今年以来，全国楼市转入低迷状态，虽说“金九银十”是传统的购房黄金时期，也是开发商能否完成业绩的关键时间点，但因楼市进入调整阶段，今年的“金九”似乎失去昔日光环。目前，开发商面临资金回笼、库存等种种压力，“以价换量”的情况已开始蔓延。

　　1 　　放松限购是大势所趋

　　国家统计局公布的数据显示，8月全国70个大中城市中，有68个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比出现下降，平均环比下跌1.2%。北上广深四大一线城市楼市继续低迷，新建商品住宅价格分别环比下跌1.2、1.3、1.3和1.1个百分点。同比方面，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有3个，上涨的城市有48个。

　　而目前，9月也已经过半，鉴于“金九”也失去以往的热闹和光环，加之部分地方政府救市收效甚微、资本对市场不看好，房地产市场企稳回归似乎还需要更长时日。虽然不少开发商抛出“橄榄枝”，推出众多折扣优惠，但购房者依旧观望情绪浓厚。

　　值得一提的是，9月21日下午，南京(楼盘)市政府正式发文，明确全面取消住房限购，即日起购房不再需要提供新购住房证明。就此，持续3年之久的南京楼市限购令退出历史舞台。目前，46个楼市限购城市中，只剩北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、珠海(楼盘)、三亚(楼盘)6个城市还在执行限购政策。而业内人士指出，所有城市放松限购是大势所趋。

　　与此同时，根据搜房网近日对北京、上海、深圳、武汉(楼盘)、西安(楼盘)、杭州(楼盘)、无锡(楼盘)、长沙(楼盘)等8个城市开展调查后发布的《金九银十楼市置业心态调查》显示，受访者对“金九银十”降价预期较为明显，压倒坚挺预期。

　　据了解，此次调查共收到8018份有效问卷。从调查角色自填选项中，上海受访者刚需及改善型比例接近1∶1，首次置业人群占比最低的为上海(46.56%)。在意向购房面积的选项中，一线城市的购房者多选择90平方米以下的小户型，其中北京占比最高，为58.41%，其次为上海43.75%。相比之下，二线城市购房者的选择明显“大方”很多，半数以上的购房者都选择90至140平方米的中大户型。业内人士认为，一线城市房价、地价远远高于二线城市，所以受购房预算、主流户型等因素影响，一线城市的意向购房面积肯定小于二三线城市。面对“金九银十是否会到来”的问题，8个城市的受访者普遍表示不看好。其中最为看空“金九银十”的是上海受访者，占比达到63.83%。

　　2 　　沪新房存量破1200万平米

　　来自德佑地产市场研究部的统计数据显示，“金九”首周，上海市商品房成交面积为18.05万平方米，环比前一周下跌35.30%，成交均价为22803元/平方米，环比前一周下跌2.73%，成交量较8月的末周下挫35.36%。

　　“金九”第二周，沪上开盘项目逐渐增多，相比传统“金九”，今年全新盘开盘数也处于一个低位。9月入市项目蜂拥，给了市场一个利好的讯息。大量新增供应量入市，提升了市场成交信心。在经历7、8两月蓄客之后，更多的项目集中在9—10月开盘，“集聚效应”使推盘量激增。更有部分开发商把9—10月视为下半年推盘的重点时间区段，纯新盘入市、老盘加推两期，开发商赶着楼市旺季入市，以期盼获得较出色的成交量。传统刚需板块如浦东、嘉定开盘集中外，奉贤南桥楼盘也加推频繁。

　　进入“金九”的第三周，全市商品住宅成交量延续了上涨的趋势，不过上涨幅度较为有限，距离人们的预期仍有一定的差距。然而，成交均价却达到2.78万元/平方米的高位，也达到了近9周的最高点。据统计，“金九”第三周末共有10个楼盘加推开盘，其中两个项目是纯新盘入市，新推房源2000余套，供应量环比前一周实际约929套的推盘量暴涨115%。

　　而上周末，上海市内有4个住宅开盘或加推，总计推出628套房源。同比去年“金九”热潮，今年的“金九”入市潮大打折扣。而与前一个周末相比，推盘个数总体持平，在“金九银十”楼市销售传统旺季，推盘量却不足1000套，开盘数少于5个，表明开发商还是比较谨慎的。上海搜房数据监控中心分析师认为，在楼市成交量同比下滑的趋势之下，再加上房贷方面缺少优惠举措，9月 　　的成交量会比较平稳，不会有大幅上涨或下跌。

　　目前，上海的新房存量已经突破1200万平方米的大关，达到1206万平方米的罕见高点，如果按照今年1—8月67.7万平方米的月均成交水平来算，这一庞大库存需要近18个月才能消化完成。因此，几个存量较大的区域，开发商或更多地采取“以价换量”的促销形式来带动现金流，消化库存。如嘉定区、松江区等，出现降价销售的新盘在逐渐增多，降幅也较为明显，均在10%以上。

　　与一手房市场相类似，二手房市场在部分区域也并未随着“金九”的到来而出现起色。“金九”第二周，上海市二手住宅挂牌均价为29796元/平方米，环比前一周下浮0.20%，继前三周持续上扬后出现小幅回落；二手房挂牌量也出现下滑，挂牌套数为98912套，再次跌破10万套，环比下跌1.12%，挂牌套数减少1116套。从德佑地产的情况来看，9月上半月的二手房成交单数相较8月下半月还略有下滑。部分改善性需求较为集中的区域，在“金九银十”初期也遇到一定的瓶颈。

　　不过，随着“金九银十”的继续开战，不仅开发商展开了降价促销，二手房市场也显现了回暖迹象。记者从德佑地产慧芝湖店了解到，目前部分有多套房源的业主出于置换或投资更好项目的目的，普遍将挂牌房源价格降低5%—8%。另据慧芝湖店介绍，8月末还有一套慧芝湖花园90平方米的两房，市场价格在460万元左右，业主因需要资金去国外深造着急出售，带车位挂牌价格440万元，最后以435万元的价格在3天内售出。

　　此外，今年以来楼市成交量连续萎缩，导致沪上一些学区房降温。虽然“金九”是传统楼市旺季，但今年学区房市场交易量并未有起色，徐汇区甚至有卖家降价40万元求成交。近期挂牌量的回升，使得学区房房源有所增加，前期价格坚挺的部分学区房出现了少许松动，但受限贷政策及购房者对市场预期影响，进入9月后学区房交易量并未见起色。9月学区房的库存量较7、8月有明显加大，增幅约在2%—3%之间。在供应量增大的同时，学区房进入成交的淡季，并且受信贷影响致使成交速度缓慢，过去坚挺的挂牌价也开始下调，下降幅度在2%—5%之间。当然，较热门的学区房和小户型挂户口类的学区房价格依然较坚挺。