时间过得真快，转眼2014年就过了一半。回想半年之前，楼市仍是艳阳高照，一线城市火爆，地王层出不穷。短短半年之后，却直接由“夏天”转入“秋天”，甚至部分城市已经“入冬”。连一向最为坚挺的一线城市北上广，都要“摒不牢”了。

　　2014年以来，上海楼市在信贷政策不放松的情况下，成交跌入谷底，同比数据大幅度下滑，从而引起了开发商降价潮、土地成交低迷以及购房者买房意愿不断减弱，观望情绪浓厚一系列的连锁效应。那么，2014年已走过的一半究竟如何？

　　微观：一手房成交量跌三成　市场全面“降温”

　　与2013年火热相比，2014年上半年楼市走得一路荆棘。即使是在需求比较旺盛的上海，房地产市场也在全面冷却。一手房成交量下跌三成，二手房成交量下降超46.2%，但成交均价仍维持在2万元/平方米，环比提升15.7%；土地市场则全面下滑。

　　今年上半年，上海一手商品住宅成交低迷，供应持续放量。来自上海中原研究咨询部数据显示，今年上半年上海商品住宅成交面积为401.8万平方米，与去年同期相比下滑32.8%，整体成交低迷。与之相反，新增供应面积却达到526万平方米，呈放量之势。尤其是3月，供应量达到115万平方米以上的高位。

　　值得注意的是，今年供应仍然集中在外围区域，其中嘉定区供应量最大，占比达到19.1%，其次为原南汇和闵行，占比分别为12.5%和11.1%。与去年相比，供应量增加最快的区域为嘉定、浦东，同比分别增加44.7%、30.1%。随着上海土地越来越紧张，中心城区即将面临无地可供的局面，开发企业纷纷转战外围区域。

　　此外，今年以来上海一手商品住宅成交均价延续去年以来的上涨态势，达到2.64万元/平方米历史新高。成交均价的上扬，与成交结构变化有着较大关联，单价在4万元以上的高端楼盘市场份额为17.6%，与去年同期相比上浮5.7%。

　　与一手房市场相比，二手房有过之而无不及。进入2014年之后，市场整体情况开始呈现下滑的态势。上半年二手房成交量8.9019万套，环比下降46.2%。月均成交仅有1.4万套，退回到了2010年水平。市场观望气氛浓重，买卖双方僵持局面难破。从成交板块来看，外环外的松江新城、徐汇南站板块成交量位于板块成交榜的前列。这两个板块均受到刚需买家青睐，尤其是总价200万元以内的产品交易相当活跃。

　　市场下行，销售受压，土地市场亦由热转冷，上半年上海土地市场无论是出让面积还是成交价格均出现大幅下滑。2014年1-6月，经营性土地成交总金额637亿元，同比下降10个百分点。其中住宅用地372.5亿元，同比上涨136.6%；　商住综合用地102.2亿元，同比增长14.6%；商服用地162.3亿元，同比减少64.4%。

　　宏观：调控政策“差别化”区分　平稳为主导

　　受楼市低迷影响，部分房企因销售不佳导致资金链趋紧，“房冷地冷”现象也随之而出。但优质地块依然受追捧，地价也屡创新高。如1月“闸北区大宁路街道325街坊地块”成交总价101亿元，楼板价4.7609万元/平方米，成为自2003年以来宅地总价和楼板价双料地王；　首幅地下商业地块—“黄浦江沿岸地下商业地块”被陆家嘴(600663,股吧)集团旗下子公司摘下，楼板价2.7598万元/平方米，已接近以往成交地块地上商业价格，溢价245%，保持今年上半年最高纪录。3月，融创绿城以24亿元取得宝山区顾村镇N12-1101单元05-01地块，溢价83%，楼板价高达2.0153万元/平方米，基本接近周边住宅价格。

　　从整体市场来看，楼市低迷造成的连带效应已经向土地市场传导。而且伴随着房地产行业进入供求基本平衡，行业加速洗牌的阶段，土地市场也将发生剧变，土地市场即将进入买方市场，下半年土地市场压力也不可小觑。

　　伴随着市场下行，2014年上半年楼市调控政策也有了新的变化。与往年“国几条”有所不同，今年上半年大调控政策不见，地方楼市政策微调却不断。尤其是在地方政府自主性加大的情况下，原先铁板一块的“限购”政策也逐步出现松动。

　　作为一线城市代表的上海，虽然占据了各种优势资源，但是并不意味着在这次调整中可以置之度外。上半年出现7折、8折甩卖的楼盘也带来了不小的风波。原先一线城市价格只涨不跌的神话破灭本身就是一种心理冲击，同时也反映出卖方市场已逐渐向买方市场转变。

　　尽管在土地财政依赖度较高的背景下，地方政府也有救市的渴望。但作为一线城市代表，上海一直处于政策高压之下。可以说即便绕开限购限贷，政府还有很多“牌”可打，但短期来看，“松绑”的可能性并不大。在此情况下，上海一手商品住宅库存从去年三季度开始逐月攀升，目前已经超过1100万平方米，以前5月平均销量来看，去化周期将超过16个月。

　　纵观上半年楼市调控主基调，微刺激或将是常态。这也是基于中国整个经济层面的判断，经济走稳房地产便不会采取更大的措施，如果经济层面继续下滑，地方政府的动作或将更加频繁。总而言之，不要把太多希望寄托于调控政策上，未来市场调控才是主体。