 

　　11月办公市场供应11.70万方，环比下降50.15%;成交9.37万方，环比上涨38.19%。 11月办公市场成交9.37万㎡，成交均价9966元/㎡，环比下降5.34%，主要因为绿地滨湖国际城大量低价备案拉低整体价格。

 

　　11月份办公成交主要集中在二七区和郑东新区，分别成交为4.03万㎡和2.68万㎡，占郑州市办公总成交的72%。11月份办公物业成交均价为9966元/㎡，环比下降5.34%，同比下降18.90%，主力成交项目为绿地滨湖国际城(2.76万㎡ ，8730元/㎡)、瀚海北金(0.43万㎡， 11400元/㎡ )、建正东方中心(0.38万㎡， 10624元/㎡ ) 。

 

　　郑州市办公整体去化速度较慢，2013年办公项目集中入市导致存量大幅攀升，截止到2014年11月郑州市办公存量为249.33万㎡。11月办公物业成交均价排名前三区域为郑东新区13520元/㎡，管城区9779元/㎡，惠济区9358元/㎡。