住建部秦虹：增速放缓下的楼市机遇
来源：网络
2014-06-12 19:29:51
中国房地产行业的增速已经开始放缓，行业的整合与调整已经开始出现，面对全新的行业政策、经济需求的变革，中国房地产将何去何从？ 文/图 闽商杂志社记者 徐钊 “经过多年房地产行业的高速增长，以及政府 ...
中国房地产行业的增速已经开始放缓，行业的整合与调整已经开始出现，面对全新的行业政策、经济需求的变革，中国房地产将何去何从？
文/图 闽商杂志社记者 徐钊
“经过多年房地产行业的高速增长，以及政府对房地产市场的调控，今天终于看到了房地产市场的步伐开始放缓了一点。”国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹如是说。
5月18日，在福州举办的海峡两岸地产论坛上，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹围绕地产界最热门话题，研判地产行业走势，解读政策取向，畅谈行业机遇，为海峡两岸地产发展带来新的启迪与思辨。
市场窄幅波动
秦虹表示，从2010年6月至今的全国百城价格指数来看，已经从过去多年的高位增长，变成现在房价指数增速放缓。经过多年房地产市场的发展，市场供求关系也改变了过去始终在绝大多数城市供不应求的格局。
秦虹称，供不应求的市场格局，主要体现于供应能力的增加，应对需求能力的提高。根据现在房地产市场需求来分析，政府在抑制投机投资性需求以及政策保持不变的情况下，目前房地产市场自住性需求，仍然十分强劲。
她认为，尽管现在供求关系有所缓和，却不会出现房地产市场崩盘、暴跌的格局。并坦言，“今年房地产市场会保持一个窄幅波动的局面。”
然而，相比过去房地产市场，今年房地产市场却出现明显分化，市场变得更加复杂，这主要表现在：一部分城市房价偏高，仍保持上涨势头，而一部分城市房价基本稳定，少数城市出现房价下跌的格局。
此外，随着市场金融政策开始加剧等方面的影响，企业也出现不同程度分化。秦虹称，“在今年1-4月份，全国商品房销售面积同比增长下降的情况下，全国前五十位房地产企业销售额与销售业绩的占比有所提高，而且销售数据比去年同期还要好，但是也有部分企业在这样的市场竞争下，出现了非常被动的格局。”
政策优化调整基于市场矛盾
秦虹指出，在应对当前房地产市场供求关系有所变化的局面时，2014年房地产政策以稳定为主，并进行了优化调整。
事实上，今年房地产政策优化调整，主要出于对当前房地产市场发展的主要矛盾发生变化的考量，而作出的一个决策。
在今年政府工作报告中关于房地产调控指出：要“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”
秦虹称，“这次政府工作报告中，出现两个新词，一是分类调控，二是增加共有产权住房。这在过去房地产政策中是没有提过的。”
分析指，上述两个政策新词，意味着住房市场已经从过去的绝对短缺，转变为现在的不平衡突出的矛盾。其主要矛盾表现在四个方面：
一是大中小城市住房市场的供求关系差异很大，有的城市出现供不应求，有的城市出现供过于求；
二是不同人群住房资源的占有差异很大，有的有很多套房，有的买不起房；
三是城镇户籍居民和新增常住人口的低收入人群住房消费水平差异很大，前者保障程度高，后者保障覆盖面低；
四是城镇居民本身住房改善的速度差异很大，2012年城镇人均住房面积已达32.9平方米，但需要改造的棚户区还有几百万户。
秦虹表示，在政策大方向保持不变的前提下，房地产政策出现了优化调整：从过去的“一刀切”转为“分类调控、分城施策”；从过去偏重需求端的调控转为供给端与需求端并重的“双向调控”；从过去政府对房价的直接调控转为对住房供求关系的调整。
秦虹还称，这一政策思路的变化，是符合当前中国住房发展的实际情况，更是实事求是的决策。
调整供应结构
针对房地产政策优化调整的重点，秦虹认为，主要在于调整供应的结构，并分别表现在分城施策、补位兜底、完善供应体系等三方面。
在分城施策上，主要依据不同城市的供求关系把握住房用地的供应节奏。秦虹预测，今年国土资源部恐怕不会再发布全国性的住房土地供应计划，而会出现由各个城市根据当地住房市场的供求关系进行调整。“比如住房用地供应过多的地方，会减少用地供应，而供应不足的地方，会增加住房用地供应。”
