纵观永州楼市近几个月的发展趋势，尽管不如一二线城市一般大幅度跳水，但资金链吃紧、成交额不如往期、楼市小幅下滑的现状也让市场信心稍显萎靡。近期，各大商业银行开始出台央行新政的对应细则并陆续落地执行，虽然不如央行通知中放开到7折下限，然房贷的松绑对于楼市发展而言，的确是一个重大利好。随之而行的公积金改革，突破性的让备受诟病的公积金使用问题有望得到解决，更让开发商和购房者对楼市有了更多的期待与信心。

??信贷新政细则陆续出台 市场发酵效果初显

??受经济大环境所驱使，新政后各大银行出台细则条款与公积金改革出现叠加，两大利好直接作用于楼市现状，无疑给10月份的市场打了一针强心剂，市场回暖态势已初步显现。最直观的表现就是，市场微观的供求层面和买卖双方的情绪的变化。

??当然，信贷放松对楼市的刺激是一方面，还有消费者心理预期的因素。央行的利好文件，使得房贷利率开始有实际性回落，大家期望入市的情绪明显提升。

??整体来看，永州受本地经济、金融、政治等发展因素的限制，房地产市场尚未对新政的利好并未立即作出非常明显反应，但从部分区域以及部分项目的销售情况来看，积极信号已然初显。尽管时下仍是刚需为王，但不排除改善型需求支撑下一阶段市场回升的情况。

??况且，改善型需求无论对房企还是银行而言，都较刚需有更大的利润空间。而信心的复苏对促进改善人群入市有显著的推动力。预计随着本地信贷政策细则的出台，改善型需求或将领跑后期成交回升。

??此外，公积金改革也是助推楼市回暖的一大因素，尤其是返乡置业和异地就业的消费者。此次三部门发文取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，提高效率的同时也为购房人省下了看得见的真金白银。

??依本地市场而言，目前刚需仍是购房主力军，且刚需购房人群逐渐呈现年轻化的特点。尤以年龄在30岁的“80后”置业者数量最多，刚性需求明显。不少刚需购房一次性付款有压力，不少企事业单位采用公积金贷款买房。此回政策调整，也为购房需求提供了有力支撑。

??楼市相关立法规范化助推楼市稳健发展

??“凡属重大改革都要于法有据。”正如习总书记所强调的一样，本月20日召开的十八届四中全会立足于“依法治国”战略，将为改革涉及的各个领域修订各项立法条例。

??业内人士分析，十八大之后，政府推出了国企改革、户籍改革、财税改革等一系列重大改革举措，旨在于重新界定政府与市场的关系，发挥市场的决定作用。在政府与市场作用两者均不可偏废的背景下，需要通过法治来弥补两者之间可能出现的失灵现象，既把政府的权力关在法治的笼子里，也通过法治规范市场行为，释放市场活力。

??据悉，市场监管、房地产税、财税等房地产行业相关方面的立法有望加快，户籍管理、土地管理法、行政许可法等法律有望得到修订和完善。

??此番相关的法律法规的建立与完善，会后各地政府必将将参照十八届四中全会的精神，结合本地房地产行业实情出台相关法规，房地产行业发展规范化势必会影响购房消费群体的购房预期，可谓又一利好。

??开发商延续购房优惠抢收岁末刚需客 中等户型更受青睐

??前有新政调控，后逢年关将近。目前永州楼市大部分项目并没完全收回“金九银十”期间推出的购房优惠，而是借着最近的政策东风，加强自身项目工程的进度和监督，辅以小幅度暖场活动，积极为年末旺季蓄力。

??在当下的房地产市场上，小户型、特价房最受经济实力较弱的年轻人以及企业职员等群体的青睐，尤其是当下80后刚需人群，更是成为其购房首选。结婚、就学因素主导下，受资金持有额度的限制，置业的过程中，更偏爱户型较为适中、价格相对实惠的房源，其中100平方米到120平方米紧凑三房最为畅销，60平方米到80平方米的两房次之。

??“银十”即将结束，新一轮的春节预热也将开始，部分开发商看好年末这一轮预支型购房需求，或将加推符合刚需购房者的小户型、低总价项目，以求在“翘尾”的楼市小高潮中占得先机，去存量、回笼现金，为明年做好充足的准备。刚需购房者这时更需要勇气，根据自己的需求合理选择最优房源。

??凡事发展都需要一个量变晋升到质变的过程。尽管救市第二波的信号频发，信贷放宽落地以及公积金改革扎堆上演促市大戏，然更多的利好在于加快楼市库存的消化以及市场需求的释放，未来很长一段时间内，议价空间极小的永州房价不会出现大幅变化，建议购房者理性对待购房，综合考量项目品质、升值空间和购房优惠等事项，不必惊慌。