纵观南宁别墅市场，丰富的自然资源，为孕育优良别墅提供了得天独厚的优势，别墅价格可谓节节攀升，别墅的稀缺，城市的扩大，产品的成熟，知名房企开发等一些列市场因素聚合力，使南宁这片热土被越来越多人看好，别墅前景更是升不可测。

　　据不完全统计，目前南宁别墅市场已有13个之多，有业内人士称，进入2014年后，南宁别墅市场迎来“暖冬”。对此，近日，广西佳园房地产有限公司副总经理梁世饶在做客《新华有约》时，道出了个人独到见解，同时也畅谈了南宁别墅市场的现状和未来发展趋势，分享他作为别墅操盘手在销售上的成功心得。

　　广西佳园房地产有限公司副总经理梁世饶

　　行行出状元 坚持很重要

　　初到梁世饶的办公室，只见办公桌摆放整齐，桌面整洁，后排的书柜里陈列着关于管理方面的书籍。

　　梁世饶1995年正式步入房地产行业，是广西进入房地产行业最早的一批。他先后在深圳、杭州、南宁等地的著名房地产企业任职，亲自操盘观澜溪谷、江山麓府等项目，创造了一个又一个别墅销售奇迹。从业19年的他，在与记者的交谈中，时时透着一股"睿智"和对房地产行业独有的洞察力。

　　“我心目中有一位精神领袖——李嘉诚，所以年轻的时候很向往房地产行业。”梁世饶说正是这份执着的信念，促使他选读华中科技大学工程管理专业。“我非常热爱房地产行业，对于很多人的而言，最赚钱的要属房地产行业，但它特别吸引我的，并不是它能够创造多少的财富，而是能学之所用。”

　　大学毕业后，他选择了自己喜欢的房地产行业，从秘书做起，坚持“干一行就爱一行”，一干就是十几二十年。

　　多年来的摸爬滚打，他积累了丰富的经验，也为后续项目的开发，如项目的定位、产品的定位、营销的定位等，奠定了厚实的发展基础和敏锐的嗅觉。

　　如今，梁世饶已是南宁地产圈中的营销领军人物。谈及事业的成功，梁世饶保持着一份从容和淡定。

　　在分享成功心经时，他表示“坚持很重要，或许你所学并非这个专业，但只要你敢于坚持理想、梦想，并在坚持的道路上不断的总结，总会获得成功。”

　　正因坚持，梁世饶也成了他所在行业的“状元”。

　　第四代别墅 给建筑注入新活力

　　从南宁市的别墅发展历程而言，2013-2014年是发展最快的两年，开发量、销售量最大。2013年南宁别墅市场量价齐升，进入2014年后，别墅在产品类型、区域地段、产品性质等方面呈现更丰富的态势，可谓“百花齐放”。对此，梁世饶提出别墅新概念，南宁别墅市场进入了4.0阶段——第四代别墅。

　　梁世饶介绍，第一代别墅求宽，从较小的居住空间演变成大空间，相对一些多高层高大，一言以蔽之“宽”。第二代求“型”，即形状的变化，由原来的随意建造宽大的房子，发展成欧式等不同风格的别墅。第三代求“奢”，更讲究材料、装修等方面。第四代别墅“宜居”，最有现代感、生态性。2013年南宁被评为“十大宜居城市”之一，宜居城市的评选有很多指标，宜居别墅的评选标准也由宜居城市的评选体系中延伸而来。而时下第四代别墅单套面积相对较小，趋向于200-300平米之间，不同于第一代别墅500-800平米甚至上千平米。面积变化的一大原因是现在中国的家庭人口基本稳定在3-5个人，对居住的空间要求已不是很大，防止造成面积浪费。另外，第四代别墅融入现代科技理念，如生活垃圾的处理、物业管理、互联网的使用实现居家办公等功能，将最高端的科技运用到生活中，给建筑注入新活力，满足现代人的需求。

　　梁世饶认为，目前的南宁房地产市场，别墅既有居住的作用又有投资空间，是除了铺面投资外，最具升值空间的稀缺性投资产品。

　　江山麓府 企业家私密的生活家园

　　拥有一套别墅，已成为众多社会精英、成功人士的身份象征，也正因此加速了别墅价值升级的行程。江山麓府作为第四代别墅代表，是广西佳园地产继观澜溪谷后精心打造的一个高端城市山水别墅项目，定位为企业家私享秘境，梁世饶用简单的词语来诠释“企业家私密的生活家园”。

