在楼市整体低迷持续相当一段时间后，昆明正式宣布取消商品房限购令。消息发布一周后，昆明市房产信息网数据显示，楼市销售量大涨。但这一政策究竟对昆明整个房产市场作用几何，或许还得从市场总体反应来看。市场目前在售和待售的项目中，即便在限购令取消以前，满城热销的声音也不绝于耳，很难给出一个明确的市场反应，这些热销楼盘中或许真的有销售生力军，但也不乏一些“打肿脸充胖子”的楼盘。

　　本次踩盘行动，由都市时报、云南房网、《新地产》杂志、业内专家、购房者代表共同参与，大型测评团深入售楼部、建筑工地，从各大热推项目比价格、拼配套，看户型等角度切入，结合7大项目56项具体指标严格考评，销控数据羞于见人、五证不上墙、回迁房充数销售量等现象逐一浮出水面。从本周期，都市时报《地产周刊》将开始逐步披露这些测评行动中发现的一些现象，无论是正面形象还是怪象层出，我们测给你看！

　　销售情况有好坏

　　几家欢喜几家愁

　　从此前昆明楼市众多楼盘的整体宣传上看，日光盘、开盘售罄、销售达九成等“好成绩”在市场上不绝于耳。西市区一楼盘一周时间接待了726组客户，日均接待客户超过百人；广福路某楼盘对外放话称2000多名购房者哄抢638套房源；南市区某楼盘标榜售楼部开放几天内迎来6000多人到访……其真实情况到底是怎样，这些火爆的宣传背后，实际成交量几何？带着这些疑问，8月14日，2014昆明楼市大型测评团一路探访了广福路沿线几大超级大盘。

　　“虽然今年市场大环境不好，销售难度有所增加，但住宅销售每月成交量还是达到了100多套。整个上半年，我们的销售额将近7个亿，成绩还算理想。7月份到8月12号也差不多完成了3个多亿的销售。”在红星国际项目营销中心，项目销售顾问向记者透露。

　　在占地面积高达2000多亩的润城项目沙盘前，面对媒体踩盘团的诸多提问，售楼人员称，在2014年在售项目中，上半年的销售额是3个多亿，这部分产品，包含项目一区的SOHO、四区和二区的住宅，推盘量不算太大，对总的销售额上造成一定影响。

　　沿着广福路一路前行，部分项目无论是从现场人气、项目方介绍，还是从第三方数据，在昆明楼市2014年上半年的销售中，确实取得了较好的销售成绩。然而当测评团走进采莲河旁的一个楼盘时，售楼中心连一个购房者的身影都没见到，也无工作人员上前招呼。

　　当测评团成员主动找到销售人员想要询问楼盘目前剩余房源时，该楼盘工作人员简单一句“这个我们不方便透露”。简单的一句“不方便透露”，再加上售楼中心的冷清，或许也折射出该项目的销售情况并不太理想。所以针对销售这事儿，还真是几家欢喜几家愁。

　　争打首付分期牌

　　拉拢刚需降门槛

　　无论市场如何变幻，刚需群体始终是市场成交绕不开的主力军。重庆大学房地产MBA昆明教学研究中心主任李美分析，“一步到位”的置业理念已经成为部分城市的购房风尚，这个过程中，首次置业者本着节约成本的考虑，动员家庭其它成员协助其达到置业一步到位的目标。这个过程中，不少刚需会因为资金卡在首付款这个环节。

　　“90平米的三房，按照8000元/平米的均价算下来总价合计72万，首付22万，贷款50万元，还30年，月供都到3100元了！压力山大”在广福路沿线的经典·名望角，和父母一起来看房的小李分析了自己即将成为房奴的焦虑。“我们可以首付分期的，首付首次只要付款5%，半年付一次，两年内付清就行了，中间不算利息。”经典·名望角销售人员立马向小李靠拢。

　　同样打首付牌的，还有位于广福路另一项目，“从8月1日开始，购特价房享受6%的优惠”。售楼部工作人员称，该项目的特价房也在分期首付的行列，购房一年内，首付款可以分三次付清，分别是30%、40%、30%的比例。至于效果如何，相关工作人员称，优惠6%以后单价在7000-8000元/平米左右，每天基本走量都可以达到2、3套。针对如此情景，几位前来咨询的购房者均表示6%和分期首付这个措施对购房有一定帮助，但9500元/平米的价格偏高。

　　测评团内专家说，分期付款的方式集中呈现在今年上半年楼市整体低迷之时。的确，首付分期可以减缓消费者的经济压力。但从本质上看，首付分期是开发商的营销手段，通过抓住购房者尤其是刚需一族急切想要买房却又存在资金压力的心理来卖房，降低门槛以增加销售量。而实质上，消费者并没有因此而省钱。

　　销控数据羞见人

　　热销真假实难分

　　销售数据羞于见人，这几乎是测评团成员接连几天走访的最大感受。无论销售人员在做项目介绍时讲卖了多少套，日到访购房者多少人，但只要一谈到具体的销售数据及销控表，几乎都避而不谈。

