国务院9日印发《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》(简称“新国九条”)，管理层此时出台“新国九条”，进一步表态资本市场改革的决心，有利于提振市场情绪，但政策作用的发挥需要在较长时间内体现，积 ...
国务院9日印发《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》(简称“新国九条”)，管理层此时出台“新国九条”，进一步表态资本市场改革的决心，有利于提振市场情绪，但政策作用的发挥需要在较长时间内体现，积极效应并非一蹴而就。
资本市场制度建设和股票涨跌是两个层面的问题，后者更主要受当前的经济形势影响。就当前的经济而言，尽管中央试图扩大基建等领域的投资以实现稳增长，但楼市的隐忧及其对经济的影响依然是投资者最大的担心之一。我们从长、中、短三个角度分析房地产周期及其影响。
首先，从长周期的角度，美国、日本的房价在城镇化完成阶段之前均出现过三次大的上涨下跌周期，前两段分别对应着各自的城镇化快速发展期(住房的社会需求红利期)和适龄人口高速增长期(住房的自然需求红利期)，最后一段对应着第二次人口红利期外加流动性膨胀引致的投机热潮。
对于我国而言，城镇化快速发展期和适龄人口高速增长期的转折在目前时间点出现了重叠，直接导致支撑房价的基础力量出现衰减，而2008年出台的四万亿又加剧了投机热情，因此国内房价很可能出现类似美国、日本历史上曾经出现的第一次调整。
其次，房价变动的中周期与家庭收入增速及CPI增速变动的周期一致，因此也显示出住房在属性上更倾向于可选消费品。由于我国当前正处于经济转型的换挡期，未来几年GDP增速的下滑将显著影响人民收入的增长趋势，与此同时，CPI增速下滑带来的保值意识下降也将对房价的中期表现形成制约。
最后，短期来看，银行流动性扩张/收缩增加房价波动风险，我国过去几年高速供应的货币量加剧了房价的增速，而未来几年银行去杠杆的行为将成为短期风险。
由于影响地产运行的长、中、短期因素在未来几年出现重合式下行的可能性很大，而“新国九条”的政策利好需要较长时间才能逐步释放。因此，我们仍维持二季度投资策略观点，建议谨慎为上，保持低仓位。
