忽如一夜春风来，继呼和浩特之后，济南成为第一批取消限购的城市，网签数据经历了过山车似的攀高和回落，最终回归到正常水平。今年的楼市表现怎样？目前市场形势下，开发商该怎样逆势突围？本期我们特邀山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海博士给我们剖析限购松绑后的济南楼市。

限购误伤刚需群体

取消限购无碍市场平稳

孙大海认为，7月10号取消限购之后网签数据反映的成交量大幅上涨，但其中很大一部分是补签。之所以出现补签的情况主要是由于部分受限购影响的购房交易当时无法完成，而这些购房者又确实想购得自己看中的房子，因此交了部分或全部房款后先占得房源，待限购取消后再完成交易流程。由于可以加快回笼资金，开发商也给予一定程度的配合。从这点上来说，限购在一定程度上误伤了部分刚需购房群体。

统计数据显示，7月份济南商品房成交约为88亿。而1月到6月，济南商品房成交金额每月大致在35亿—40亿元之间，剔除补签后的数据来看7月与上半年并没有太大差异，限购取消的影响并不大，济南楼市并没有出现成交爆发。

孙大海分析，从7月济南住宅项目成交结构来看，尽管部分高端项目集中在7月网签，然而并没有拉高该月的成交均价。这是因为其中也有不少基数很大的低价格项目集中网签。比如长清大学城附近的一个项目成交量近800套。综合平衡作用下使得7月成交均价呈稳定态势。

孙博士强调，综合来看，2014年的预计销售量能够比2012年多100万，比2013年少100万，在全国一片唱衰的市场环境之下，2014年的济南市场表现已经非常不错。从近几年的市场来看，济南市场受全国影响不太大，住宅市场也一直很平稳。这个从房价收入比也可以看出来——从2009年以来，济南房价收入比一直稳定在5—9的合理区间内。

市场竞争白热化

开发商宜稳价多促销

随着开发企业的相继抢滩，济南房地产市场上的开发企业越来越多，激烈的竞争之下，他们推盘的力度和速度也变大变快。孙大海认为，“对于一个市场需求没有被有效满足的市场来说，谁进来的早，谁布局好，谁获得的效益就多。”他以恒大、中海为例。两家一个是老城、新城多方布局，多盘同时销售；一个则是一次性大布局，一个大盘卖多年。这两种开发类型各有千秋，很难评价孰优孰劣。然而有一个共同点就是两家较早进入济南房地产市场，销售金额一直在房企销售排行榜中名列前茅。

上半年结束之后，孙大海曾调研了十几家企业，半年销售任务没有一家能够完成，有的甚至还差很多。他认为，在这种形势下，即使限购取消，涨价都不是明智的选择。当下，开发商首先应该稳住价格，以跑量为主。多给购房者点实惠。当然优惠力度可根据项目的竞争程度和销售任务的完成情况来决定。竞争激烈的就多给点，竞争相对较少的就少给点，归根到底还是去化存量，毕竟资金流动起来会好一点。其次，在服务和产品上，还要更加精准化。现在项目营销对精准的要求越来越高，对于营销手法的常态化也越来越多。

孙大海并不支持打价格战。他认为，无论是对于购房者还是开发商，激烈的市场竞争都是有益的。对于购房者来说，竞争迫使开发商拿出更多的购房优惠来，从而带给购房者实实在在的好处；而对于开发商来说，要想在竞争中存活，就需要他们不断地自我提高，最终使得企业实力大大增强。

前景依旧看好

市场还需“补课”

谈到限购松绑，孙大海表示，本身济南就不应该限购，它是一个被限购政策误伤的城市。相比全国的房地产市场，济南房地产起步比较晚，前些年济南房地产市场一直在“补课”。而从住宅存量来看，虽然存在一定的存量问题，但这个量并不可怕。只要通过不断地发展产业来引进人口，同时开发商控制适当的供应节奏和营销手段，济南住宅市场完全可以把这个存量吃掉。所以济南根本没必要限购。

孙大海指出，综合来看，济南经济总量中等偏下，市民购买力却排名较靠前，这时住宅供应量跟不上的话，房价不可能不上涨。为此，政府在近两年推了很多地，一些大的开发商也进入济南市场拿到地，这对于平抑房价确实很有帮助。

未来济南房地产发展空间如何？孙大海认为，济南房地产业各项指标要想达到全国中游水平，住宅年销售量需要达到900万平方米的面积，850亿元的成交额。而济南现在的成交还远没达到——根据此前他的预估额，2014年全年，济南住宅网签面积大约在600万平方米，距离900万平方米还要差一半，所以济南房地产发展后劲还很大。