　　虽然一房一价政策实施许久，许多楼盘销售人员也表示都在执行“一房一价一标杆”。事实上，从测评团第一天走进各大售楼中心以来，就少有开发商在售楼中心公示销控表，根本无法看到房源销量及销售状态，也没有给出明显的价格公示表。由此看来，无论是销量还是价格，大多开发商依然有所保留。

　　在西山区滇池路高朱村附近某楼盘，一进售楼中心，就看见大厅内挂着一条横幅“欢迎XX公司员工前来选房”，大厅内却空无一人。谈及销售状况，楼盘销售人员介绍称：“从5月份开盘到现在，一共1050套房源，现在仅剩20套。”不仅如此，还有许多公司都争相前来内部认购。但问到具体的销售金额，销售人员却以只有领导才知晓为由没有回答。而看完整个售楼中心，测评团成员也没有找到相应的价格公示表。后来，测评团成员从其他渠道获知，该项目不仅涉及到大量的城中村回迁房，还带有某公司集资房属性，至于面向市场的可售房源部分，则可想而知了。

　　相反，在前兴路的H公寓项目，则成了此次踩盘中到目前唯一公示有销控表的项目。售楼大厅的一面墙上，“H公寓房源价格表”格外醒目，不仅将每套房源的总价进行了公示，还用深红色和粉红色两种颜色对已售房源和预留房源进行了表示，购房者只要通过表格就能看出还有哪些房源没有卖。销售人员称，项目经过开盘前长时间的蓄水，在6月28日开盘当天出现了一次热销，大概卖了百余套。而后的销售状况一路平平，平均每月去化约10多套。

　　浮夸广告随处见

　　五证不挂也卖房

　　除了不公布价格与销售数据，各种夸张广告也在本次测评中一一浮现出来。同样是在滇池路高朱村附近的楼盘，项目外围到处都是“学区房、学位房”以及“百米楼间距”的广告。走进项目，这些广告的本质被一一揭开。

　　关于学区、学位房的宣传，的确项目周边有一所小学，但纵观整个区域，周边聚集了约5个楼盘，而大家都在以这所学校做学位房的广告宣传。可以想象，即便是购买了该项目的房子，这所学校的规模又怎能满足周边所有小区的学生入读？至于百米楼间距的宣传，则更显得有些无厘头。通过项目沙盘可以看出，每栋住宅之间的间隔不过在20米至40米左右。针对“百米楼间距”的宣传，销售人员解释称，是该期项的第一栋和第五栋之间，以及第一期和第二期之间的楼间距达到了100米。

　　虽然夸张广告普遍存在，但也有敢于正视自己存在问题的开发商。比如大型测评团第一天到访的龙湖，第三天到访的金地，在宣传自身项目优势的同时，也将自己项目范围内和范围外对业主生活可能产生的不利因素都进行了梳理。在金地·悦天下项目，售楼中心的门口就列出了14项范围内外将对业主产生的不利因素，并对各种不利因素所存在的具体位置进行了标示。比如噪音污染、气味污染、交通拥堵、道路整改等等方面。

　　测评中，测评团成员还发现一个现象。五证上墙公示是商品房预售的相关管理规定，但仍有少数开发商没有执行。比如金产区内某项目，虽然口碑、产品质量在业内都得到了公认，但开盘已差不多两周，五证却没有公示在售楼部。问及原因，销售人员解释“五证早已经办下来了，但后来交到总公司去了，所以至今没有挂出来。”

　　滇池片区品质大盘

　　相较经得住考验

　　整个测评活动中，滇池片区楼盘众多，而且也聚集了大量的高端项目。8月15日，测评团也对滇池片区内的多个项目进行了实地测评。对比其他地方的项目，这些品质大盘相较经得住考验。

　　昆明滇池板块和三个半岛是繁衍城市豪宅的区域，10多年来，滇池板块和三个半岛已汇集省内外一线开发商的高端项目，传统的滇池度假区板块最为密集。目前，滇池度假区和三个半岛在建的高端项目主要有都铎城邦、俊发·滇池ONE、中航云玺大宅、招商·海公馆。这些项目拥有昆明最得天独厚的地理区位，致力于打造昆明最宜居的高端项目。如俊发·滇池ONE，整个项目虽占6700亩，但别墅用地只占到项目用地的不到三分之一。已建成的400亩西亮塘湿地公园、在建的1000亩的瑞士商业主题公园、湿地运动主题公园等，让滇池ONE成为湿地公园环绕的别墅，也正因为稀缺性，滇池ONE被评为中国十大豪宅别墅。据售楼中心出示的销售数据显示，滇池ONE一期在售房源目前仅剩15%左右。

　　而同区域的其它高端项目招商·海公馆、中航云玺大宅、都铎城邦都有不俗的表现，虽然都是从几百万到千万不等的别墅，但是售楼中心平均都有4、5组的到访客户，销售情况也达到了开发商期许。

　　接下来，我们的楼市测评还将继续全面推进，在测评团进行测评走访各楼盘的同时，我们也欢迎更多的消费者加入测评行列中，一起去揭露楼市虚假宣传和房企的不良行为，同时从中发现和树立行业标杆，促进昆明楼市更加阳光透明。