??近段时间以来，深圳楼市并没有走出往年让房企欣喜的小阳春态势。信贷紧缩、李嘉诚和李泽楷出售内地资产、多个城市出现降价楼盘等消息冲击着深圳楼市的信心。深圳开发商开始寻求冲量的方式，打折优惠的促销活动也逐渐铺开，但深圳楼市正发生着微妙的变化。

??促销方式五花八门

??日前，媒体曝出深圳知名豪宅楼盘东海国际公寓暴跌每平方米2万元，成为价格跳水的“领头羊”。不过，记者咨询后获悉，这批限时特价房确实有低至每平方米4.8万元的单位，属于不定期的促销活动之一，但这批特价房原本单价就不足每平方米7万元，并非暴跌。

??东海国际公寓推出特价房，在业界引发了种种猜测和讨论。噱头还是真降，市场对此议论纷纷。无独有偶，深圳许多新楼盘也开始推出各自的促销方式，以吸引购房者的注意。

??位于龙岗片区的新盘鸿威de森林，此前推出了一些每平方米9980元的特价房，让深圳市场似乎又有了万元以下的房子可买，不过，记者调查后发现，这只是该楼盘推出的抽奖活动，只有几名一等奖获得者才能以此价格购房。此前，佳兆业在即将开盘的悦峰二期营销中，启动了一项名为“悦峰宝”的活动，即购房者认筹存3万，自认筹之日起至开盘当天，每日利息3000元，年化收益率高达3650%，不过利息所得仅用于开盘当天抵房款。

??与东海国际公寓同属商务公寓性质，位于罗湖区田贝片区的翡翠公寓最近也打出“首年免供”的广告。位于龙岗平湖片区的某刚需楼盘更推出“10余万首付住三房、5000抵30000、购房九九折优惠以及老业主带新客户成交即可获赠一年物业管理费”等活动，可以说是目前深圳在售楼盘中优惠招数最多的楼盘之一。不过，该楼盘的置业顾问“劝告”记者，10余万首付住三房其实就是首付分期，如果选择该方式则无法享受其他优惠。其实，“垫首付”这种情况在深圳过往的楼市也并不少见。2010年和2011年底至2012年年初，楼市相对较为僵持的时候，市场上就涌现出以“垫首付”方式吸引购房者的开发商。

??再现曲线买房

??不管是噱头还是真降，在楼市前景不甚明朗之下，开发商冲量的意图非常明显。与此同时，在深圳二手房市场，购房者信心明显减弱，成交量也有下降迹象。这种情况下，低首付甚至是零首付也再现江湖。

??此前，深圳新兴二手房中介平台中跃地产，在店铺门口打出了零首付的广告牌吸引客户眼球，声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付。有地产中介对记者表示，这种方式的风险太大，担心这种风吹下去或许会让2008年的断供潮重演，而且“羊毛出在羊身上”，购房者也占不到什么便宜。

??不过，位于罗湖区草埔片区的中介梁经理告诉记者，零首付他们做不到，但可以把首付从三成做到两成。“购房者先出一部分资金，其余部分由中介垫资购房，将红本拿到手后，再从银行做抵押套钱出来，一般可以借出20万至30万左右，这间接相当于降低了首付。”梁经理表示，“不过，这部分的贷款利率比常规房贷利率高出许多，一般达到8%左右。此外，银行会根据购房者的资料和房子的评估价参考能不能做，还是存在一定风险。”

??中介总要做生意，总要赚取佣金。“我们全程收取房价总款6%的服务费，现在我手上有两单这样的二手房合同在操作。”梁经理说。

??楼市整体疲弱

??不管是新房还是二手房，买卖双方博弈加剧，“花样百出”似乎也是必然的结果。

??“今年过完年后，房价其实没什么松动，但房子的确不如去年好卖，买卖双方都在观望。”地产中介小王告诉记者，“去年3月楼市非常火爆，当时我一个人就成交了4套房子，但在过去的3月份，我一套房都没卖出去，还要拼命给客户打电话。现在银行信贷紧缩，拥有房票的刚需越来越少，大家信心不足，‘再看看’是众多潜在购房者给我的最普遍说法。”

??深圳市规土委日前公布的统计数据显示，3月份深圳新建住宅成交数量2818套，同比下跌27.9%。在二手住宅方面，3月份全市共成交4865套，与去年3月份成交17527套相比，相差甚远。深圳中原地产的监测数据显示，上周深圳新建住宅成交595套，环比上升2.94%。二手住宅成交1134套，环比下降5.03%。中原研究中心认为，市场观望情绪仍然非常浓重，4月首周楼市“乍暖还寒”，目前市场依旧处于弱势格局，任何事物都会牵动市场脆弱的神经，需求方观望情绪尚未消散。

??美联物业全国研究中心总监徐枫表示，目前深圳楼市整体疲弱，但观察深圳楼市的风向主要以二手房市场为主，新房市场的代表性不大。导致近期新房市场出现降价促销势头的原因很多，包括项目原本定价过高、位置偏远以及开发商“过高”看待自己的项目等，但就新房市场而言，大规模降价的空间并不大。二手房市场方面，在目前限购政策下业主降价出售的意愿也不高，调价过程相对缓慢。