在“补位兜底”上，保障性住房供给的力度不减、管理优化。秦虹表示，保障性住房重点以棚户区改造为主来供给，在新开工的住房建筑面积上保持不变，特别是棚户区改造的供给上，其投资可以平衡市场房地产投资增幅下滑的缺口。同时在管理上，实行廉租住房和公共租赁住房并轨运行，今后保障房以租为主，主要体现在公共租赁住房上。
在完善供应体系上，用“共有产权”住房的方法，来解决大城市“夹心层”居民的住房需求。秦虹表示，对于购房有困难的“夹心层”家庭，要通过保障性住房来满足他们的需求，因此“十二五”规划提出，要建设3600万套保障性住房的计划。
然而，政府在近几年实践保障性住房的过程中，亦出现两个问题。一是政府大力建设租赁型保障住房，实际上对地方政府的财政而言，已不堪重负。此外，由于租赁型的保障住房资金回收周期非常长，政府难以持续性大力建设租赁性保障住房。
二是，即使政府想尽办法建设租赁性保障住房，亦有可能出现分配不均的情况，在种种现实问题的情况下，保障性住房供应政策迫切需要优化调整。
秦虹认为，未来的思路应是：政府只建一部分租赁性的保障房，租给那些最贫困的、租不起房的低收入家庭，而剩下的“夹心层”家庭，按照中国文化传统一定要买房的观念，让他们也有一次机会购买一套便宜的住房。
对于便宜的住房，政府在政策上给予优惠，主要体现在共有产权方面。秦虹表示，“当这套房在上市交易的时候，政府按照产权的比例，收回政府的投资收益，并由那些住不起保障房并且买不起房的困难家庭，通过共有产权的方式，来满足他们的住房需求。”
秦虹称，剩下的市场需求人群，大致分为两类：第一类是高收入的家庭，他们并不愿意去买政府共有产权的住房，因为共有产权的住房面积有所限制；第二类是已经拥有一套房的家庭，在需要改善住房环境的情况下，可以通过以小换大、以旧换新等方式，依靠市场进行调节。
由此，在房地产市场体系中，大致可分为租赁型保障房、共有产权房、市场价值商品房等三大体系，从而涵盖全体均匀的购房需求。
与此同时，今年住建部还确立了北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个共有产权住房试点城市。秦虹称，“下一步住建部会在房价高、供求关系紧张、年青人口增加多的城市推广共有产权住房，满足‘夹心层’居民的住房需求。”
市场面临新变化
至于房地产未来市场的整体判断，秦虹认为，从中长期来看，房地产市场将会出现新的变化，主要体现在三大方面：
其一，行业高速增长时代即将过去；秦虹称，过去由于住房需求量在短时间内集中释放，房地产市场的膨胀速度也越来快速，以商品房销售面积这一指标来衡量的话，在2009年之前，商品房销售面积的增长速度在15%左右。然而，在未来不可能达到如此高速的增长，中国房地产市场的增长速度已经开始下降。
其二，新房交易为主的时期即将过去；她称，过去住房是绝对的短缺，因此所有的住房需求都要靠新建住房来满足，但随着供应量的增加，和过去十年大幅度建房的发展，二手房市场也开始逐步兴起。
去年底，北上广深四大城市二手房交易量全面超过新房。秦虹认为，下一步三四线城市的二手房，也即将逐步地进入超过新房交易量的时期，这对房地产企业而言，意味着即使住房需求不变，但新房市场有可能面临下降的风险。
其三，以普通住宅开发为主的阶段即将过去；秦虹表示，未来随着收入提高、老龄化来临以及对服务需求的上升，一些非住宅的服务型的房地产行业，也会逐步兴起。
面对房地产市场呈现出的上述新变化，秦虹称，房地产行业的整合调整已不可避免，将会从过去趋势性机会转向结构性机会。她表示，在趋势性机会下，各行各业做房地产，千家万户买房子都是正确的选择；而在结构性机会下，只有那些对未来发展趋势判断正确、投资选择正确、创新方面做得好的企业，才会有机会。
有关房地产专家分析，2014年地产行业内的企业，对当前的房地产市场有两种完全不同的看法。一种则认为，房地产行业已日落西山，不再赚钱了，要退出这一行业；另一种则对未来房地产市场充满信心。
秦虹认为，一些房地产企业之所以对市场抱以希望，其主要基于企业不同的商业模式。她称，未来坚持多元化与创新的企业，在把握结构性机会上更有优势。但是需要注意的是，房地产行业的增速已经开始放缓，行业的整合与调整已经开始出现，而优秀的企业也将面临更多的发展机会。
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