虽然上半年楼市存在一定观望情绪，但从上半年各区销冠来看，改善型楼盘依然表现亮眼，并逐步带动整体楼市的回温。“北京楼市正在发生结构性变化。”一位北京资深市场人士指出，从上半年来看，刚需市场受自住房冲击，导致观望情绪浓厚，而高端市场中价格合理、配套齐全的些许项目成交依然乐观，“改善型需求稳定增长，在市场成交中逐渐占据重要地位”。

　　改善需求成市场主力

　　上半年，诸多改善型产品“逆市”突围。无论是成交量、成交价格榜单还是各区域板块明星项目，改善型楼盘都是主流。作为上半年北京销售冠军企业，北京万科很大程度上得益于旗下改善型项目的表现：在市场观望情绪最为浓厚的2014年1到5月，京投银泰万科西华府以21.8亿元的热销成绩当仁不让地成为北京商品住宅市场销冠。

　　据网 易房产统计的2014上半年住宅销售榜单显示，针对中高端客群的改善型楼盘，在本轮市场起伏过程中，持续稳定地表现出不俗的销量。

　　从成交套数来看，京投银泰万科西华府、西山艺境、兴创·屹墅、山水文园、龙湖·双珑原著的成交量分别达到630套、299套、204套、199套、138套，并呈现持续上升趋势，从成交金额来看，改善型楼盘更是表现活跃。

　　“相对于刚需和顶级高端产品，改善型楼盘将是未来北京最为安全的产品线。”一位北京房企高管对记者说。他所在的企业，近年来正努力将主要产品线从刚需盘调整到改善盘。

　　定位改善型的楼盘一方面避开了与自住房的贴身肉搏；另一方面，这部分客户改善需求迫切，受市场情绪影响相对较小，已经成为市场成交的主力。在亚豪机构副总经理高姗看来，改善型需求的活跃以及在市场成交中的显著表现，成为影响上半年房价的重要因素，也成为拉动楼市企稳回升的重要砝码。

　　下半年进入回升周期

　　统计显示，7月第一周，新建商品住宅（含保障房）成交1355套，环比上涨15.9%。扣除保障房后，纯商品住宅成交1014套，环比上涨19.7%。北京楼市成交重回千套规模。

　　据业内人士透露，近期北京部分新推楼盘都出现了抢房现象，回暖趋势明显，该人士预测，随着6月信贷松动、观望情绪的解除，北京楼市基本企稳，下半年将进入回升周期。

　　“这一轮的楼市调整与以往不同，并非由调控政策所致，而是市场内部进行的调整，即改善型需求替代刚需成为主角，这个过程中不可避免地会发生供求关系的博弈，导致市场度过一个震荡期，但也将使得成交更加理性和稳定，促使购房窗口期再次打开。”一位业内人士分析。

　　针对近日国家定向降准，市场的资金面也有所放松，央行也同时喊话支持个人自住房房贷。宏观经济层面的政策变动，必然也将使得银行在刚需、首改需求领域房贷的审批提速。

　　从以往市场回暖的经验来看，位置好、交通便利、性价比高的楼盘将首先获得市场关注。“这类楼盘在市场低迷期都能够保持较好的销售情况，一旦楼市回暖，必将是购房人最先争抢的对象。”一位市场人士表示。

　　作为西南板块销冠，京投银泰万科西华府位于四环稀缺地段、9号线郭公庄地铁首站，一期推出曾以成交均价39063元/平米成为当时最具性价比的热点楼盘。据介绍，京投银泰万科西华府二期产品已经入市，主打改善型三居产品，价格锁定在42000元/平米左右。项目负责人表示：“同时具备四环、地铁、精装这样优势的楼盘，这个价格确实少见，现在长辛店五环外楼面价都已经达到4.5万元/平方米了，预计北京四环沿线房屋均价破10万元也就未来两三年的事。”