楼市进入今年“金九银十”传统销售旺季，市场总体偏于下行，复苏微弱。但十月“银钻”表现，全国一线城市与主要城市呈现楼市总体升温，成交大幅度上扬，房价趋稳的发展势头。当前一线城市已经基本见底，主要城市探底正式结束转入筑底阶段，部分二三四线城市总体偏于平稳，最早会在今年12月或最迟2015年见底。无疑，今年6月份开始“限购、限贷”的取消，加之货币政策的利好，即使限贷政策没有落实，楼市趋于收窄。10月份开始，地方政府“救市”政策频出，转向公积金、补贴和减免契税的三个政策，效果非常明显。10月重点城市去化速度大幅提振，已然大大超出9月份和2014年年内平均水平，诸多城市创下年内高峰，平均涨幅达到50%以上。譬如北京、上海、广州、深、天津、石家庄、杭州、武汉、重庆、乌鲁木齐、厦门、沈阳、海南、佛山、贵州、东莞、宁波、济南、常州、北海、包头、烟台、中山、南通、鞍山、芜湖、泰州。

　　全国主要城市成交火热，楼市回暖迹象进一步明显。据中指数据，10月全国42个主要城市的成交量达2416万平，环比增长12.6个百分点，创下年内新高。北上广深四大一线城市成交量全线上涨，广州成交面积增幅最大逾五成。25个二线代表城市中17个城市成交量环比回升，南京、杭州等地增幅显著。13个三线代表城市中10个城市成交上涨。譬如广州楼市仍很热，“金九银十”成交大涨，踏入11月，广州楼市的回暖迹象进一步明显。据统计，刚刚过去的一周广州楼市网签量继续呈现大幅上涨的态势。其中，上周中心六区网签779套，环比上升133.93个百分点，黄埔区增幅居首。而全市上周网签2617套，环比增长百分之62.14，成为今年以来的成交新高。另外是从全国10月份二手房市场挂牌均价来看，一线城市及二线城市的挂牌均价环比出现增长，对新政的刺激率先做出反应。二线中等发展、二线发展较弱城市及三四线城市对新政刺激影响不明显。因此，局部楼市呈现逐步筑底信号。

　　受信贷新政利好的刺激，上海购房者心态出现变化，十月份上海楼市成交情况迎来回暖，尤其最后一周，全市商品住宅的成交量高达33.49万平方米，创下了今年以来周成交最高纪录。整个十月份，除首周受长假影响成交量略低之外，其余时间均出现放量上攻的态势。开发企业也加快市场投放节奏，在市场各方的配合下终于形成供销两旺的格局。 对于一线城市来说，潜在的市场需求量仍然是充足且庞大的，一旦有政策的利好容易引发成交增长，不过，考虑到目前银行的利率优惠力度并不及预期，加上开发商仍然面临去库存的问题，未来一段时间，成交量有上升，但价格出现大涨的可能性不大。上海中原地产研究咨询部数据显示，10月新建商品住宅成交面积109.1万平方米，环比大涨42.4%，一举成为年内月度成交新高。从周度流量来看，除了首周略低之外，其余各周均超过20万平方米，最后一周放量上冲，超过33万平方米，几乎和去年金九银十水平相当，也创下年内周度成交记录。

　　从成交结构来看，刚需产品仍然保持良好势头。上海中原地产研究咨询部数据显示，10月份上海楼市单价2.5万元以下的刚需产品成交面积占比为39.8%，比上月增加1个百分点。成交排名前十的项目多为南汇、奉贤、嘉定等外围区域刚需产品。而德祐地产市场研究部数据也显示，10月份上海市单价3万元/平方米以下的中低端项目的成交量达到近75万平方米，相当于9月全市的成交水平。与此同时，从市场供应来看，上月入市项目超过40个，面积达到119.2万平方米，环比减少9.1%;10月新建商品住宅成交均价为27541元/平方米，环比微跌0.5%。中原地产研究报告显示，在二手房市场上，自 9月30日央行发布新政释放了信贷松绑的信号以来，随后国庆期间沪楼市明显升温，门店带看量激增10%-30%，客户购房热情不减。受政策优惠的激励，改善型客户购买力明显提升，需求得到集中释放，交投活跃，推动交易量大幅攀升，节后两周市场呈现一波交易高峰。 不过，10月下半月起，二手房市场中房东议价空间普遍收窄，幅度在1%-3%不等，客户放慢入市节奏，等待上海房贷细则的出台，带看量也趋于平稳。