　　谈及项目定位如何体现时，梁世饶介绍，项目客群以大中小企业的中高层为主，拥有最为广泛的企业家人脉资源和高端的客户人群，未来将形成一个圈层。在硬件配套上，江山麓府拥有四大商业会所，会所可开展诸如活动，如购物、养生、健身、学习、视频会议厅等，为高端人群、未来企业领袖、企业财富创造者，提供必要的生活、工作条件。相对于南宁其他高端别墅产品，江山麓府属纯别墅大盘、资源型别墅，自然环境好，拥有稀缺江景资源，紧邻观澜溪谷，直面风景秀丽延绵2公里的江滨美景，而且仅一路之隔，背靠郁郁葱葱的“天然氧吧”。这是目前广西很多项目无法比拟的，也是其独特的核心优势。

　　在园林设计上，项目聘请泰国皇家园林专家设计，重金打造东南亚风情园林，构造层层叠叠、错落有致的水系与溪谷瀑布，同时注重人文关怀，如登山步道装配有电梯，适合散步、游玩中的老人小孩，关注并全方位满足这些人群，给未来的业主营造私密、生态、自然的风景。

　　片区价值不断提升也给江山麓府提供了附加值。仙湖片区已列入广西重点发展区域，随着城市向东发展，外东环建设的加快，琅东收费站外移至五合后，民族大道整个景观轴线将延长15公里，项目所在区域通过凤岭南路与凤岭南东盟商务区、凤岭北中央居住区实现无缝衔接，仙葫片区将成为未来南宁新的城市生活中心区。

　　另外，新区的开发也使仙湖片区的发展提速，龙岗大桥、邕宁大桥、南宁大桥等大桥的连通，交通更便捷。虽然江山麓府是当前仙湖大道末端开发的项目，但城市东扩，土地逐步拍卖，整个区域蓬勃发展，成为新的热土。诸多的项目优势，加上得当的销售策略，令江山麓府脱颖而出，成为众多企业家梦寐以求的理想家园。

　　目前，江山麓府三期在售，梁世饶分享操盘经验时说到：“别墅销售在产品定位上非常重要，需走市场差异化路线，产品线对营销起关键作用。”所谓产品线，他表示，即别墅产品要符合不同人群、不同层次的购买者需求，以便引起市场的共鸣，激发消费者的购买欲望。同时，在推广节奏、推广的形式上，要能够符合购房者的心里需求，开展丰富多样的活动，刺激产品的销量。

　　未来“金九银十”将淡化 市场更成熟、理性

　　谈及行业发展历程时，梁世饶表示，广西房地产行业历经三大阶段，1987至1997年、1997至2007年、2008至今。

　　“从事房地产行业过程中，经历最大的事情要属北海房地产泡沫时期，当时对房地产的打击非常大”。梁世饶还进一步说到，1997年后广西房地产才得以重新发展，一直到2007年达到一个高峰。2005至2007年中国的房地产价格上涨速度最快，2007至2008年后国家逐步进入宏观调控，房地产发展比较平稳。在1997至2007年房地产快速发展阶段，购房者彻夜排队购房，几千人甚至上万人到售楼部抢房的火爆场面时常出现，而现在已少有类似的场面。

　　他认为，房地产市场日趋成熟、健康发展，购房人群也越来越理性。进入2014年后，南宁房地产市场发展态势也比较平稳，在平稳的基础上略有调整趋势。虽然7-8月份南宁楼市价格小幅上涨，但市场整体表现较平稳。南宁6大区域中，五象新区表现最为活跃，继而是青秀区、兴宁区，仙湖片区仅有几个盘在建。从市场调查看，仙湖片区开工量、建设速度相对其他区域稍作放缓，主要是企业战略、策略的调整。不会像前几年，房企为了完成年度目标任务，开工速度加快加大等。

　　消费者的购房欲望较平稳、成熟、理性化，不会表现为大起大落或者观望的情绪特别浓，不会等到房子降价或因一些报道、推广等引导出手购房，而是根据自身的需求，选择所需要产品，这是房地产行业走向成熟、健康的基本表现。

　　另外，梁世饶还谈到，“金九银十”还与气候有关，7-8月正值夏季天气炎热，消费者购买欲望会遭到削弱，9-10月份是秋季，是收获的季节，个人、企业的收入等回笼比较好，最重要的是与人们的消费习惯有关联，所以在这一时期房企会加大营销力度、推广投入等，刺激起消费的购房欲望，所以销量提高是必然。但今年楼市“金九银十”因价格平稳，也会比较“平稳”，环比可能有所下降。未来金九银将慢慢淡化，市场变得更成熟、更理性。