在他们看来，地方债务风险不足惧，借新还旧可以后移;产能过剩也不是问题，时间可以消化一切。

　　房地产市场风险就不一样了。一方面，楼市体量太大，真要崩盘，谁也救不起;另一方面，很多行业都依赖房地产业发展，而且，去年有39%的财政收入来自房地产，其中25%是卖地收入，房地产信贷在银行信贷规模中占比也较高，而最新公布的一季度数据也显示，导致一季度GDP增速放缓的主要因素是工业和投资，尤其是房地产投资的降温，因此，楼市对中国经济的影响举足轻重，楼市出问题，中国经济难以承受。而事实上，现在楼市的泡沫较之2008年更大，也更容易破灭。一些地方的房价已开始跌跌不休，人们担心，房价跌幅过大，会让“刚需人群”捂紧钱包，使支撑房价的强大购买力“突然消失”，进而推动房价进一步下跌，影响中国经济平稳运行。

　　楼市会不会成为今明两年影响中国经济的“首要风险”，姑且不论。我们认为，要讨论楼市风险，首先必须弄清风险的本质。

　　那么，当前楼市风险本质上是什么风险呢?答案是，结构性风险。这种结构性风险主要表现为：

　　首先是东西部地区对土地财政依赖存在结构性差异。一如不少经济学家所言，房价下跌会带来土地收入减少，这对依赖土地抵押获取银行贷款或影子银行资金的地方政府，不是个好消息。如果卖地收入难以持续，一些地方政府财政收入就会入不敷出，地方债就会违约，需要资金持续投入的基础设施项目就会烂尾，银行信贷就会成为不良。不过，鉴于中国地区差异很大，对土地财政的依赖度各不相同，因此房价下跌对各地的影响也不一样。一项研究显示，从土地财政依赖度，即“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”来看，排名依次为浙江、天津、福建、海南、重庆、北京(估算)、江西、上海、湖北、四川、辽宁、广西、山东、江苏、安徽、黑龙江、湖南、广东、陕西、吉林、甘肃、河北、山西。从排名中不难发现，发达地区房地产火热，土地出让收入高。毫无疑问，这些地方政府的财政收入，更易受到房价下跌的冲击。而西部地区，由于依赖度不高，即便房价崩盘，影响也不会很显著。

　　有意思的是，数据显示，1-3月份，东部地区商品房销售面积9699万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-2月份扩大4个百分点;销售额7981 亿元，下降11.5%.而中部地区商品房销售面积5323万平方米，增长6.8%;西部地区商品房销售面积5089万平方米，下降1.0%.可见，对土地财政更为倚重的东部地区一二线城市，房价下滑势头更为明显，面临的楼市风险也更大。

　　其次是一二线城市与三四线城市的房价风险构成存在结构性差异。三四线城市由于缺乏持续的外来购买力，通常本地居民坐拥数套房产、购买力充分释放后，继续增加的供给就会过剩，并引发房价下跌，这些地方的房地产市场风险，主要体现为住宅供应量过剩，而非房价泡沫破裂;一二线城市房价有着更多外来购买力的支撑，而且这些地方的富人很多，加上一些官员与房地产商勾结，也容易占据更多成本低廉、价格涨跌对其影响甚微的腐败房。因此，这些城市的房地产市场风险，更多表现为房价泡沫破裂，而非供应量过剩。总体上，一二线城市房价目前尚能高位横盘，但三四线城市房价跌势恐难阻挡。

　　再次是不同城市的购房资金存在结构性差异。从中国房地产市场最早开始下跌的浙江温州，到内蒙古鄂尔多斯，到陕西神木，再到山西府谷，人们发现，引发这些地方房价崩塌的，无一不与当地民间借贷崩盘有关。随着民间借贷资金链断裂，民间借贷崩盘，“多米诺骨牌效应”最终殃及当地房价。与这些地方不同的是，支撑一二线城市房价的更多是富人和官人这两类“房多多”。富人不在乎钱，似乎不太关心房价涨跌;官人的房产是个秘密，除非因为政策倒逼其公开房产，加速其抛售，否则，房价涨跌对他们无所谓。因此，这些城市的房地产市场风险，不取决于流动性，而取决于反腐力度和增加持有成本的政策力度。万科董事会主席王石不久前就曾表示，对于房地产行业来讲，最大的调控就是反腐。反腐以后，高档房需求立刻减少。王石认为，腐败行为在房地产行业尤其明显，权钱交易多数都会跟房子有关，有的官员拥有几十套甚至上百套房子。反腐可以把这些非刚性需求的腐败购买力予以消灭，也会将“房多多”手中的多余房产挤到市场。

　　由于中国地域差异巨大，不同城市房价支撑因素不同，因此，笼统谈楼市风险对中国经济增长的损害，只会引发预期混乱和市场误判，对政策的“对症下药”毫无益处。因此，在楼市拐点将至、市场充满悲观情绪之际，有关方面需要仔细甄别楼市风险的结构性差异，以采取差异性对策，促进楼市持续健康发展。