由于通过BT能获得更好的曲线融资和拿地机会，众多房企热衷

于做BT项目，惠州本土房企在B T模式的照顾下，大多活得很滋润

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本土房企做BT是最靠谱的生存智慧

黑格尔的“存在即合理”一方面意指合乎现实，另一层面即是合乎理性。

即便在操作过程中存在利益勾兑或暗箱运作的可能性，但本土房企通过B T寻找生存的空间和途径的智慧依然值得肯定，这符合现实也更契合理性。

外来品牌房企冲击以及受制于行业盘整拖累的一批惠州房企开始颓势尽显，所以一位惠州知名本土房企高管在某非正式聚会场合感叹，此前标杆光耀轰然倒下后才深刻理解活着才是牛逼的信仰，只有保证“冬天”有一件小棉袄的前提下，才有可能争取一件外套。

相对于品牌房企，本土房企进入薄利阶段，生存能力薄弱。困难并不在外部压力，而在于自己有没有核心竞争力、盈利能力和给消费者高附加值表现，不仅仅是发展，甚至生存都成问题，所以在过往一年里光耀掉了，纯棉时代也倒了。

本土房企通过和政府合作BT解决企业的生存问题，又变相取得融资的便利，且很大可能由此实现曲线拿地。对本土房企而言，当下如何在品牌大鳄的夹缝中解决土地权、资源权，进而才能解决生存权，最终才可能有发展空间，这些市场不能解决或许BT可以解决，这也是由本土房企的特点决定的。

相较于外来品牌房企，本土房企的优势即在于牢牢扎根惠州本土，在其多年耕耘中和更多的职能部门有着更好的沟通方式和关联度，其对城市的认同感更高，对于地方的资源整合要更好。从这个角度理解本土房企进军B T也首先具备了先天性优势。

企业要生存，B T首先是一门有利润的生意，此外有政府担保的B T项目在融资等方面有先天的便利性，通过先行垫付BT款的方式获取折价土地，是本土房企更看重的东西，很多地块基本上是定向出让，如此通过B T一箭三雕，解决了土地资源，融到了钱，通过B T工程本身以及地块的溢价开发又产生可观的利润，本土房企很难说不。

风里鲲鹏欺大鸟，雨中雏燕竞轻俊。做BT对本土房企而言不仅是一生存途径，而且更是一种另辟蹊径的生存智慧。

由隆生斥资16.5亿元承建的隆生大桥终于准备动工，这是去年至今隆生染指的至少第三个B T项目，总投资额已超过27亿元。而金宝、德威、方直等本土房企近年也争相跻身B T项目，中信、合生、保利达等实力雄厚的一线品牌房企更是早早在市政工程中“圈地为王”。地产观察人士分析，B T利润率高达30%-40%，房企染指B T一方面是生存需要，另一方面则是寻求在融资、拿地上有更多的主动权。

多家品牌房企通过B T工程圈地

因征地及业主方资金问题，迟迟未能动工的隆生大桥将于本月开工建设。这是惠州本土知名房企隆生继去年承接三环路东段一期改造工程之后，中标的又一B T项目，总投资16.5亿元。

自2007年在惠博公路投资建设的争夺战惜败保利达之后，7年间隆生在参与B T这条道上马不停蹄，甚至将建设市政工程提升到企业发展战略高度。据南都记者粗略统计，去年至今隆生接手的B T项目超过三个，总投资额超过27亿元。

隆生集团董事长刘小波曾在隆生杂志里称，中标后短时间内即获得国内几大商业银行30亿元授信与海外金融机构20亿元拆借资金的董事会承诺。

无独有偶，同为本土老牌明星房企的方直、金宝、德威近年来也频繁大手笔染指B T工程。耐人寻味的还有，早在多年前，中信、保利、合生、佳兆业等蜂拥而至的地产大鳄已拉开这场市政工程建设的帷幕，此前的中洲、保利达以及立润也采用此种“曲线圈地”的方式奋力挺进惠州房地产市场。

BT项目利润高达30%-40%

BT是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设的一种融资模式。政府将项目融资和建设的特许权转让给投资方，投资方组建B T项目公司进行融资建设，并承担建设期间的风险，待项目完工验收合格后，政府再向投资方支付项目总投资及确定回报。业内观察人士指出，一般BT项目的还款期限为5年左右，回款周期相对较长。此外，基于银行融资政策的调整，诸多地方的商业银行大幅削减甚至不再对BT工程提供资金支持，融资乏途成为B T投资方的极大考验。

然而，诸多房企依旧对参与B T趋之若鹜，甚至愿意负债而上。在惠州世联地产策略总经理胡光宇看来，B T本身即是一门有利可图的生意。其以政府为担保，融资相对容易，银行贷款利率也较低。房企热衷于做BT，一方面是生存需要，另一方面也与政府的回购方式有关，以土地折算外加部分现金模式已经成为近年惠州政府回购B T的定式，如此一来房企在拿地上将有更多主动权。

惠州地产观察人士余鹤皋亦表示赞同，其称，开发商多数更为看重通过BT项目获取利润，保守估计BT项目的利润率大约集中在30 %-40%，不排除部分开发商在不影响工程正常建设的前提下，将B T融资投入至其他项目，用于多项滚动开发。

BT风险或致房企本利皆失

7月至今，曾认购“广发财富广东路桥应收账款收益权基金”的王小姐始终无心工作，这款由惠州新开河北桥及上东滨江路建设项目产生应收账款的理财产品早已到期，但时至今日不仅利息遥遥无期，甚至连本金也杳无音讯。

这是去年8月光耀宣布以2.6亿元中标新开河北桥项目之后发行的理财产品，全国各地像王小姐这样的投资者共计180多名。本年度5月光耀陷入资金链危机之中，该B T项目一直未能如期动工，相应的理财产品也无法按时兑付。

从光耀承接的新开河北桥及上东滨江路建设B T项目看来，由政府主导和回购、利润率高于普通项目5%-10%的B T项目，虽然此前曾被认为是违约风险不大的利器，但投资规模大、建设周期长、技术难度高、涉及关系复杂等一系列特性仍注定其蕴含着风险隐患。

余鹤皋在受访时指出，由于政府往往很难按照合同约定的期限及数额履行回购，只能先开空头支票或支出小部分现金，投资建设房企因此饱受回款风险的困扰，严重者甚至会本利皆失，资金链陷入险境。

广东尚典律师事务所律师邹朝贵则提醒，类似此种以B T项目为担保发行理财产品的现象颇为小众，出资方在决定出资前须进行审慎的风险评估。一旦利益受损，理应积极配合政府相关部门的协调处理，以利于尽可能收回成本。

BT名词解释

“BT”是英文“Build”和“Transfer”的缩写，中文的解释是建设、移交，指政府或其授权的单位经过法定程序选择拟建的基础设施或公用事业项目的投资人，并由投资人在工程建设期内组建BT项目公司进行投资、融资和建设；在工程竣工建成后按约定进行工程移交并从政府或其授权单位的支付中收回投资。是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，是指根据项目发起人通过与投资者签订合同，由投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。BT模式在中国的第一个项目是深圳沙角电厂。