9月30日，央行发文松绑限贷，当晚河南省在全国率先跟进，省住建厅等五部门联合出台关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见，国庆节前夕，国家和省陆续投放的这两磅重弹，将中原乃至中国楼市再次轰进舆论漩涡。

    央行和河南省相继出台这两大政策的时间，选择在第三季度最后一天，有何深意？这两大政策的出台是否意味着中国楼市依然没有走出钟摆似的调整模式？郑州楼市在全国多地楼市一片萧条中，似乎走出了一条逆势上扬的非凡之路，这究竟是为什么？未来郑州楼市将会发生什么样的变化？针对这些问题，新华房产记者专访了郑州市房管局行政决策咨询专家、河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清。

宋向清（左）接受新华房产记者采访

    记者：宋会长，你好，9月30号，也就是国庆节前一天，央行和河南省陆续出台针对楼市的调整政策，从时间点上看，这里面究竟隐藏什么深意？对楼市影响您是看多还是看空？

    宋向清：毫无疑问，这是精心设计的，尤其是河南省，在央行出台新政之后几个小时里，迅速出台河南省房地产行业新政，说明河南省是做了政策预案的，一旦条件成熟，马上投放市场。9月30号，央行政策一发布，河南省只需将已经事先储备的政策预案走走法定审批程序，就可发布，无需再走调研、研讨、起草、修改、审阅、报批等冗繁程序，可以大大提高决策效率和政策对市场的灵敏度。反映了现在决策者的前瞻性和预见性，是一个可喜的决策转变。

    当然，不论是央行还是河南省，我认为两磅重弹的投放无外乎三大目的：提振楼市信心，扭转楼市颓势；发挥房地产行业支柱作用和带动效应，加大实现年度主要经济指标的砝码；借助国庆长假试探政策效应，提升楼市人气。

    这些政策出台条件成熟，时机恰当，不过力度超出预想，存在顽疾用猛药的政策暗示，表明中央对楼市调整的新动向和新决心，这对于开发商和购房者来讲，都是一针清醒剂。告诉我们什么？楼市必须升温回暖。这是正确的。去年我曾撰文指出，楼价持续下跌比持续上涨还可怕。为什么？上涨影响中低收入阶层购房，但矛盾可以通过保障房解决。而下跌呢？影响的不仅仅是信心，更重要的是社会上多个矛盾体关系的重构，处理不好，极易导致重大社会事件。比如，同一小区，一期业主绝对不会同意二期房价低于他们购买时的价格，为什么？这等于他们的房子贬值了，这就是为什么多个城市原业主打砸售楼部的原因。今年，楼市在全国持续低迷，这已经不仅影响到房地产行业，而且波及到整个国民经济和社会，这种情况不能无休止地继续下去，这就是我说的条件成熟时机恰当。

    那么政策对楼市的影响究竟如何？我的看法是市场对政策有个消化期、接纳期、适应期，银行等机构需要对现有政策进行跟进调整，开发商也需要根据新形势谨慎进行策略重构，因此，短期内应以维持现行状态为主流。后续，相关政策还会有配合性调整，比如户籍改革、税费调整等，中央会打出一个组合拳，确保楼市按照升温回暖的大原则积极稳定发展。银行、开发商、税务部门等跟进措施及时出台的话，楼市在年前可能出现一个小高潮，但报复性反弹不会出现。从经济和社会，包括居民等多方面综合性要求看，理想的楼市发展轨迹应该是：有涨有跌，平稳推进，微幅上扬。这对于国家、地方政府、银行、开发商、老百姓等都是有利的，也都是可以接受的，过快上涨和持续下降都不好。我认为，这个轨迹就是未来多方面努力的方向，也应该成为未来楼市发展的真实轨迹。因此，我看多未来楼市。

    记者：中央和河南省两大政策的出台是不是意味着中国楼市依然没有走出钟摆似的调整模式？高了就压一压，低了就抬一抬，这种模式可持续性如何？

    宋向清：所有行业都存在调整问题，楼市也不例外。楼市调控以前有，现在有，今后也会有。市场经济模式下，世界上对任何一个行业至今还没有一个可以一劳永逸的调控手段，因为市场在变，供求关系在变，需要适时推出新的策略和举措去适应这种变化，否则，问题日积月累，到最后将难以收拾。

    当然，调控的选项很多，可以是政策性的，也可以是市场性的，但目的只有一个——维持市场供求关系的基本均衡。换句话讲，当供严重不能应求时，你的选择是要么增供要么减求，而当供严重超过求时，你的选择是要么减供要么增求。所以，供求的变化就像一个钟摆，始终是动态的，左右摇摆的，但都是围绕着供与求之间的均衡轴摆动的，因此，这种钟摆效应是避免不了的。但增减供求，也就是当钟摆偏左时，向右给点力，让它向右摆动，当钟摆偏右时，向左给点力，让它向左摆动，既可以用行政手段，也可以用市场手段。

    十八大召开之前，我们更多地采用的是行政手段，今后，我们更多的将采用市场手段。未来，我国楼市政策性调整将由常态化、动态性向制衡化、平衡性转变，调整性政策出台频次和密度将大大减少，由过去五年内平均一年两三次，调整为一年一次、两年一次、甚至三年一次，未来楼市调整将主要由市场自发完成，政策仅仅起到辅助作用！

    同时，楼市调整政策将主要由方向和原则性规定向机制和体制性规定转变，通过建立楼市自行调整的机制和体制，确保楼市与信贷、土地、税收等领域实现相互制衡，并最终实现开发商基于财富最大化和市场最大化架构下的量价平衡和供求平衡。这是一种可持续存在的楼市调控模式，是楼市生态的回归。

    记者：郑州楼市在全国多地楼市一片萧条中，似乎走出了一条逆势上扬的非凡之路，这究竟是为什么？未来郑州楼市将会发生什么样的变化？

    宋向清：我以前说过一个观点，如果中国楼市还有20年的发展高峰期的话，那么，郑州楼市至少还有30年。支撑我这一观点的主要依据就是郑州作为一亿人口大省的省会，城镇化率低于全国将近10个百分点，这是一个让中原人蒙羞的数字，也是房地产业发展的潜力支撑源，是开发商的兴奋点。事实上，这也回答了你的第一个问题。从上半年郑州市楼市表现来看，53.7%的刚需购房者也是这一现象的最好印证。换句话说，我们不缺买房者。

    现在我再增加一个观点，目前郑州楼市发展机遇期优于五年前，五年前郑州楼市随全国楼市节拍起舞，跳出了一曲荡气回肠的楼市集体圆舞曲。未来郑州楼市由于存在两大强势支撑，将有望逆全国楼市一般节拍，跳出一曲优美动听，极富中原韵味的独舞。这两大支撑是什么？一是具有巨大提升空间的新型城镇化。二是具有巨大就业岗位创造能力的航空港区高端产业化，这两大支撑将为郑州源源不断地输入新市民，并最终转化为郑州楼市的刚性需求和动力支撑。因此，郑州楼市发展值得期待。