编者按：近期，房贷喊话、降息、公积金利率调整等一系列政策红利的释放强烈刺激了低迷中的楼市。

多数业内观点认为，从短期成交的反弹来看，尽管这些红利带给购房人的实际好处远远没有释放充分，但对于购房者心理预期的影响则十分巨大。而关于一线楼市，市场的看法同样呈现多种观点，我们对其进行筛选，呈现给大家。

多派观点

叶檀：指望北上广深房价下跌?想都不要想

11月29日，叶檀在一次研讨会上直言：“指望北上广深房价下跌？想都不要想”。她认为，中国所有行业都和房地产息息相关，依靠房地产支撑，一旦房地产出问题，所有经济坏账将会流露出来。她表示，中国楼市绝对不会崩盘，否则中国经济就完了。

就近年来房价节节上升现象，叶檀举了一个简单的例子。2006年朋友花500万在上海外环买了栋别墅，时隔9年，现在这栋别墅已经市值1200万了。不过，未来房价不会再出现大幅上升的情况，房价将在相对较狭窄的通道内蜿蜒前行。

央行降息被认为是又一救市举措，但叶檀认为，降息并不能拉动房地产投资需求，而刚需也对房价涨跌更为敏感。央行只有大发货币才能刺激投资，到那时候，只要是房就会抢着买，这就是“有钱就是任性”。

对于刚需入市这一问题，叶檀建议，只要性价比合适现在就应该买。对于投资者的建议则是房地产投资不要超过个人资产配置50%。

叶檀认为，房地产未来好坏最重要的两因素是房产税和遗产税。[详细]

数据说话

“后降息”时代楼市现暖意 库存压力仍未缓和

然短期狂欢出现，对后市的看法大家还是非常谨慎。穆迪认为，在没有货币供应或信贷增长的情况下，单纯的降息难以持久拉动房地产的销售，中国房地产开发商仍面临严峻的经营环境。

穆迪副总裁、高级分析师梁镇邦指出：“降息将会减少国内银行贷款较高的开发商的借款成本，其借款成本往往和央行的利率浮动密切相关，但是，由于降息幅度温和，我们预计开发商的财务状况不会受到显著影响。举例而言，万科和旭辉的2015年EBITDA利息覆盖率也仅小幅改善0.1倍。”穆迪预计，2015年全国住宅房地产销量将同比下降0~5%，仍然疲弱，但较2014年前10个月 9.9%的同比降幅有所缓和。

统计数据显示，10月35个城市新建商品住宅库存总量为28040万平方米，环比增长0.1%，同比增长21.3%；监测数据显示，11月前三周十大重点城市周度供应量都在300万平方米以上，已经大大超过10月周度供应水平，供应量大增的同时，必然使得本就高企的库存压力进一步突出，部分城市稍有改善的供大于求的市场基本面短期内又回旧窠；中原数据监测显示，目前上海的库存量超过1300万平方米。

就此，世邦魏理仕分析称，基于高库存和许多房企的销售指标难以达到，在房地产市场全面复苏以前，开发商的流动资金依然紧张。[详细]

地位特殊论

上海房价不反映需求

在政策松动、成交回升、楼市暖冬之时，中原地产创始人施永青对内地楼市的看法是，二、三线城市供应量的严重过剩将长期消化不良，而一线城市的年轻一代恐将长期承受高房价。

“我对楼市的看法恐怕相对保守。”在谈到楼市成交回暖是否能够延续、明年市场将走向何方时，施永青坦言，现在内地楼市存在很多问题，最明显的就是二、三、四线城市供应量严重过剩，这些城市将在相当长的时间内“消化不良”，这个问题需要时间来解决。而四大一线城市的问题并不是需求不足，而是投资需求扭曲了正常的生活需求。“上海的房价不是反映了人们的居住需求，而是在一定程度上反映了全国有钱人的投资偏好。”

在施永青看来，从这个意义上说，一线城市的年轻人恐怕将长期承受高房价。“之前我们看到政府有意遏制房价、打压房地产，但是最终还是妥协于房地产对整个经济的拉动作用，因为这个行业牵涉到的上下游产业、资金量太大。”施永青称，在经济出现问题的时候，恐怕旧的“火车头”还要拿出来用一用，因此楼市目前看来不会真的崩盘。[详细]

