引言

　　不论是几线城市，今年上半年，全国房地产市场最终“低调”收官已成不争的事实。在去年楼市热度未退之时，几乎没有人能预料到今年楼市整体降温会如此迅速，降温幅度会如此明显。降价潮、泡沫、崩盘、拐点、限购松绑等词汇频频出现，楼市陷于调整已成为一种普遍的认知。在业界看来，目前楼市的调整状态合情合理，同时呈现出不同以往的鲜明特征，尤其是在此过程中，市场和政策两方重新调整了自己扮演的角色，发挥着异于以往的作用。

　　正文文章

　　市场

　　6月71城市房价环比下跌

　　.全国降价风蔓延

　　.一线城市受波及

　　“楼市降价潮”恐为今年一大热词。早在今年年初，由杭州传出楼盘降价引发业主维权打响楼市降价第一枪开始，雅居乐星河湾在常州的高端项目也出现大幅降价。至此，全国各地降价风蔓延。房地产巨头万科王董事长王石直言：“今年内地房地产行业形势不妙，没有价格永远增长的房地产市场。”

　　对于本轮楼市调整周期而言，5月份是标志性的月份，百城新房价格结束连续23个月的环比上涨后，从5月份开始进入下降通道。继5月出现今年首次环比下跌后，6月百城房价延续了这一局面。

　　中国指数研究院报告显示，6月价格环比下跌的城市数量较上月增加9个，其中跌幅在1%以上的有35个，较5月增加5个。跌幅居前三位的城市依次是：温州、常熟及包头，其中温州和常熟跌幅在4%以上。

　　对北京、上海等十大城市的全样本调查数据显示，2014年6月十大城市住宅均价为19517元/平方米，环比下跌0.45%，为连续第2个月下跌，下跌城市增加至9个。具体来看，仅上海环比上涨，涨幅为0.25%；其他城市环比均有所下跌，杭州环比下跌2.06%，跌幅最大。

　　在环比房价迎来下跌的同时，百城房价中的同比涨幅也有缩窄。与去年同月相比上涨6.48%，涨幅较上月缩小1.36个百分点，为连续第6个月缩小。

　　此外，新房降价目前在很多城市屡见不鲜。据搜房网数据监控中心统计，近一个月以来，广州全市有60个楼盘报价下降，占广州全市在售楼盘两成，最高降价幅度达33.33%。

　　北京也呈现类似态势，北京6月中下旬入市的两个普通住宅项目保利罗兰香谷及京西金泰丽湾开盘价格均为26000元/平方米左右，两项目定价与周边在售项目相比均属低价。

　　新入市楼盘以及在售新盘价格之所以下降，与成交低迷直接相关。中原地产研究中心统计数据显示：6月，全国主要的54个城市合计签约住宅套数为170232套，这一成交量是最近数月来的最低点，同比跌幅高达30%。

　　中原地产研究总监张大伟表示，二线城市目前依然是成交量跌幅比较大的区域，整体看，后期二线城市依然可能出现明显的以价换量。

　　一线城市表现其实同样低迷。链家地产研究部分析师张旭告诉记者，截至目前，北京市纯商品住宅成交量已连续六周维持在千套以下的低位。而6月以来，其单周平均成交更是不足800套。

　　政策

　　地方政府分类调控

　　.楼市调控告别“一刀切”

　　.地方政策微调动作不断

　　市场变化如此明显，政策肯定也不会一成不变。从外部整体环境来看，在国家主动实施微刺激政策的背景下，宏观经济尽管仍有较大下行压力，但已有企稳回升的势头，而与宏观经济的企稳相比，上半年房地产市场政策面相比预期则更为积极。不过，业内普遍认为，从去年我国楼市“分类指导”的大基调一确定，市场就已然感觉到中央正在不断撤出常年强有力的干预之手，逐渐赋予了地方更多的调控主导权。

　　去年年底，住建部原部长姜伟新就率先用“分类指导”放出了今年房地产政策走向的信号。姜伟新明确表示，2014年，北上广深等房价上涨过快的城市调控政策将继续从严，房价开始下跌的城市将注重消化存量，控制新开发总量。