　　在限购、限贷双双放松的情况下，不少地方政府还在频频加大政策调整的力度。

　　一是目前已有杭州、南京等超过20个城市出台了购房补贴、税收优惠等措施。在多轮新政刺激下多个城市楼市成交量出现明显提升。二是出台公积金新政的城市超过30个。据不完全统计，已有上海、苏州、武汉、贵阳、长春、成都等超过30个城市对公积金贷款政策进行不同程度调整，降低公积金首套房贷首付。按照，中国某研究院日前提供的数据显示在房贷新政及地方政府不同程度松绑政策的推动下主要城市成交普遍回升42城成交量达2416万平方米成交总量环比增长12.6%创年内新高。2014年11月7日，上海市公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，上海成为首个调整公积金政策的一线城市。上海成为首个调整公积金政策的一线城市。11月7日，上海市公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，内容主要包括四个方面，其中，对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策执行。另外，通知中明确取消公积金个人贷款强制性机构担保收费。

　　第1套贷款还清，再贷算首套。自“9.30房贷政策”以及《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》后，上海作为一线城市中首个出文作出公积金贷款相应调整的城市。此次通知中明确，对还清第一套住房公积金贷款的家庭，再次申请普通商品住宅公积金贷款的家庭，按首套执行。上海此次调整公积金政策，利好改善型购房需求释放，能够给上海楼市信心提振带来较大的牵引力。随着上海房价的不断走高，许多刚需购房者即使有购房资格，但在收入上是不匹配，因此，公积金贷款成为部分人群首选。根据德佑地产市场研究部数据显示，截止到10月30日，当月上海市商品住宅的成交量达102.3万平方米，突破了100万平方米的大关，也创下了今年以来月度成交量的最高值。10月份，全市二手住宅共计成交1.58万套，环比上涨33.2%，同比下跌32.3%;二手住宅成交均价为2.19万元/平方米，环比上涨4.6%，同比上涨14.7%。

　　2014年8月住建部也发出通知，将在全国开展公积金服务专项督查，要求降低中间费用，取消强制保险、公证和担保及其他不合理收费。2014年10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行又联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放宽公积金贷款条件，包括缩短公积金缴纳时限，适当提高首套贷款额度，同时实现公积金异地互认、转移接续，并降低贷款中间费用，以减轻贷款职工负担。对于上海来说，纯公积金贷款只收取担保费，且由上海住房置业担保公司收取。自住建部等三部门发文以来，上海成为首个取消公积金贷款担保费的城市。而每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元(每人最高贷款限额为30万元)，有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元(每人最高贷款限额为40万元)。此外，通知中明确，继续停止向购买第三套及以上住房的家庭发放公积金贷款。

　　地产行业风云诡谲的2014年，由于9月底、10月初政府各项行业利好政策的出台，加上十一黄金周的推波助澜，楼市10月的各项数据却明显优于9月。日前，上海某房地产研究院发布了一份10月份市场成交报告。数据显示，10月份，发布方监测的30 个典型城市中，新建商品住宅成交面积为1837 万平方米，环比增长24.3%，同比减少1.1%。其中，有27个即九成城市的成交量出现了环比增长。今年10 月成交虽然弱于2013年同期，但强于2011年和2012年，市场乐观情绪显现。成交量显著提升加之楼市新政频出，会不会引来房价反弹?鉴于目前待入市房源量大，以及年底房企资金回笼、销售业绩压力、货币政策未全面放松等多方面的考虑，以价换量还将深度持续。目前市场预期正出现转变，部分需求开始入市，政策叠加效应已经显现，未来市场走势仍取决于各地后续政策调整与银行房贷利率优惠力度，但房价大幅度反弹可能性不大。

　　难道楼市真的已经开始触底反弹?接下来，房价又会走向何方呢?购房政策松绑后，十月的成交量算是一个井喷数据，具有非典型性特征;从长期发展来看，房价企稳，发生大幅波动概率较小。这一轮调整不会持续太长时间，短则半年，长则九月。在经济未企稳时，房地产开发投资增速依然会逐渐下降。一旦到2015年上半年楼市趋稳，2015年9月的楼市成交量、价格就会稳定并向上。一是去库存的压力逐渐减少，供需关系产生变化。二是新增城市人口仍需要买房。三是金融、信贷政策趋于稳定。四是房地产投资仍是主要渠道。五是调控政策全面见底，楼市进入新的上升期，六是70城房价环比会在今年见顶，同比则在今年12月或到2015年一二季左右。因此，中央出手与地方“救市”后，楼市最低点、最危险的时刻已过。目前相关房贷、公积金政策已经开始逐步落实到位，10月主要城市楼市逆转，成交上升。今年前9月楼市走低的趋势将成过去。由于目前全国有5.7亿平方米的库存，楼市将缓慢U型回升，而不是V型迅猛反弹。