市场数字

年底冲线 上海12月新推盘量下半年最高

据上海搜房数据监控中心截至11月20日统计，12月上海市场预计将有47个项目开盘或加推，创下半年推盘量新高。其中纯住宅项目28个，环比增加27.27%，同比减少36.36%。18个全新盘亮相，可见众多新盘纷纷押宝年末入市，看中的是目前较好的市场氛围。

公积金政策和普通房标准放宽陆续出台，配合信贷新政，市场兴奋度再度提升，市场整体正逐步好转。上海搜房数据监控中心分析师饶柳鹏指出，刚刚修改的上海普通住宅准入标准使市场价格定位标准重塑，新盘入市可能会在短期内出现波动。可以看到在普通住宅标准公示的首个周末就出现了短期内新盘供应井喷的现象。另外，受年末效应影响，上海楼市整体升温，出现成交量和供应量的双重放量趋势，楼市平稳走高，开发商或再现年底抢收盛况。

上海中原地产研究咨询部卢文曦表示，临近年底，大部分房企没有完成今年的销售任务，而近期上海又调整了普通住宅标准，短期内政策叠加效应会逐步显现，再度提升市场信心。房企一定会抓住这个机会加速去库存，新房市场未来几周有望维持在20万平方米的高成交和供应量。[详细]

惯例对比

2014年降息关键看额度

针对2008年首次降息后一线城市成交量环比止跌并出现大幅回升，中国社会科学院经济所研究员汪利娜表示，这一轮楼市过热主要是由于四万亿的过度刺激，现在我们仍然在对四万亿天价信贷进行消化，而这种大规模的信贷放水不可能再出现了。

而2014年的降息，由于市场结构发生了明显变化，不能靠以往的思维思考未来。首先经过10年的房地产市场化发展，住房自有率进一步提高，基数大了以后，增长放缓也是一种常态。就北京而言，住房改善状况很明显，又有限购政策，市场没有那么多需求，住房短缺的是低收入人口和外来人口；市场已经有大量存量，盘活存量，去库存化更关键。另外，银行也在进行金融改革，融资成本很高，在放给个人按揭贷款时，不可能再打7折，央行也给的是一个浮动范围，所以信贷不可能大规模放水。所以，以往每年20%的房价增长不太可能。

此外也有专家表示，对于市场也不能过分乐观，降息之后，银行的房贷优惠和房贷额度是否能跟进还很难说。[详细]

置业建议

年末购房良机正在显现

“我们可以算一笔账，央行降息后，如果按100万元的20年贷款来计算，节省的利息支出不过是5万元左右。而在今年市场低迷期，一些项目动辄每平方米降价5000元，如果购买100平方米的房产，相当于总房价下降50万元。以此对比，降息减少的总购房成本的支出实际上无法与房企主动降价相比，但是，降息对购房者心理预期的影响却远甚于房企降价。”

亚豪机构市场总监郭毅这样对记者分析：货币政策的放松意味着中国未来有望通过加大基础货币投放、降低资金使用成本来提振实体经济，房地产在其中必然受益匪浅，不仅在于开发商及购房者资金成本的降低，更重要的是，会让购房者形成资产价格上涨的预期，从而促进消费。”

郭毅表示：“当前已经出现二手房议价空间收窄、一手房价格止跌企稳的现象，可以说，购房窗口期不会持续太久，房价总有一天将恢复上涨。因此，当前有购房需求的客群应尽早出手，避免房价上涨后的资金缩水。”

而也有观点认为，总体来看，今年新房市场的营销战虽然打得热火朝天，但实质性降价项目的实属少数，多数以僵持为主，大部分项目价格仍高于去年。当前，由于政策红利的释放，楼市价格大幅降价的可能性进一步减少，但是，短期也不存在大涨的可能，因此是购房人一个较为合适的购房时机。后市则由于土地价格、融资成本等因素，也较难期待房价大幅度下挫，购房人无需等待太久。