??今年的五月份，以“五一”假期开始，端午节假期结束。从理论上来讲，两个假期的存在会让传统楼市销售的“红五月”更加兴旺。然而，广州楼市在五月的“成绩”却黯然失色。

??数据显示，五月广州一手住宅网签5837套，较去年五月同比大降22%。对此，有分析人士指，有部分销售还没来得及反映在网签系统中，实际的同比下降幅度并没有这么大。

??另一方面，相关网站数据中心最新数据显示，5月份广州全市一手住宅网签同比均价大涨25.6%。不过，熟悉广州楼市的人会理解，这是因为广州市房管局今年以来解除了限价限签政策，导致去年开发商以“双合同”分拆的房价还原到单一合同中，于是广州官方数据大涨，与市场实际现状呈相反走势。今年前5个月，广州全市一手住宅网签价同比涨4.9%。

??端午假期前后，广州有多个楼盘降价促销，折扣在7-8折。全国总价地王亚运城于更是突然降价三成，引起市场广泛关注。

??克尔瑞研究中心称本次楼市下行为继2005年、2008年、2011年以后的第四个调整周期。因去化放缓，目前广州的库存去化周期延长至13.1个月。中原地产项目总经理黄韬预期，6、7、8月份，广州楼市还会继续深度调整。

??南沙库存压顶

??南沙成为广州库存压顶的区域。今年一月以来，南沙可售存量面积在77万平方米以上持续增长。截至5月底，该数目已增加至超过98万平方米。

??存量增长导致消化周期延长。克尔瑞研究中心数据显示，南沙的去化周期从11个月一直攀升至目前的26.6个月。

??对新区南沙而言，未来去化能否加快，还取决于政策走势。不过日前，新华社主办的周刊《瞭望》披露，中央高层对自贸区申报存在的问题“不甚满意”，愈演愈烈的自贸区申报热潮被紧急叫停，并打回重新审查。

??报道引述权威部门人士说法指：“所有的申报流程都停了下来，不少地方已经开始反省，并重新考虑申报方案。”

??去年，包括广州南沙、深圳前海、珠海横琴等在内的区域向中央申报粤港澳自贸区。今年4月，上述区域的相关政府部门人士对经济观察报表示：“自贸区应该能在今年年内获得批复。”

??其时，一家在南沙有大型项目的开发商亦透露：“我们在密切关注自贸区的审批情况，适时调整项目开盘节奏。毫无疑问，(获批)消息公布将对南沙的楼价形成利好。”

??也许是基于此预期，南沙不少楼盘今年以来出现“捂售”。例如星河山海湾，4月就有超过1500组登记量，超出首期推出的千套货量，但至今尚未开盘。原计划5月开盘的四个新盘，就有三个爽约。

??在传统的“红五月”，广州多个楼盘“以价换量”之际，南沙仅万达及万科的两个项目开卖。克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰指出，目前广州的南沙和番禺两区去化压力较大，其中南沙本身消化量下滑明显，供应量大。

??今年2、3月，南沙就出现了273套和334套的成交低位。业内人士质疑，“捂盘”可能并非等待自贸区批复消息，亦可能是本身感觉到市场反应冷淡，“先缓一缓再说”。

??端午降价潮

??在刚过去的端午假期，广州的其他区域在一波降价潮中加快楼盘销售，超过8个楼盘推出新货，并以较大优惠争取顾客。

??本身从事楼盘信息统计工作的张小姐和黄小姐，分别购买了雅居乐君域公馆和万科金色梦想。张小姐透露，她和同事选择这两个楼盘的原因一是打折幅度大，二是楼盘是标杆房企的产品。

??5月31日，雅居乐君域公馆推出约200套洋房，户型为79—130平方米的两至三房。这批新货销售均价约为12000元/平方米，部分位置不够理想的单位开价仅为10700元/平方米。该项目最近一个月的网签均价超过1.5万元/平方米。推算可知，此次销售均价较前期降幅接近25%。这个项目还做了合作伙伴员工团购专场。

??经过端午假期促销，君域公馆内部人士表示：“本次推售本身就是清理尾盘，整个去化情况理想，目前只剩下6、7套单位。”

