今年以来，中国房地产市场发生了明显变化，逐渐由“政策市”走向“市场市”。对此，接受《理论周刊》专访的交通银行首席经济学家连平认为：这主要是由于政策、资金、供求和预期等因素出现了明显转向。预计在这些因素的共同作用下，楼市调整还将持续。下半年，投资和新开工增速将下台阶，商品房总体成交趋弱，房价下调压力持续，土地市场成交也将明显缩量，楼市进入调整周期，但持续大幅下挫的可能性不大。

四大因素转变

促使楼市调整

记者：在您看来，今年楼市进入调整周期的主要原因是什么？

连平：我们认为，主要源自于房地产行业四大内外部因素发生了明显转变：

一是政策思路转换。今年以来政策思路由政府主动调控转为市场自发调节，在“双向调控”的总体框架下，在“稳增长”和“促转型”之间寻求平衡，维持政策的连续和稳定性。决策层对于房价调整的容忍度在提升，希望通过体制改革和市场调整消化楼市积累的深层次矛盾，在引导楼市长期良性发展的同时，使经济逐渐摆脱对房地产的依赖。

这意味着，当房价处于下行通道时，政府不再轻易出手救市，并将密切注视地方政府的各类托市行为，必要时予以纠偏。以解决民生问题为导向的窗口指导和以定向宽松为主的货币微调，意在维稳和体现差别化，而非调控和货币全局放松的表现。

二是资金环境偏紧。2014年资金环境延续了去年末的紧张形势，从开发商角度看，其资金来源增速出现了“断层式”下滑。1-6月，全国房企到位资金累计同比增速仅为3.0%，较去年同期的32.1%大幅下降。

预计年内资金紧张的局面不会大幅缓解，整体信贷投放的绝对规模难以明显增加，资金和库存压力将迫使开发企业调整售价、理性推盘，部分前期定位偏差和高估的楼盘打折力度将较大。

从置业者角度看，货币环境持续偏紧导致主要商业银行一度收紧房贷额度、拉长放款流程，房贷利率处于上升通道之中，购房需求因此受到抑制。截至上半年末，个人住房贷款加权平均利率已连续上升7个季度，达6.93%，较去年同期上升64个基点。

尽管“央五条”对按揭贷款投放提出了要求，但鉴于利益收窄的压力持续较大，目前银行对个贷政策调整动力依然不足，经营行为日趋市场化的商业银行更倾向于从经营利润、资金成本和市场风险角度综合考虑。随着当前经济和房地产市场风险逐渐暴露，资产质量相对优良的个人住房贷款对银行的吸引力将有所提升，在此情形下房贷利率可能适当下调，但难以达到去年6月前的水平。

三是供求关系逆转。去年的高拿地、高开工和高库存将使今年市场总体供给水平大幅提升，同时资金回笼要求和业绩目标压力加大了开发商推盘意愿，3月起多数城市新增供应呈现快速增长态势。而需求方面，去年供销两旺的局面使大量需求加速释放甚至提前释放，今年初银行个贷政策收紧和看空情绪蔓延则对购房需求形成了抑制。

供需关系相对去年出现明显的逆转，总体库存大幅攀升，出清周期明显拉长。从监测的13个重点城市来看，6月商品房平均出清周期达24.4个月，已连续第8个月上升，较去年同期延长7.6个月。

四是市场预期看淡。随着今年以来房地产市场趋冷，楼市只涨不跌的预期发生了根本扭转。市场悲观情绪开始滋生，更有“崩盘论”、“拐点论”持续发酵，使得需求愈加疲软，观望思维盛行。而此时开发商应对市场变化和调整售价打折促销的行为，则进一步深化了看淡后市的预期。楼市在预期的自我印证中加剧了下行压力。

楼市进入调整周期

房价下行仍将延续

记者：在这些因素的影响下，下半年的房地产开发投资和商品房成交会有哪些变化呢？

连平：一方面，投资增速会再下台阶。

今年以来房地产开发投资和新开工增速出现下滑，1-6月，全国商品房累计开发投资同比增速为14.1%，比去年同期下降6.2个百分点；其中住宅投资同比增长13.7%，占房地产开发投资的比重为68.3%。房屋新开工面积增速自年初由正转负，1-6月，累计同比下降16.4%；其中住宅新开工面积同比下降19.8%。