　　尽管楼市走势逐渐好转，但市场库存去压力依然很大。中国某研究院发布的数据显示截至10月底中指监测的主要城市库存量环比上月下降0.3%库存 压力虽有所缓解但仍处于近年高位。重点监测的城市中惠州、深圳库存量降幅明显环比分别下降9.97%和7.58%。但一线城市中除深圳、广州库存下降外，北京、上海库存上涨涨幅分别3.27%和1.35%。二线城市厦门可售套数为23829套可售面积为323.46万平方米环比上涨3.33%。 库存高企下不少开发商为冲刺年终业绩推出优惠活动高调揽客。据不完全统计10月厦门岛内外已有13个楼盘开盘或加推共计2000多套房源面市。从库存走势看最糟糕的时期或已经过去但并不意味库存压力得到最大的释放　后市房企或将平价走量。预计房企的销售业绩会随着政策叠加效应的释放，会进一步改观库存高企、资金短缺等问题将逐步改观但楼市大幅度反弹很难出现，市场重心仍是去库存。在长效调控机制尚未建立，而限购手段正在逐步退出的过渡时期，差别化的信贷政策能够抑制部分投机需求成为房地产调控的重要手段。后市变化将在很大程度上取决于信贷政策的执行情况。

　　10月刚刚过去，上海某房地产研究院便发布了一份成交量报告。该报告，选取了包括北上广深等30座城市，其中15个二线城市、11个三线城市。报告数据显示，30个典型城市新建商品住宅成交面积1837万平方米，环比增长24.3%，同比减少1.1%，10月份的市场成交量已经创出年内新高。具体到不同城市阵营中，一线城市涨幅最为凶猛。报告显示，10 月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为328万平方米，环比增长40.3%，同比减少10.9%。与往年相比，虽然依然处于下滑态势，但趋势已明显收窄。此外，二三线城市成交量数据均出现环比上涨。15个二线城市新建商品住宅成交面积为1169万平方米，环比增长17.7%，同比增长1.2%;11个三线城市新建商品住宅成交面积为339万平方米，环比增长35.8%，同比增长2.0%。区域而言，东部城市成交量最明显;20个东部城市新建商品住宅成交面积为1127万平方米，环比增长30.9%。

　　今年11月11日的“双11”即将到来，这已不仅仅是电商的节日。诸多的开发商也开始借势电商，忙于促销，加快去化步伐，希望能为年底的冲刺博得更多筹码。虽然10月楼市的成交量出现大幅上涨，但是开发商的库存压力依然如鲠在喉。据亚豪机构所提供数据显示，截至目前，北京商品住宅存量共91229套，即便扣除其中的自住房部分，相比去年同期58669套的，增长幅度高达56.89%。另外一份材料数据显示，截至10月31日22:00，南京商品房住宅库存量达到了53769套。按照当前日均成交203套的去化速度计算，消化如此大的存量仍需要将近9个月。此外，广州深圳等城市也同样也面临着高库存的压力。房企高库存的压力并未减少，反而显得更加迫切。从目前走势看，虽然成交量有了一个比较大幅度的环比增长，但对比2013年的市场行情，成交量总体还是偏低的;这说明去库存的效果还是停留在较低的水平上的。由于上半年销售业绩不佳，房企需要在第四季度追赶业绩，所以降价促销的力度依然会比较大，四季度去库存压力不减。　　

　　按照数据上，既然成交量已经回暖，那么楼市会不会再次出现量价齐飞的态势呢?基本上不存在，总体上房价企稳，量升价不涨。一方面是受限购、信贷等政策长期影响，10月份网签数据只是一个市场刚需的井喷，数据本身不具备代表性。另一方面是11月份，这项数据很可能会延续下去。至于12月份会是什么情况，这还要看已出来的政策落实情况。成交量对房价的影响看，目前房价已企稳，2015年，房价会进入循环通道，不是大起大落。而成交量上升，反映了去库存压力变小;但是，由于之前业绩不佳，房企在四季度会可能会选择更大的降价促销行为。一线城市与主要城市的房价从降到升的拐点转变，说明楼市调整期不长了。对于一线城市而言，在改善型购房者积极入市、成交量快速提振的基础上，年末房价上涨的可能性很大。而对于全国别的城市而言，预计到2015年第一季度会迎来一轮价格上涨的过程。随着房价逐渐出现环比增长，到2015年二三季度房价的同比正增长态势也会出现。