??另一个楼盘万科金色梦想，本次推出二期单位264套，户型为65-94平方米的两房至三房，带装修均价1.4万元/平方米，并有“首付分期”优惠措施。与之形成对照的是，该楼盘所在的黄埔区，楼盘均价为1.56万元/平方米。而该盘在去年10月开盘时，均价则在1.65万-1.75万元/平方米，可见本次推售有明显折让。结果开盘两小时销售九成。

??最吸引眼球的当数全国总价地王项目亚运城。5月31日，亚运城项目——山海湾推出70套130-160平方米的低密度大户型特价户型，均价仅为1万元/平方米，较项目去年1.5万-1.6万元/平方米的售价降幅超过30%。该价格甚至还低于2008年首次开盘的价格。

??地产中介认为，降价对加快去化效果显著。亚运城本次推出的70多套房源，在短短3天时间内便销售大半。不过低价促销的行为就引起老业主的不满。

??克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰对经济观察报表示，总体来看，价格手段是目前比较有效的促进销售的情况。“跟前几次调整一样，品牌房企在引领这个市场的走势。因为对于他们而言，更看重的是企业现金流状况，不会太在意单个项目的高溢价，因为他们会更加积极的面对市场，采取各种的措施来保证成交量。”曾英杰说。

??克尔瑞研究中心统计，广州近期降价幅度较大的楼盘包括：敏捷地产的锦绣半岛、万科欧泊、越秀地产的可逸阳光、颐和山庄、万科东荟城等项目，价格基本打了7-8折。

??曾英杰表示，尽管目前市场处于下行阶段，但规模房企在市场上的表现更加的抢眼。“尤其是积极应对市场的房企，如碧桂园和恒大，销售业绩与去年同期相比，都出现了明显的增加。”曾英杰说。他预期，因为积极的销售策略，上市房企第二季度的业绩会好于第一季度。

??拐点尚待观察

??相关网站数据中心统计显示，今年端午假期前两天共签316套，相比去年端午假期前两天网签量下降5.4%。由于放开限价限签，销售均价则分别为16995元/平方米和22020元/平方米，与去年端午前两日的均价相比，有显著上升。

??今年以来，广州的近郊区从萝岗到金沙洲到增城再到番禺，降价逐步在蔓延。广州的中心城区则暂未出现价格松动。

??黄韬认为，尽管今年以来广州楼市疲软，但尚不能称为楼市“拐点”。其指出，“拐点”需要满足的因素，一是要3-6个月持续下降，现在持续时间还不够；二是累计降价幅度应超过15%。黄韬透露，目前广州累计平均降价幅度在5%-8%，其中市近郊地区降幅在10%-15%，个别项目达到20%，但市内价格未松动，平均降价幅度不会太大。亚运城和萝岗中海誉城等项目，降价后去化理想，并且呈现出价格回调的现象。

??黄韬指，今年以来的降价潮，一是市场的调整期，去年广州房价上升20%多，到达峰值，需要一个调整和回落的过程；二是年初银行贷款收紧，开发商需要通过降价去提升消费者的购买能力；三是消费者对后市的看法，包括对宏观经济和楼市，持观望态度。

??克而瑞研究中心统计发现，2012年广州一手住宅平均月成交面积为97万平方米，今年五月广州楼市的成交面积约为65万平方米。换句话说，广州五月的成交面积已少于去年月均成交面积。

??成交减少直接导致库存上升。截至5月底，广州可售存量面积为865.04万平方米，存量消化期上升至13个月。其中，库存量较高的片区有番禺，达到23.8个月；南沙26.6个月，以及花都20.3个月。

??曾英杰指出，库存去化周期=当期存量/近3个月平均去化量，从公式可以看出，库存去化周期偏长，可能是供应量增加，也可能是近三个月去化较慢，所以需要结合多个月来看去化周期，会更有参考意义。

??曾英杰还指，花都尽管数字比较难看，但主要是因为最近几月很多项目新拿预售证，但并没有推出市场，导致短期内库存去化周期拉长，实际市场情况并没有这么差。

??中国指数研究院最新发布的一份报告显示，2014年5月，中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10978元，环比上月下跌0.32%。这是2012年6月以来百城房价首次环比下跌，在此之前，百城住宅均价已经连续环比上涨23个月。

??黄韬认为，广州的情况在全国来讲还算不错，而且广州刚性需求大，开发商降价是可以换取购买力释放的。他预期，广州楼市未来三个月继续深度调整，而到第四季度应会逐步稳定。