　　而在今年3月的全国“两会”上，国务院总理李克强在作政府工作报告时，明确提出我国未来的房地产政策思路为，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展，也令今年的政府工作报告成为十年来通篇未提房价调控的一篇。“而过去十年，我国除了调控目标直指房价之外，调控方式也主要以抑制需求为主，增加供应为辅，全国‘一刀切’政策较多。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存坦言。

　　此后至6月末，整个上半年中央未出台任何具体调控政策，不过，住建部副部长齐骥曾解释称，分类调控实际上就是一线城市限购政策仍不退出，继续增加供应，而库存量较大的城市控制供地结构、供应结构，为全国定下了一线城市不取消限购的“红线”。陈宝存表示，对于大多数二线城市和三、四线城市，限购政策的作用早已经“名存实亡”了。

　　虽然整体调控政策缺席，但上半年地方楼市政策微调的“小动作”却从未间断。据不完全统计，目前已有安徽、杭州、无锡、天津、沈阳、广州等至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量，市场效果虽然有待观察，但“微调”举措无疑都是在为当地楼市回温助力。

　　值得注意的是，内蒙古呼和浩特还在6月“末班车”即将开走之前，最终确定了放开楼市限购的政策，成为国内首个地方政府正式发文取消限购的城市。

　　此外，就连处于“红线”之内的一线城市，也在悄然进行政策调整尝试。去年年底，北京市相关部门传出的限价令等多条政策，令房企压力大增后，却在今年上半年打破了僵局，悄然解禁了限价令。而且，在6月的最后一日，北京市住房公积金管理中心还发布文件降低北京二套房公积金贷款门槛。“此次调整相当于购二套房公积金贷款的门槛降低了，虽然属于正常动态调整，但也能看出目前北京新落地的购房政策正在走出此前一味从严的大趋势。”中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示。

　　声音

　　理性看待房价下跌

　　.房价涨跌由市场决定

　　.民众应遵守契约精神

　　据媒体报道，南京仙林湖一家品牌在售楼盘因跟进“邻居盘”降价，遭前期业主现场“维权”。旁边已经售罄的另一家老盘，也在交付时受到被“维权”的影响。除了南京，不少城市都出现了房价一降业主就集体出来维权的怪事。这些中国式的维权，一方面折射出中国民众买房的不易，也反映出中国民众普遍缺少的契约精神，甚至一些地方政府打着维稳的旗号，来干涉市场选择。

　　随着城市化进程加快，房价一路上涨，中国老百姓已经稳稳当当享受了买房就赚的红利。在一些人的意识中，投资房产也许是最稳当的赚钱方法了：股市10年萎靡不振，很多人深度套牢谈股色变；银行利息跑不赢CPI，钱存银行就等着贬值；购买基金也五花八门，一不小心就被在银行的促销人员办成保险……一下子房子降价，让一贯享受了投资买房的民众，觉得吃了大亏，总想着讨要回成本。

　　在买房时，没有开发商拿着刀逼着别人买，也没有人说只能买一家开发商的楼盘不能买另外一家的楼盘。经过十多年的发展，中国的房地产市场已经完全是一个市场化的行为，买房、卖房都有现成的法律和条约可查，甚至有住建部门制定的格式合同可以遵循。如果发现自己被骗，或者开发商的楼盘有问题，业主们可以按照相关法律或者双方的合同对簿公堂，这些都符合现代社会契约精神。

　　业主们一方面享受房价带来的红利，一方面不愿意承担任何房价下跌的“损失”，典型的中国式民众。这既然违背了市场规律——风险越大，利润可能就越高，也违背了现代法制社会的契约精神——买卖双方签订契约，明确双方的责权利，严格遵照法律赋予的权力，承担相应的责任和义务。

　　对待房价一降就集体讨要说法的民众，政府部门除了劝说之外，更应该按照法律规定办理，不能因一部分人的一己之力，毁坏好不容易建成的法制诚信和契约精神。